TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 02 avril 2026

à M^e TOMAS-BEZER

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/07188 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7JUU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [S] épouse [F]

née le 19 Avril 1936 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [K] [V]

né le 23 Avril 1998 à [Localité 2] -VIETNAM

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 juillet 2024, Madame [Y] [S] épouse [F] a donné à bail à Monsieur [C] [K] [V] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 490 euros, outre 62 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [S] épouse [F] a fait signifier à Monsieur [C] [K] [V] par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 3 587 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, Madame [Y] [S] épouse [F] a fait assigner Monsieur [C] [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que Monsieur [C] [K] [V] n’a pas réglé l’arriéré de loyer deux mois après signification du commandement de payer

— constater l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 27 octobre 2025,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] à la somme mensuelle de 552 euros,

— condamner Monsieur [C] [K] [V] à payer à Madame [Y] [S] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 552 euros à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à la libération des lieux, l’établissement de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés,

— ordonner la libération des immédiate et sans délai des lieux par Monsieur [V] et de tout occupant de son chef,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euro par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

— prononcer que le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] se réservera le pouvoir de liquider les astreintes si nécessaire,

— ordonner à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [K] [V] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des affaires personnelles garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [K] [V],

— ordonner l’établissement d’un état des lieux de sortie en présence de Monsieur [C] [K] [V] ainsi que la restitution de l’ensemble des clés qui avaient été remises lors de l’entrée dans les lieux,

— ordonner, à défaut d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, qu’un commissaire de justice sera mandaté par Madame [C] [K] [V],

— dire que les condamnations de Monsieur [C] [K] [V] emportent intérêts au taux légal capitalisé à compter du 27 octobre 2025, date de la résiliation du bail,

En sus :

— condamner Monsieur [C] [K] [V] aux entiers dépens, en ce compris notamment : le commandement de payer et la signification de la présente assignation

— condamner Monsieur [C] [K] [V] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [S] épouse [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 septembre 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Madame [Y] [S] épouse [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [K] [V] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 décembre 2025 , soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 septembre 2025, pour la somme en principal de 3 587 euros.

Si le commandement de payer met en demeure le requis de régler son arriéré locatif dans un délai de deux mois et non six semaines comme le prévoit la clause résolutoire, il est à relever qu’il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 octobre 2025.

Monsieur [C] [K] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [K] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [K] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 552 euros comme demandée par la requérante, et de condamner Monsieur [C] [K] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [K] [V] reste devoir la somme de 2 513 euros, à la date du 16 décembre 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [K] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [K] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 513 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [K] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, et en particulier celle de mandater un commissaire de justice en cas de défaut d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable, est prématurée à ce stade de la procédure, et sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [S] épouse [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2024 entre Madame [Y] [S] épouse [F] et Monsieur [C] [K] [V] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [K] [V] de libérer les lieux, de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [S] épouse [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais et d’astreinte pour quitter les lieux de Madame [Y] [S] épouse [F] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] [V] à verser à Madame [Y] [S] épouse [F], à titre provisionnel, la somme de 2 513 euros décompte arrêté au 16 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 552 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation du 16 décembre 2025;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] [V] à verser à Madame [Y] [S] épouse [F] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [Y] [S] épouse [F] des frais d’exécution forcée, en particulier celle de mandater un commissaire de justice en cas de défaut d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président