N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00082 – N° Portalis DB22-W-B7I-SN4Q

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE Ile de France

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société d'[Adresse 7] (SOVAL), aux droits de laquelle vient la société d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Mme [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Adresse 4] par contrat du 1er octobre 2012, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 735,87€, outre 120,59€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2336,31€ a été délivré à Mme [R] [U] le 15 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société BATIGERE HABITAT, par acte du 26 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 1er octobre 2024, a fait assigner Mme [R] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir:

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— L’expulsion de Mme [R] [U] et de tous occupants des lieux de son chef ;

— La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [R] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges, jusqu’à la libération des lieux ;

— La condamnation de Mme [R] [U], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 3891,38€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 24 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du 15 mai 2024 ;

— La condamnation de Mme [R] [U] à lui payer la somme de 400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4986,51€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle indique que les deux plans de remboursement conclus avec la défenderesse sont devenus caducs faute d’avoir été respectés. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois maximum.

Mme [R] [U], représentée par son conseil, demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 10€ en règlement de l’arriéré, tel que prévu dans le plan d’apurement signé avec le bailleur en août 2024, qu’elle respecte depuis décembre. Elle expose avoir connu des difficultés financières suite au piratage de son compte bancaire, pour lequel elle a déposé plainte. Elle a fait une demande de FSL maintien et a sollicité un logement plus petit auprès du bailleur, sa demande de mutation est en cours de traitement. Elle demande par ailleurs à ce que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de "?dire et juger?", ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les "?donner acte?« ou » prendre acte ", dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la jonction des instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de joindre les deux assignations du 26 septembre 2024 opposant les mêmes parties et enrôlées sous deux numéros RG différents à la même audience. Elles seront jointes sous le numéro RG : 24/82.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 6 avril 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9 des conditions générales).

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2336,31€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [R] [U] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [R] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4719,26€ à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [R] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 4719,26€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2336,31€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 mai 2024, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [R] [U] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas, mais souligne que les suppléments versés devront être supérieurs à 10€, les délais de paiement ne pouvant être accordés que sur 36 mois.

Mme [R] [U] propose de verser 10€ en sus du loyer courant. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis juillet 2024 (hormis au mois de novembre 2024), soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du débat et du dossier que Mme [R] [U] perçoit l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1016,05€, outre l’APL à hauteur de 289,17€ et une RLS de 55,20€. Le loyer résiduel est ainsi de 496,50€. Elle verse au bailleur un supplément de 10€ par mois depuis décembre 2024, néanmoins cette somme ne permettrait pas d’apurer la dette dans les délais légaux et il ressort du rapport social que la demande de FSL maintien lui a été refusée eu égard à son taux d’effort élevé. Elle envisage cependant de solliciter une nouvelle aide à l’apurement de la dette locative auprès du département avant son relogement. Enfin, une demande de mutation pour un logement plus petit a été formulée auprès du bailleur, lequel a accepté la demande et attend la libération d’un logement adapté.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, lesquels seront toutefois nécessairement supérieurs à la somme de 10€ mensuelle en sus du loyer afin de respecter le délai légal de 36 mois. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [R] [U], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des procédures enregistrées sous les RG 24/82 et RG 24/95 sous le RG 24/82 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, une somme de 4719,26€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2336,31€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 mai 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [R] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 130€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que Mme [R] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge