TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB22-W-B7J-THWF

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 18 Novembre 2025

MINUTE : /2025

Société CDC HABITAT

C/

[I] [V], [J] [D]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 18 Novembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 19 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Lauren SIGLER, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître Romane CARRON

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante

Mme [J] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

1/6

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 14 février 2024, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 641,98 euros et 160,85 euros de provisions sur charges pour l’appartement, et un loyer mensuel de 54,61 euros et 12,02 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 477,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 24 décembre 2024, distribuée le 6 janvier 2025, la société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 338,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 26 juin 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 545,13 euros arrêtée au 8 septembre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [V], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [D], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [D] assignés à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

2/6

***

A titre liminaire, il doit être indiqué que postérieurement à l’audience, Monsieur [I] [V] a transmis un courrier reçu le 20 octobre 2025, adressé au juge des contentieux de la protection.

Tout d’abord, il doit être relevé qu’en vertu de l’article 445 du code de procédure civile, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations après la clôture des débats sauf pour répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président, et qu’en l’occurrence Monsieur [I] [V] n’a pas été autorisé à produire une note en délibéré.

Ensuite, ce procédé ne respecte pas le principe du contradictoire, dont le juge est garant, et qui impose que chaque partie ait connaissance des demandes et arguments adverses. L’article 16 du code de procédure civile indique à ce titre que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En conséquence, il ne pourra pas être tenu compte du courrier et pièces transmises par Monsieur [I] [V].

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 14 février 2024, du commandement de payer délivré le 13 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2025 que la société CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5 545,13 euros, au titre des sommes dues au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3/6

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 13 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que prévu par la clause résolutoire, plus favorables aux locataires, soit le 13 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 février 2024 à compter du 14 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. A l’audience, Monsieur [I] [V] expose leur situation personnelle et financière, déclarant être demandeur d’emploi et indiquant que sa compagne est auxiliaire de vie. Selon le diagnostic social et financier, il perçoit environ 2 000 euros d’indemnités de chômage par mois, outre les 800 euros perçus mensuellement par Madame [J] [D]. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société CDC HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

4/6

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mars 2025, Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à son paiement à compter du 14 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chaque bail conclu le 14 février 2024 entre la société CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 mars 2025.

CONSTATONS la résiliation de chaque bail à compter de cette date.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5 545,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 septembre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDONS un délai à Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] pour le paiement de ces sommes.

5/6

AUTORISONS Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à s’acquitter de la dette en 28 fois, en procédant à 27 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire.

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [J] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 janvier 2025.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG

6/6