MINUTE N°

N° RG 25/00624 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDUB

Monsieur, [R], [O]

Madame, [Q], [S] épouse, [O]

C/

Madame, [P], [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur, [R], [O], demeurant, [Adresse 3], non-comparant, représentée par Maître Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Lenaïg RICKAUER, avocat

Madame, [Q], [S] épouse, [O], demeurant, [Adresse 3], non-comparante, représentée par Maître Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS,, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Lenaïg RICKAUER, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame, [P], [N], demeurant, [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à dispostion : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Laura OUANICHE

1 copie certifiée conforme à Madame, [P], [N]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2022, Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] ont donné à bail à Madame, [P], [N] et à Monsieur, [J], [M] un logement sis, [Adresse 5] ; Monsieur, [J], [M] est décédé en juin 2024.

Le 12 février 2025, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9046,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 13 février 2025, Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] ontsaisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 14 mai 2025, Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] ont assigné Madame, [P], [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame, [P], [N] au paiement des sommes suivantes :

* 10752,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 mai 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O], représentés par leur Conseil, indiquent que la défenderesse ayant quitté les lieux le 17 mai 2025, la demande d’expulsion est devenue sans objet. Ils sollicitent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de Madame, [N] à leur payer la somme de 10 652,82 euros, correspondant à l’arriéré locatif dû.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame, [P], [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame, [P], [N] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame, [P], [N], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 15 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] justifientavoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame, [P], [N] le 12 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 mai 2022 à compter du 13 avril 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 mai 2022, du commandement de payer délivré le 12 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 mai 2025 que Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame, [P], [N] sera condamnée à leur payer la somme de 10 652,82 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. Cette somme correspond aux loyers et charges dus jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’indemnité d’occupation due par Madame, [N] depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 17 mai 2025.

Cette somme de 10 652,82 euros produira intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [P], [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame, [P], [N] à verser à Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 mai 2022 entre Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] d’une part et Madame, [P], [N] et Monsieur, [J], [M] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 6], sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame, [P], [N] à payer à Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] la somme de 10 652,82 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame, [P], [N] à payer à Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [P], [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE Monsieur, [R], [O] et Madame, [Q], [S] épouse, [O] du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection