MINUTE N°

N° RG 25/00113 – N° Portalis DB22-W-B7J-THBN

Madame [J] [B] épouse [W]

C/

Monsieur [O] [R] [D]

Madame [H] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 Février 2026

DEMANDEUR :

Madame [J] [B] épouse [W] – demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par Maître Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [R] [D] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [H] [U], née le 20 juin 2000 à [Localité 5] (Haïti) – demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Joseph PANGALLO

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [O] [R] [D]

Madame [H] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 mars 2021, Madame [J] [W] née [B] a consenti à Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2, sis dans un immeuble à [Adresse 4] outre une place de parking.

Le contrat stipulait notamment un loyer mensuel payable à terme à échoir d’un montant de 770 euros, hors charges outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 euros. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 963,30 euros, provisions sur charges incluses.

Des loyers demeurant impayés Madame [J] [W] née [B] a fait notifier à Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D], par exploit de la SCP SCHELOUCH, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 3 avril 2025, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.062,56 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 9 juillet 2025, Madame [J] [W] née [B] a assigné à comparaître Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, sollicitant :

— A titre principal, Constater que la clause résolutoire du bail est acquise et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs, pour non-paiement des loyers et charges à leurs échéances,

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [U] et de Monsieur [O] [D] ainsi que tout occupant de leur chef des lieux loués sans délai, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, au besoin,

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] au titre d’arriérés des loyers, charges et indemnité d’occupation à la somme de 5.001,84 euros dus au 30 juin 2025.

— Condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel y compris les charges, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de libération des lieux par remise des clés,

— Condamner Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] au paiement d’une somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

A l’audience du 4 décembre 2025, Madame [J] [W] née [B], représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.641,64 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] ont réglé une somme de 1.000 euros en novembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [O] [D], bien que régulièrement assigné, par acte remis à un tiers présent au domicile, n’a pas comparu.

Madame [H] [U] a comparu en personne. Elle expose travailler en crèche et avoir rencontré d’importantes difficultés financières à la suite d’un grave problème de santé. Elle n’a perçu, au titre des indemnités maladies, que la moitié de son salaire. Elle perçoit un revenu mensuel de 800 euros. Son compagnon AVCeci ne ressort pas des débats

perçoit une rémunération mensuelle nette de 1900 euros en tant que conducteur de bus. Elle précise encore reprendre une activité à mi-temps et avoir repris le paiement des loyers courants depuis octobre 2025. Elle sollicite, en conséquence des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 décembre 2025 a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, Madame [J] [W] née [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Yvelines par lettre électronique dont il lui a été accusé réception le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025 portant sur la somme principale de 3.062,56 euros, hors frais de procédure. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 juin 2025, minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

III – SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] restent lui devoir la somme principale de 6.641,64 euros euros, à la date du 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Madame [H] [U], présente à l’audience, ne conteste pas la dette locative.

Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] seront donc solidairement condamnés au paiement, de cette somme de 6.641,64 euros.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il résulte du décompte produit par le Bailleur que Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] ont fourni des efforts en reprenant le règlement des loyers courants depuis le mois de juillet 2025.

Considérant que les versements faits par les locataires avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que les locataires ont réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de ces éléments, Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [U] et de Monsieur [O] [D], locataires, au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la Bailleresse a dû accomplir, Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [J] [W] née [B] recevable en son action

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2021 entre Madame [J] [W] née [B] et Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] concernant l’appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 juin 2025, minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] à verser à Madame [J] [W] née [B], en deniers ou quittances, la somme de 6.641,64 euros, arrêtée à la date du 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse,

AUTORISONS Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités d’un montant de 221,38 euros chacune, la 30ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

PRECISONS que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

DISONS que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D], justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigibleQu’à défaut pour Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [W] née [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] soient solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, Madame [J] [W] née [B], ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

DEBOUTONS Madame [J] [W] née [B] de toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [O] [D] à payer à Madame [J] [W] née [B] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 4 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,