TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 23/04626 – N° Portalis DB22-W-B7H-RO4H

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [O] [F]

née le 09 Août 1941 à [Localité 5] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 4],

représentée par Maître Philippe CASSAGNES de la SELARL CASSAGNES PHILIPPE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] dit de «copropriété verticale» pris en la personne de son syndic, le Cabinet ALTO SEQUANAIS, société par actions simplifiée ayant son siège social situé [Adresse 2],

2/ Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] dit «copropriété horizontale» pris en la personne de son syndic, le Cabinet ALTO SEQUANAIS, société par actions simplifiée ayant son siège social situé [Adresse 2],

représentés par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 18 Juillet 2023 reçu au greffe le 21 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] est régie par le statut de la copropriété. Son syndic est le cabinet ALTO SEQUANAIS.

Cet ensemble immobilier, dit « copropriété horizontale » cadastré Section AB numéro [Cadastre 1], a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 7 décembre 1983, publié le 7 février 1984, Volume 11127 n°3.

Il est divisé en deux lots :

— le lot n°1, correspondant à la jouissance privative et particulière d’un terrain de 1571 m² et droit de construire sur ce terrain, et les 8750/10.000èmes des parties communes générales,

— le lot n°2, correspondant à la jouissance privative et particulière d’un terrain de 867 m² et propriété exclusive de deux bâtiments, et les 1250/10.000èmes des parties communes générales.

Le lot n°1 a été subdivisé en 58 lots de 101 à 158 et a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété. Il constitue la copropriété, dite « verticale » sise [Adresse 4]. Son syndic est également le cabinet ALTO SEQUANAIS.

Madame [O] [F] est copropriétaire, dans cette copropriété

« verticale », d’un appartement désigné comme le lot n°5.

Par acte en date du 18 juillet 2023, Madame [O] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ci-après dénommé « le syndicat horizontal» et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ci-après dénommé « le syndicat vertical » en demandant au tribunal d’annuler les résolutions n°23 à 32 (sous-résolutions 32-1, 32-2 et 31-3) du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] du 18 avril 2023.

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a déclaré recevable la demande de Madame [O] [F] tendant à voir « prononcer l’annulation des résolutions n°23 à 32 (sous résolutions 32-1, 32-2 ; 31-3) du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4], du 18 avril 2023 », et a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de leurs prétentions.

La clôture est intervenue par ordonnance du 13 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le

7 septembre 2024, Madame [O] [F] demande au tribunal, au

visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

de :

— Prononcer l’annulation des résolutions n°23 à 32 (sous résolutions 32-1, 32-2 et 31-3) du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4], du 18 avril 2023 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens.

Au soutien de sa demande, elle affirme qu’il y a deux copropriétés distinctes ayant chacune une personnalité civile. Or elle soutient que seule l’assemblée générale du syndicat de la copropriété verticale a statué sur les dispositions concernant le syndicat de copropriété horizontale. Elle ajoute que les votes se sont faits sur une base de 7794 tantièmes alors que la collectivité des copropriétaires titulaire du lot n°1 dans la copropriété des [Adresse 3] détient 8750/10000èmes des parties communes de cette copropriété horizontale. Elle estime qu’il appartient à la collectivité des copropriétaires du [Adresse 4] s’agit de moyens importants à rajouter car elle motive ses demandes sur ces moyens au début de sa discussion

[R] [H] de désigner un mandataire pour voter à une assemblée générale distincte de la copropriété horizontale des [Adresse 3] et non à chacun des copropriétaires de la copropriété du 5 de voter en assemblée générale de cette copropriété, ou de s’abstenir, sur des résolutions de concernant que la copropriété horizontale. Elle estime de plus, en réponse aux défendeurs, qu’aucune preuve suffisante ne permet de démontrer que l’assemblée générale de la copropriété horizontale a bien été convoquée. Pareillement, elle estime que les propriétaires du lot n°2, faisant partie de cette copropriété horizontale n’ont pas été convoqués. En ce sens, la nullité absolue de toutes les résolutions votées par les seuls copropriétaires de la copropriété verticale, pour la copropriété horizontale est encourue selon elle.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le

23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], demandent au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Déclarer Madame [O] [F] irrecevable et non fondée en sa demande d’annulation ;

— Débouter Madame [O] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] [F] aux dépens, recouvrés par M^e Xavier GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les défendeurs affirment que chaque syndicat disposant de la personnalité civile, une assemblée générale est convoquée pour chaque syndicat. Pour assurer une gestion cohérente et une bonne administration, ils soutiennent que le syndicat vertical vote préalablement les résolutions présentées à l’assemblée générale du syndicat horizontal. Ils estiment que se sont tenues le 18 avril 2023 deux assemblées générales, une pour chacun des syndicats. A l’assemblée générale du syndicat horizontal, était présent, selon eux, le lot n°1 comprenant le syndicat des copropriétaires vertical et le lot n°2 dont Monsieur [Y] est le seul propriétaire. Ils expliquent que le syndic, ALTO SEQUANAIS, représentant le syndicat vertical, doit se faire mandater par l’assemblée dudit syndicat pour voter les résolutions qui concernent le syndicat horizontal, ce qui a été fait en l’espèce. Ils affirment donc que les résolutions 23 à 32 ont été votées par l’assemblée du syndicat vertical et ont été présentées et votées par l’assemblée générale du syndicat horizontal le même jour, aux résolutions 5 à 12.

MOTIFS

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 18 mars 2025, a déclaré recevable la demande de Madame [O] [F] tendant à voir « prononcer l’annulation des résolutions n°23 à 32 (sous résolutions 32-1, 32-2 ; 31-3) du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4], du 18 avril 2023 ». En ce sens il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’irrecevabilité formulée par les défendeurs, demande relevant exclusivement du juge de la mise en état et ayant déjà été rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°23 à 32 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires vertical, du 18 avril 2023

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Conformément à l’article 22 de cette même loi, le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales conformément aux dispositions de cette loi. L’article dispose de plus que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ». L’article 24 de cette même loi ajoute que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ». Par ailleurs, le décret n°67-223 du

17 mars 1967, en son article 7 affirme qu’est tenu, une fois chaque année, dans tout syndicat de copropriété, une assemblée générale des copropriétaires qui est, sauf disposition contraire, convoquée par le syndic. Conformément à l’article 9 du même décret, « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. […] Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Par ailleurs, l’article 18 de la loi précitée prévoit que le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils.

En l’espèce, il apparaît que les résolutions dont la nullité est demandée ont été adoptées par l’assemblée générale du syndicat de copropriété dit « vertical » et ont pour objet, non de prendre des décisions pour le syndicat de la copropriété dit « horizontale » mais uniquement de fixer la position qu’allait faire valoir le syndicat « vertical » en tant copropriétaire durant l’assemblée générale du syndicat horizontal. En effet, le syndicat de copropriété vertical, faisant partie, à hauteur de 8750 tantièmes sur 10 000, du syndicat de copropriété horizontal et étant titulaire du lot n°1, il devait procéder à un vote lors de sa propre assemblée, afin de déterminer si une majorité des copropriétaires approuvaient les résolutions relatives à la copropriété horizontale permettant ainsi au syndic d’exprimer la voix du syndicat vertical en tant que copropriétaire du lot n°1 lors de l’assemblée générale du syndicat horizontal.

Il en résulte que le vote de ces résolutions devait être effectué sur la base des tantièmes des voix du syndicat vertical et en aucun cas sur la base des tantièmes correspondant au nombre de voix que détient le syndical vertical au sein du syndicat horizontal qui ne saurait être pris en compte que dans le cadre de l’assemblée générale du syndicat horizontal.

Le moyen de Madame [O] [F] sur ce point sera donc écarté.

De même, si en page 5 de ses conclusions, elle prétend qu’un mandataire aurait dû être désigné pour voter à l’assemblée générale de la copropriété horizontale, elle reconnaît en page 7 que ce mandataire ne peut être que le syndic ce qui est la stricte application de l’article 18 précité et sans qu’il soit nécessaire que le syndic soit expressément désigné mandataire spécial pour représenter la copropriété lors de l’assemblée générale de la copropriété horizontale.

Ce moyen sera donc également écarté.

Pour le surplus, Madame [O] [F], qui n’est pas copropriétaire au sein de la copropriété hozontale ne saurait se prévaloir à aucun titre des conditions de tenue de l’assemblée générale de cette copropriété pour solliciter la nullité des résolutions querellées qui ne concernent, en tout état de cause, que l’assemblée verticale. Contrairement à ses affirmations, elle n’a pas d’intérêt à agir en nullité de l’assemblée générale de la copropriété horizontale et au demeurant, il faut constater qu’elle ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul, en application de l’article 768 du code de procédure civile, saisit la présente juridiction.

Il apparaît donc que la convocation des copropriétaires du lot n°2 lors de l’assemblée générale de la copropriété horizontale et tout autre moyen concernant la tenue de la dite assemblée sont sans objet par rapport à la régularité des résolutions de la copropriété verticale s’agissant de deux assemblées générales parfaitement distinctes.

Les moyens sur ce point seront également écartés.

Par conséquent, Madame [O] [F] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°23 à 32, adoptées par l’assemblée générale du syndicat de copropriété du [Adresse 4], tenue le 18 avril 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. De plus, l’article 699 du code de procédure civile dispose : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu

provision. ».

Madame [O] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Maître [M] [D] n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par les défendeurs à son profit sera rejetée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [O] [F], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Madame [O] [F], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Madame [O] [F] sera déboutée de sa demande formulée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [O] [F] de sa demande d’annulation des résolutions n°23 à 32 (sous résolutions 32-1, 32-2 et 31-3), adoptées par l’assemblée générale du syndicat de copropriété du [Adresse 4], tenue le 18 avril 2023 ;

Condamne Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [O] [F] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [F] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] de leur demande de recouvrement direct des dépens, formulée sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT