TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 24/02039 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5HW

Code NAC : 30F

TLF

DEMANDERESSE :

Madame [V] [Y]

née le 13 Novembre 1959 à [Localité 6] (ETATS-UNIS),

demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 582 142 816 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et par Maître Fabienne BALADINE du CABINET BALADINE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 19 Mars 2024 reçu au greffe le 04 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Décembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 1995, la société [Adresse 5] a consenti un bail commercial à effet du 1er janvier 1995 à Monsieur [C] [I], pour une durée de 9 années pour un local commercial sis [Adresse 7].

Par acte de cession d’officine en date du 31 août 1999, Madame [V] [Y] est venue aux droits de Monsieur [C] [I].

Le bail a été renouvelé aux termes d’un renouvellement en date du

4 octobre 2017.

La société SEQENS est venue aux droits du bailleur, la société [Adresse 5], à compter du 1er juillet 2019.

Par acte du 30 mai 2022, le bailleur a délivré un congé à Madame [V] [Y] avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction d’un montant de 300.000 euros avec effet au 31 décembre 2022 afin de procéder à une opération de démolition.

Par actes des 17 et 23 novembre 2022, Madame [V] [Y] a fait assigner la société SEQENS devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert et le paiement d’une provision.

Par ordonnance de référé du 7 mars 2023, le juge des référés a ordonné une expertise, désigné Madame [L] [O] pour y procéder et a condamné la société SEQENS à payer une somme de 300.000 euros à titre de provision.

Madame [V] [Y] a restitué les locaux le 9 février 2023 et la société SEQENS a réglé la provision.

Par acte du 19 mars 2024, Madame [V] [Y] a assigné la société SEQENS devant la présente juridiction aux fins de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 août 2025, Madame [V] [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-18 du Code de commerce, L.314-6 du Code de l’urbanisme, et L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation,

— condamner la société SEQENS à verser à Madame [Y] une somme de 448.918 € au titre de l’indemnité d’éviction, en deniers ou quittance,

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022, date à laquelle les locaux n’ont plus pu être exploités,

— condamner la Société SEQENS à verser à Madame [Y] une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Société SEQENS aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, taxés à 4.148,14 €, ainsi que les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir que :

— l’indemnité d’éviction doit être calculée comme en matière d’expropriation,

— l’opération de rénovation menée par la Société SEQENS est intervenue dans le cadre de sa mission de service public et elle s’est vue confier la mission opérationnelle de reconfiguration du quartier des « Alouettes »,

— l’éviction de Madame [Y] des locaux donnés à bail est indubitablement définitive,

— elle était dans son bon droit de refuser la seule et unique proposition de relogement émise par la Société SEQENS pour une durée indéterminée, dans un local incompatible avec ses ressources et son activité de pharmacie, et d’opter pour la résiliation du bail,

— il en résulte que les dispositions de l’article L.314-2 du code de l’urbanisme sont applicables,

— l’éviction doit donc être considérée comme définitive par application de l’article L.314-3,

— l’indemnité d’éviction doit être calculée en application de l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme,

— l’article L.314-6 du code de l’urbanisme impose de retenir les exercices antérieurs au démarrage de l’opération de rénovation urbaine des «Alouettes»,

— le programme de rénovation du quartier des Alouettes a été lancé en 2010 et a débuté dès 2012 par la réhabilitation de la «cité de transit» dite «des [3]».

— de ce fait, il convient de se placer à la situation du fonds de commerce de pharmacie à la fin de l’exercice 2010, cette date étant la date de référence,

— les effets économiques et sociaux du programme de rénovation urbaine entrepris par le bailleur se sont traduits dès cette date par les baisses progressives et constantes de la population,

— en faisant la moyenne de l’Excédent Brut d’Exploitation Opérationnel (EBEO), valorisé à 336.300 euros, et du chiffre d’affaires moyen des années 2010 à 2012 inclus, l’expert a valorisé le fonds de commerce à la somme de 342.730 euros,

— elle doit bénéficier d’une indemnité de remploi calculée sur la base de l’indemnité principale d’éviction,

— l’indemnité de licenciement du personnel a été justement évaluée par l’expert à la somme de 25.301 euros à laquelle doit s’ajouter 2.000 euros au titre des frais de recours à un expert-comptable,

— le Conseil de l’Ordre des Pharmaciens lui a strictement interdit de revendre son stock entraînant une perte totale de celui-ci,

— elle doit bénéficier d’une indemnité pour trouble commercial pour compenser les perturbations subies par son exploitation du fait du non-renouvellement du bail, lui-même causé par la mise en œuvre du programme de rénovation urbaine.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 septembre 2025, la société SEQENS demande au tribunal de :

Vu les dispositions du Code de l’urbanisme,

Vu les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce,

Vu les pièces versées au débat

— juger irrecevables, et à tout le moins infondées, les demandes de Madame [V] [Y] en ce qu’elles sont fondées sur les dispositions applicables en matière d’expropriation ;

— juger que seules les dispositions du Code de commerce sont applicables en l’espèce ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à 84.000 euros, conformément au rapport d’expertise et l’indemnité accessoire à 27.301 euros, au titre des frais de licenciement, soit au total 111.301 euros;

Par conséquent,

— condamner Madame [V] [Y] à verser la somme de

190.952,30 euros à la SA [Adresse 4], correspondant à la différence

entre les 302 253,30 euros versés à titre provisoire et la somme de

111.301 euros correspondant au montant de l’indemnité d’éviction issu du rapport d‘expertise ;

A titre subsidiaire,

Si le Tribunal jugeait applicables les dispositions du Code de l’expropriation, il lui plaira de juger que la date de référence à retenir est le 12 avril 2021, date de délibération CM 2021-032, modifiant le PLU, et que l’hypothèse 2 du rapport d’expertise est donc applicable ;

Par conséquent,

— condamner Madame [V] [Y] à verser la somme de 190.952,30 euros à la SA D‘HLM SEQENS, correspondant à la différence entre les 302.253,30 euros versés a titre provisoire et la somme de 111.301 euros correspondant au montant de l’indemnité d’éviction issu du rapport d’expertise,

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire le Tribunal condamnait la SA [Adresse 4] à une somme complémentaire, il sera tenu compte de la somme de 302 253,30 euros déjà versée dans le calcul du montant de la somme complémentaire ;

En tout état de cause,

— débouter Madame [V] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— la SA SEQENS n’est pas une personne publique et n’a pas pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre,

— elle ne bénéficie pas de la prétendue expropriation,

— il n’y a d’ailleurs pas eu d’expropriation, sinon la locataire aurait saisi le juge de l’expropriation seul compétent,

— le congé s’est fondé sur les dispositions de l’article L. 145-18 du code de commerce,

— l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme concerne les restaurations immobilières et se trouve de ce fait inapplicable,

— subsidiairement, les travaux dans le quartier des Alouettes n’impliquait pas une éviction définitive de Madame [V] [Y],

— Madame [V] [Y] est de mauvaise foi dès lors qu’elle n’a pas eu l’intention de continuer son activité et n’a pas justifié de son activité professionnelle,

— à titre très subsidiaire si les dispositions du code de l’urbanisme étaient applicables, la date de référence pourrait être le 12 avril 2021,

— en matière de baux commerciaux, il est d’usage pour les tribunaux d’apprécier la valeur du fonds de commerce en tenant compte des résultats des trois derniers exercices clos,

— Madame [V] [Y] ne démontre pas que son chiffre d’affaires ait baissé ni de liens de causalité entre les travaux de rénovation et la baisse de clientèle,

— Madame [V] [Y] ne s’étant pas réinstallée, le versement d’une indemnité de réinstallation et de remploi n’est pas justifiée,

— les frais d’expertise comptable ne doivent pas être pris en compte dans les frais de licenciement du personnel,

— aucune attestation n’a été fournie attestant de la valeur du stock,

— Madame [V] [Y] ne justifie pas qu’elle loue un local pour entreposer son stock,

— compte-tenu de la cessation d’activité de Madame [V] [Y], aucun trouble commercial n’est démontré puisqu’il n’y a pas eu de recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale.

MOTIFS

1. Sur l’application des dispositions du code l’urbanisme

L’article L. 314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

En l’espèce, la société SEQENS n’est pas une personne publique, n’a pas pris l’initiative d’une opération d’aménagement telle que définie par le code de l’urbanisme et n’a pas bénéficié d’une expropriation.

Il en résulte que Madame [V] [Y] ne saurait se prévaloir des dispositions des articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En conséquence, conformément au fondement du congé délivré par la bailleresse le 30 mai 2022 et aux prétentions de celle-ci dans le cadre de la présente instance, l’indemnité d’éviction due à Madame [V] [Y] doit être fixée sur la base des dispositions des articles L. 145-18 et L. 145-14 du code du commerce.

2. Sur l’indemnité d’éviction

2.1. Sur le fondement juridique du calcul de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-18 du code du commerce dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58.

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56.

En l’espèce, le congé délivré par la bailleresse se fonde sur une opération de démolition et reconstruction de l’immeuble, opération dont la réalité n’est pas contestée par la locataire.

Les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-18 ne sont pas applicables au cas d’espèce dès lors que l’opération mise en œuvre ne porte pas sur des travaux de restauration tels que prévus par ce texte.

Conformément au premier alinéa de l’article L. 145-18 précité, l’indemnité d’éviction due à Madame [V] [Y] doit donc être déterminée suivant les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

2.2. Sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire.

En l’espèce, il est constant que la locataire a restitué les locaux le 9 février 2023.

La valeur de l’exploitation doit donc être appréciée à cette date et non au titre des chiffres d’affaires de l’année 2012, les éventuelles opérations d’aménagement qui auraient été initiées à cette date étant sans rapport avec le congé délivré par la bailleresse le 30 mai 2022.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter l’hypothèse n°1 retenue par l’experte judiciaire et déterminer le montant de l’indemnité d’éviction uniquement sur la base de l’hypothèse n°2.

2.3 Sur la détermination de l’indemnité principale

2.3.1 Sur la nature de l’indemnité principale

L’experte judiciaire estime que le fonds de la demanderesse n’est pas transférable retenant que le propriétaire ne propose pas de local de remplacement.

Si la bailleresse indique avoir fait des propositions à la locataire à ce titre, aucune proposition pertinente n’a été retenue dans le cadre de l’expertise.

Il en résulte que l’indemnité principale doit être constituée d’une indemnité de remplacement.

2.3.2 Sur la valeur du droit au bail

L’experte judiciaire estime la valeur du droit au bail à une somme de

15.300 euros. Les deux parties s’accordent sur le fait que la valeur du fonds

de commerce est supérieure à celle du droit au bail.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du fonds de commerce pour établir le montant de l’indemnité de remplacement.

2.3.3 Sur la valeur du fonds de commerce

L’experte a écarté la méthode par évaluation de la capacité bénéficiaire en l’absence de rentabilité du fonds de commerce au profit de la méthode par évaluation de la capacité productive basée sur le chiffre d’affaires moyen hors taxe au regard des années 2019, 2020 et 2021.

Il en résulte un chiffre d’affaires moyen de 280.371 euros. L’experte retient un coefficient multiplicateur de 30 %.

La bailleresse souscrit à son analyse. La locataire qui se contente de se référer à l’hypothèse n°1 écartée ne critique pas la méthode de calcul de l’experte dans l’hypothèse n°2.

Par conséquent, il y a lieu de fixer l’indemnité principale conformément au calcul de l’experte (280 371 x 0,3).

La valeur de l’indemnité principale de remplacement sera donc fixée à

84.000 euros.

2.4 Sur les indemnités accessoires

2.4.1. Sur l’indemnité de remploi et les frais de réinstallation

L’experte a retenu dans son rapport que Madame [V] [Y] n’avait pas fait part d’un projet de réinstallation.

Madame [V] [Y] produit d’ailleurs en pièce n°26 un certificat de radiation de l’ordre des pharmaciens.

La bailleresse justifie par ailleurs que Madame [V] [Y] a été radiée du registre national des entreprises. Enfin, Madame [V] [Y] produit elle-même des bulletins de salaire de mars à juin 2023 qui font apparaître qu’elle s’est orientée vers une activité de pharmacienne salariée.

En conséquence, en l’absence de toute acquisition d’un nouveau fonds de commerce et de toute réinstallation, Madame [V] [Y] doit être déboutée de ses demandes sur ce point.

2.4.2. Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial correspond au préjudice subi par la locataire du fait de l’arrêt de l’exploitation.

Ce préjudice doit être réparé même en l’absence de réinstallation du fait des perturbations subies par l’exploitation suite au congé délivré par le bailleur jusqu’à la cessation complète d’exploitation.

Il y a donc lieu d’écarter la contestation de principe du bailleur soutenue du fait de l’absence de réinstallation.

Subsidiairement, la bailleresse ne conteste pas le calcul de l’experte.

Il sera donc retenu le montant proposé par l’experte à ce titre et une indemnité de 7.754 euros sera fixée sur ce poste.

2.4.3. Sur les frais de licenciement

La bailleresse conteste sur le principe l’intégration des frais divers et en particulier des frais d’expertise comptable sollicités par la locataire dans ce poste de préjudice.

Toutefois, elle admet l’indemnisation des frais de licenciement sur la base de la somme de 27.301 euros telle que réclamée par la locataire de sorte qu’aux termes de leurs prétentions respectives les parties sont d’accord sur le montant à retenir pour ces frais.

Une indemnité de 27.301 euros sera donc retenue au regard de l’accord des parties sur ce montant.

2.4.4. Sur l’indemnité de perte de stock

L’experte judiciaire indique sur ce point : « il sera retenu 80 % du stock figurant au bilan de l’exercice 2021-2022, sous réserve d’une attestation par un expert comptable de la valeur du stock à la date de restitution des locaux ».

Madame [V] [Y] prétend que le Conseil de l’Ordre des pharmaciens lui aurait interdit de revendre son stock. Pour ce faire, elle se prévaut d’un mail du 31 octobre 2022 émanant de cette instance dont il ressort la mention suivante adressée à Madame [V] [Y] :

«le stock de médicaments se trouvant dans l’officine, à l’exception des stupéfiants qui doivent être détruits, ne pourrait, en cas de cession de cette dernière, qu’être cédé exclusivement à un pharmacien titulaire d’officine ou un grossiste».

Il ne résulte pas de cette phrase que Madame [V] [Y] aurait été interdite de revendre son stock, le Conseil de l’Ordre lui ayant simplement indiqué que cette cession ne pouvait être réalisée qu’à un pharmacien titulaire d’officine ou à un grossiste.

Au surplus, Madame [V] [Y] ne produit aucune attestation d’un expert-comptable ou tout autre document permettant de démontrer l’existence d’une liquidation économiquement préjudiciable de son stock ni même des frais qu’elle prétend avoir supportés pour gérer le dit stock après la restitution des locaux.

Dès lors, la réalité du préjudice de Madame [V] [Y] n’étant pas rapportée, elle sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

2.4.5. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction comme suit :

— indemnité principale

valeur du fonds de commerce 84.000 euros

— indemnités accessoires

trouble commercial 7.754 euros

frais de licenciement 27.301 euros

soit un total de 119.055 euros.

3. Sur la compensation

Pour justifier des montants payés en application de la décision du 7 mars 2023, la société SEQENS produit un commandement de payer en date du

23 mars 2023 et un procès-verbal de saisie attribution du 3 avril 2023 dont il ne ressort pas des mentions qu’il aurait été délivré de manière effective à la CAISSE D’EPARGNE visée en en-tête de l’acte.

Il en résulte que la société SEQENS ne rapporte pas la preuve des sommes effectivement réglées à Madame [V] [Y] s’agissant particulièrement des frais et intérêts et il ne résulte d’ailleurs pas des actes produits de précision sur le montant de 302.253,30 euros dont elle se prévaut et qui ne figure dans aucun des actes.

Dès lors, il n’apparaît pas établi que la société SEQENS aurait payé des frais et intérêts en sus de la somme de 300.000 euros. En tout état de cause, elle ne saurait se prévaloir du remboursement de l’intégralité des frais et intérêts payés alors que ceux-ci ont été calculés sur une somme dont pour une partie la société SEQENS est effectivement redevable aux termes de la présente décision.

Il y a donc lieu de retenir uniquement la somme de 300.000 euros dont il est constant qu’elle a été effectivement payée par la société SEQENS et d’écarter le surplus des sommes réclamées.

La société SEQENS étant redevable de la somme de 119.055 euros au titre de l’indemnité d’éviction, il apparaît qu’après déduction de la provision versée, Madame [V] [Y] doit être condamnée à lui verser une somme de 180.945 euros au titre de la provision indue.

4. Sur les demandes accessoires

Les deux parties succombant partiellement, il y a lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et que chacune des parties en supportera la charge de la moitié.

En conséquence, elles seront déboutées de leurs prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société SEQENS à Madame [V] [Y] à la somme de 119.055 euros ;

Ordonne la compensation entre la provision versée par la société SEQENS et le montant de l’indemnité ci-dessus fixée ;

Condamne, en conséquence, Madame [V] [Y] à payer à la société SEQENS une somme de 180.945 euros au titre du trop-perçu ;

Dit qu’il sera fait masse des dépens et que chacune des parties en supportera la charge de la moitié ;

Déboute Madame [V] [Y] et la société SEQENS du surplus de leurs prétentions en ce compris les prétentions formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT