TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00994 – N° Portalis DB22-W-B7J-TE56

Code NAC : 72Z

AFFAIRE : [F] [V] [I], [O] [J], [B] [M], [N] [Z], [E] [P] [C] épouse [Z], [G] [A], [R] [A], [IW] [A], [J] [S] épouse [L], [U] [W] épouse [T] C/ [X] [K]

DEMANDEURS

Monsieur [F] [V] [I]

né le 23 Février 1977 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Madame [O] [J], [B] [M]

née le 25 Janvier 1978 à [Localité 18], demeurant [Adresse 8]

Madame [N] [Z]

née le 19 Juin 1957 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [P] [C] épouse [Z]

née le 18 Juin 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [A]

né le 03 Juin 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R] [A]

né le 25 Avril 1957 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Madame [IW] [A]

née le 18 Mai 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [S] épouse [L]

née le 16 Janvier 1927 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R91

Madame [U] [W] épouse [T]

née le 12 Avril 1954 à [Localité 17], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R91

DEFENDEUR

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Séverine DUCHESNE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000048

Débats tenus à l’audience du 23 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, vice-président, assisté de Elisa ROCHA, greffier lors de l’audience et de Sandrine GAVACHE, greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15] (Yvelines) est soumis aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis.

Par une assemblée générale du 30 novembre 2021, Monsieur [D] [K] a été désigné comme syndic bénévole.

Lors d’une assemblée tenue le 5 décembre 2022, Monsieur [X] [K] a été désigné syndic bénévole de la copropriété pour une durée de trois ans.

Lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2024, le mandat de syndic bénévole de Monsieur [X] [K] a été renouvelé.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, Monsieur [F] [I], Madame [O] [M], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z], Monsieur [G] [A], Monsieur [R] [A], Madame [IW] [A], Madame [J] [L] et Madame [U] [T] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir désigner un administrateur ad hoc de copropriété.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 23 octobre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] [I], Madame [O] [M], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z], Monsieur [G] [A], Monsieur [R] [A], Madame [IW] [A], Madame [J] [L] et Madame [U] [T] demandent au président du tribunal de :

— se déclarer compétent ;

— constater la carence du syndic bénévole, Monsieur [X] [K], dans l’exercice de son mandat ;

— désigner un administrateur ad hoc de copropriété, avec la mission définie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 ;

— condamner Monsieur [X] [K], es-qualités, à leurs payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse à la fin de non-recevoir, ils soutiennent en substance que l’assignation a bien été délivrée à Monsieur [X] [K] en sa qualité de syndic bénévole comme le prévoit la jurisprudence, sans confusion possible. Ils concluent au rejet de l’exception d’incompétence faisant valoir que les demandes d’annulation de résolutions d’assemblées générales sont sans lien avec la présente procédure qui relève de la compétence exclusive du juge des référés.

Ils considèrent que, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, Monsieur [X] [K] est défaillant dans sa mission de syndic bénévole, lui reprochant, depuis sa nomination lors de l’assemblée générale extraordinaire du 5 décembre 2022, de ne pas remplir les obligations qui lui incombent en vertu de son mandat, avec de nombreuses carences telles que l’absence de présentation de comptes des exercices clos en assemblée, de vote de budget, de justification des charges, de son absence de réaction à des travaux réalisés en parties communes et non autorisée en assemblée et, plus généralement, une absence de rigueur dans la gestion de l’immeuble, s’étant notament abstenu d’exercer les actions en justices nécessaires à la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [X] [K] demande au président du tribunal de :

— dire irrecevables les demandes ;

— se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Versailles saisi de l’affaire enregistrée sous le numéro RG n° 25/00540 ;

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes ;

— en tout état de cause, condamner chacun des demandeurs à lui payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner solidairement aux entiers dépens.

Il soulève l’incompétence du juge des référés, en indiquant qu’un juge de la mise en état à déjà été saisi par certains des demandeurs avant l’introduction des demandes en référé.

Il estime ensuite que les demandes sont irrecevables au regard de l’article 49, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, au motif que la demande devait être dirigée contre la personne physique syndic bénévole en fonction et non pas simplement la personne physique sans précision, estimant qu’à titre personnel, il est dépourvu de droit d’agir.

A titre subsidiaire, il conteste les carences qui lui sont reprochées. Il considère que sa gestion est rendue difficile par la liquidation judiciaire de la société Ibert gestion, ancien syndic de la copropriété et qui a laissé la copropriété dans une situation financière délicate, justifiant des appels de fonds de solidarité en application de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 35 pour pallier un manque temporaire de trésorerie, les copropriétaires eux-mêmes refusant de s’acquitter des sommes votées en assemble générale au titre des charges de copropriété et des appels émis au titre des fonds travaux approuvés à l’unanimité. Il expose que les copropriétaires multiplient les procédures.

Il estime que ce sont les copropriétaires demandeurs qui refusent d’exécuter les décisions d’assemblée générale et qui sont défaillants dans le paiement des charges, sans que cette circonstance ne caractérise une carence du syndic. Il ajoute que, bien que régulièrement convoqués, les demandeurs ne se sont pas présentés à la dernière assemblée générale.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Par note reçue en délibéré, le conseil des demandeurs estiment que la jurisprudence versée par le défendeur à l’audience de plaidoirie (Soc., 13 janvier 2021, pourvoi n° 19-22.142) est inapplicable au litige en ce qu’elle concerne une procédure entre un créancier et un syndicat de copropriétaires sur la base d’un contrat de travail conclu entre eux et réaffirme la recevabilité des demandes à l’encontre du syndic bénévole, Monsieur [X] [K], en son nom personnel, dès lors que c’est ce dernier qui est considéré défaillant dans sa gestion.

Par note reçue en délibéré, le conseil du défendeur estime dépourvus de portée sur le présent litige des arrêts d’appel produits en demande, l’un portant sur une affaire dans laquelle aucun moyen d’irrecevabilité n’était soulevé, et l’autre portant sur une affaire dans laquelle l’assignation litigieuse visait uniquement le syndicat des copropriétaires et non le syndic en exercice.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence matérielle :

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour : 4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

La désignation du juge de la mise en état dans une instance ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés afin de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction au fond (3ème Civ., 15 juin 2017, pourvoi n° 16-12.817, Bull. 2017, III, n° 73).

En l’espèce, Monsieur [F] [I] et Madame [O] [I], qui figurent parmi les demandeurs à la présente instance, ont saisi la troisième chambre du tribunal judiciaire de Versailles par assignation en date du 29 janvier 2025 en vue notamment de faire annuler la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2024 concernant le vote du renouvellement du contrat de syndic.

Toutefois, même si les litiges ont la même origine, l’objet de la présente instance, qui ne porte pas sur la validité de ce mandat, n’est pas le même que celui de l’instance actuellement pendante devant la troisième chambre du tribunal judiciaire de Versailles enrôlée sous le numéro RG 25/00540.

Par ailleurs, les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi confèrent une compétence spéciale au président du tribunal judiciaire statuant en référé pour désigner un administrateur ad hoc de la copropriété en cas d’empêchement ou de carence du syndic.

L’exception d’incompétence est donc rejetée.

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 49, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic, « le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété ». Ces dispositions permettent la désignation d’un administrateur ad hoc chargé des missions que le syndic tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au contradictoire du syndic assigné à titre personnel (voir en ce sens : cour d’appel de Paris, arrêt du 4 septembre 2025, RG n° 24/19412 ; contra : cour d’appel de Versailles, arrêt du 9 septembre 2009, RG n° 08/08473).

En l’espèce, il ressort tant de l’entête que du procès-verbal de signification que l’assignation introductive d’instance a été délivrée à « Monsieur [X] [K] demeurant [Adresse 9] », sans mention quelconque d’une assignation « en qualité » de syndic.

Monsieur [X] [K] a ainsi été assigné en son nom personnel, conformément aux dispositions précitées. Se trouvant actuellement être le syndic de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 15] (Yvelines), il n’est pas dépourvu de qualité à défendre contrairement à ce qu’il soutient.

La fin de non-recevoir est donc rejetée.

Sur le respect du principe du contradictoire :

Aux termes de l’article 14 du code civil, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 16, alinéa 1er, du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, dès lors que Monsieur [X] [K] n’a été assigné qu’à titre personnel, les demandes de condamnation formées dans les dernières conclusions des demandeurs à l’encontre de « Monsieur [X] [K] es-qualités » au titre des frais irrépétibles et des dépens sont irrecevables.

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc :

L’article 18 V de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispsoe qu’en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic et qu’en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

L’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

En l’espèce, par courriers recommandés de leur conseil en date du 7 avril 2025 et du 16 juin 2025, revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé », les demandeurs ont mis en demeure Monsieur [X] [K] notamment d’organiser une assemblée

générale des copropriétaires pour procéder à l’examen et l’approbation des comptes des années 2022 à 2024 et des budgets prévisionnels 2025 et 2026.

A cet égard, l’article 14-1 I de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

A l’analyse des procès-verbaux d’assemblées générales en date des 5 décembre 2022, 18 novembre 2024 et 17 octobre 2025, il apparaît que l’examen et l’approbation des comptes 2022 à 2024 n’ont jamais été soumis aux copropriétaires. Ces derniers n’ont en effet été consultés au titre des questions financières que sur l’alimentation exceptionnelle du fonds de solidarité nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété et sur des travaux urgents de conservation.

En outre, le défendeur ne produit aucun justificatif de tenue de la comptabilité du syndicat depuis sa nomination fin 2022, seule une information sommaire figurant dans les convocations aux assemblées générales des 18 novembre 2024 et 17 octobre 2025 quant aux dépenses de la copropriété depuis l’assemblée précédente, aux impayés et aux avances de trésorerie effectuées. Il n’est pas plus justifié de l’établissement d’un budget prévisionnel.

Enfin, s’il justifie de sommations de payer adressées à certains des copropriétaires débiteurs, Monsieur [X] [K] ne démontre pas en avoir adressé aux deux copropriétaires dont les dettes au 17 septembre 2025 sont les plus élevées.

Eu égard à ces carences manifeste du syndic bénévole malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, il convient de désigner, dans les conditions prévues au dispositif un administrateur ad hoc de la copropriété, avec pour mission celle qui est définie par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [K], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé par délégation du président du

tribunal judiciaire, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence matérielle ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [X] [K] ;

Disons irrecevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [X] [K], es-qualités, au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Désignons la Selarl [Y] [H], administrateur judiciaire, [Adresse 2] ([Courriel 12] ; 01 39 66 09 32), en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] (Yvelines) et ce, pour une durée initiale de 12 mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, avec pour mission d’administrer la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Disons que l’administrateur ad hoc devra notamment à cette fin :

— se faire remettre par Monsieur [X] [K] ou par tout autre détenteur, l’ensemble des documents et des archives du syndicat des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification ;

— administrer la copropriété ;

— prendre toutes les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer notamment la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

— recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins de règlements desdites charges ;

Fixons à la somme de 2 000,00 € la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur ad hoc et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou, à défaut, avancée par les demandeurs ;

Disons qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur ad hoc par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant sur simple requête, lequel sera chargé du suivi de la mesure ;

Disons que l’administrateur ad hoc devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe des référés du tribunal judiciaire de Versailles ;

Condamnons Monsieur [X] [K] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, vice-président, assisté de Sandrine GAVACHE, greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Sandrine GAVACHE Eric MADRE