TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 MARS 2026

N° RG 25/01036 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVUI

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 518 824 685 dont le siège social est situé, [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jean Sébastien TESLER, avocat plaidant au barreau d’ESSONNE et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur, [H], [Z]

demeurant, [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Février 2025 reçu au greffe le 26 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Janvier 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame Magali BEAUVALLET, Greffier lors des débats, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Mars 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M., [H], [Z] est propriétaire des lots n°26, 47 et 85 au sein de la Résidence, [Localité 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2].

Faisant grief à M., [H], [Z] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à Saint-Germain-en-Laye (78100) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SASU SOGESYM, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, fait assigner M., [H], [Z] devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— le recevoir en son action et l’en déclarer fondé,

— condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 11.924,25 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, APPEL du 01/01/25 au 31/03/25, Fonds de travaux loi ALUR et virement du

6 janvier 2025 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

• 804,39 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 avril 2024, date de la sommation de payer,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de

non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M., [H], [Z], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 21 février 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M., [H], [Z] pour les lots n°26, 47 et 85,

— une sommation de payer signifiée au défendeur le 25 avril 2024 pour un montant de 10.032,08 euros dont 172,39 euros de coût d’acte,

— un décompte sur la période courant du 31 décembre 2020 au 8 janvier 2025 pour un solde débiteur de 12.278,64 euros,

— -un décompte sur la période courant du 1er avril 2023 au 8 janvier 2025 pour un solde débiteur de 11.924,25 euros au titre des charges, outre 804,39 euros au titre des frais,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 11 mai 2023,

10 juillet 2023 et 30 avril 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.924,25 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

M., [H], [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 804,39 euros correspondant aux frais suivants :

— mise en demeure en date du 16 février 2024 pour un montant de 32 euros,

— transmission dossier huissier en date du 12 avril 2024 pour un montant de

300 euros,

— ID FACTO n°24.04.39738, [Z], [H] pour un montant de

172,39 euros,

— transmission dossier avocat en date du 14 novembre 2024 pour un montant de 300 euros.

Si le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure datée du 16 février 2024, il ne justifie pas de l’envoi effectif de celle-ci au défendeur.

Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de sommation de payer, lesquels sont des frais nécessaires au sens de l’article précité et qui sont justifiés par la production de l’acte signifié le 25 avril 2024 à M., [H], [Z] et de la facture y afférente, seront retenus.

M., [H], [Z] sera donc condamné à verser la somme de 172,39 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si M., [H], [Z] n’a effectivement pas réglé l’intégralité de ses charges à leur échéance, il résulte des décomptes produits aux débats qu’il a toujours versé au moins 200 euros par mois, étant relevé que des sommes importantes ont été appelées pour des travaux.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de M., [H], [Z] n’est pas démontrée par le syndicat des copropriétaires, qui sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les sommes dues au titre des charges et des frais porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 26 avril 2024 pour la somme alors exigible de 10.032,08 euros, et à compter du 21 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

M., [H], [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

La SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M., [H], [Z] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire produire des intérêts à cette somme sera rejetée.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M., [H], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.924,25 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

8 janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus ;

Condamne M., [H], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 172,39 euros au titre des frais de recouvrement ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 pour la somme alors exigible de 10.032,08 euros, et à compter du

21 février 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M., [H], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M., [H], [Z] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE