/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00124 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZVW

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEURS :

[D] [I], [F] [R]

DEFENDEUR :

[X] [K] [T]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 06 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [D] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e BRUMM ET ASSSOCIES, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

Mme [F] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e BRUMM ET ASSSOCIES, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [K] [T]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire :Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 18 décembre 2021, M. [I] [D] et Mme [R] [F] ont consenti à Mme [T] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1 179,43 euros.

Les loyers n’étant pas intégralement payés, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, M. [I] [D] et Mme [R] [F] ont fait signifier à Mme [T] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour un montant de 4616,13 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Le 22 août 2024, M. [I] [D] et Mme [R] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du département des Yvelines.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, M. [I] [D] et Mme [R] [F] ont fait assigner Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Mme [T] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8 409,99 euros au titre de la dette locative arrêtée à la même date; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clefs,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 décembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

À l’audience du 07 mars 2025, M. [I] [D] et Mme [R] [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils actualisent leurs demandes financières à la somme de12 639,59 euros arrêtée au 11 février 2025 et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Mme [T] [X], ayant comparu à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer pour régler sa dette et indique vouloir quitter le logement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 date du présent jugement.

M. [I] [D] et Mme [R] [F] ont été autorisés à produire une note en délibéré pour remettre un décompte actualisé, mais aucun élément n’a été reçu au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département des Yvelines le 09 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [I] [D] et Mme [R] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 décembre 2024.

En conséquence, la demande de M. [I] [D] et Mme [R] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que Mme [X] [T], en qualité de locataire, est tenue de payer le loyer et les charges locatives à la date convenue entre les parties.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [T] [X] par commissaire de justice en date du 21 août 2024 pour la somme en principal de 4 616,13 euros arrêtée au terme du mois d’août 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 21 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2021 à compter du 22 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [X] [T] est tenue de s’acquitter du loyer et des charges locatives aux termes convenus.

Mme [T] [X] est donc redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de location.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré le 21 aout 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2025 que M. [I] [D] et Mme [R] [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayés pour un montant de 12 639,59 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] [X] à payer à M. [I] [D] et Mme [R] [F] la somme de 12 639,59 euros au titre des sommes dues et arrêtées au 11 février 2025, échéance du mois février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le Mme [T] [X] doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024, Mme [T] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [T] [X] à son paiement à compter de 22 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera partiellement liquidée dans le cadre de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que Mme [T] [X] soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, elle ne justifie pas d’une reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Les conditions légales imposées par les dispositions précitées n’étant pas réunies, il convient de rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, Mme [T] [X] n’est pas en capacité de faire face au paiement régulier du loyer courant et de l’arriéré de paiement, même échelonné, qui s’avère trop important eu égard au montant de ses revenus.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [X], partie perdante, aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 250 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que la défenderesse est condamnée à lui payer.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [I] [D] et Madame [R] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2021 entre Monsieur [I] [D] et Madame [R] [F] d’une part, et Madame [T] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10], sont réunies à la date du 22 octobre 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DÉBOUTE Madame [T] [X] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [X] à compter du 22 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à Monsieur [I] [D] et Madame [R] [F] la somme de 12 639,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 février 2025 échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à Monsieur [I] [D] et Madame [R] [F] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 11 février 2025, échéance du mois de mars, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [T] [X] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à Monsieur [I] [D] et Madame [R] [F] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG