TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00647 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKNE

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Myriam TOUZAN avocat au barreau de la DRÔME

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 23 Janvier 2025

Jugement prononcé le 20 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2023, la SCI LEOBELMI, représentée par Mme [G] [Y] épouse [W], a donné à bail à M. [C] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 455 euros et d’une provision sur charges de 50 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 24 octobre 2023.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 1010 euros selon quittance subrogative du 04 mai 2024, correspondant au loyer des mois de décembre 2023 et janvier 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024, pour la somme principale de 1010 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024 délivré en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 1515 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024 sur la somme de 1010 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner M. [C] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [C] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 05 décembre 2024.

À l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2020 euros. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande de délais.

M. [C] [U] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a indiqué avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer et a proposé de verser 80 euros par mois en plus de son loyer courant. Il demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a été invité à fournir un justifcatif de la reprise du paiement du loyer pendant le délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail

En l’espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 1010 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

M. [C] [U] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 04 mai 2024, 21 septembre 2024 et le 10 décembre 2024, justifie avoir réglé la somme totale de 2020 euros, correspondant aux loyers des mois de décembre 2023, janvier 2024, juillet 2024 et octobre 2024.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît à l’audience.

M. [C] [U] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2020 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1010 euros, et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus (décompte arrêté au 1er octobre 2024), ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [C] [U] sollicite des délais de paiement, exposant avoir repris le paiement des loyers. Cependant, invité à apporter la preuve de la reprise du paiement en cours de délibéré, il n’a produit aucun justificatif.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [U], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [C] [U] de libérer le logement situé [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— Condamne M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 2020 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1010, et à compter du présent jugementpour le surplus,

— Déboute M. [C] [U] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Condamne M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de novembre 2024, d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

— Condamne M. [C] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [C] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,