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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 6]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00339 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKCK

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. LLI RESIDENCES, vient aux droits et obligations de “ LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE”

DEFENDEUR(S) :

[T] [J] [K]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le vingt et un janvier

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 22 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

LLI RESIDENCES, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, venant aux droits et obligations de “ LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE” dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CALANDRE

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [J] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, la société LLI RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [S] [J] [K] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 776,41 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la société LLI RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [S] [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 476,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 10 janvier 2024, distribuée le 15 janvier 2024, la société LLI RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la société LLI RESIDENCES a fait assigner Monsieur [S] [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [S] [J] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 781,46 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,prononcer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 août 2024.

À l’audience du 22 novembre 2024, la société LLI RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 566,46 euros arrêtée au 12 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [J] [K], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette mais indique avoir effectué un versement de 750 euros le 19 novembre 2024. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 novembre 2024, la société LLI RESIDENCES a transmis un décompte actualisé à la date du 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société LLI RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société LLI RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024 que la société LLI RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 280,99 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [J] [K] à payer à la société LLI RESIDENCES la somme de 9 535,47 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2022 à compter du 16 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose que sa fille de 24 ans vit chez lui avec son enfant et que sa mère est malade. Il précise que sa fille va désormais participer au paiement du loyer. Il a versé 750 euros le 19 novembre 2024 tel que cela ressort du dernier décompte actualisé produit par la société LLI RESIDENCES en cours de délibéré.

Pour autant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [J] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, le dernier versement effectué ne couvrant qu’une partie du loyer. Et la société LLI RESIDENCES est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais sollicité.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [J] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mars 2024, Monsieur [S] [J] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [J] [K] à son paiement à compter de 16 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [J] [K] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [J] [K] à payer à la société LLI RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société LLI RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2022 entre la société LLI RESIDENCES d’une part, et Monsieur [S] [J] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [J] [K] à compter du 16 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [S] [J] [K] à payer à la société LLI RESIDENCES la somme de 9 535,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [S] [J] [K] à payer à la société LLI RESIDENCES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2024, échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [S] [J] [K] à payer à la société LLI RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [S] [J] [K] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG