Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/03446 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQKX

Minute n°

copie le 28 avril 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 avril

2026 à :

— M^e Fabrice JEHEL

— M^e Mathieu WEYGAND

pièces retournées

le 28 avril 2026

M^e Fabrice JEHEL

M^e Mathieu WEYGAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [A]

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 815 195 037

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [W] [V]

né le 13 Avril 1989 à [Localité 4]

[Adresse 3]

Madame [X] [B] épouse [V]

née le 17 Juin 1989 à [Localité 4]

[Adresse 3]

représentés par M^e Mathieu WEYGAND, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Constance CHENDEROFF, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[M] [Q], Auditeur de justice

[Y] [E], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 février 2019, la SCI [A], a donné à bail à M. [L] [V] et Mme [J] [B], épouse [V], ci-après les époux [V], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel stipulé révisable annuellement, initialement fixé à la somme de 980 euros, sans provision de charge. Le contrat de bail porte sur une maison avec une terrasse et un jardin privatif.

Dans le cadre de relations de plus en plus conflictuelles entre bailleresse et locataires à compter de 2023, outre des relations désormais exécrables, plusieurs litiges se sont noués à propos de l’accessibilité à une commande de pompe de relevage au profit du bailleur, de travaux à réaliser sur la chaudière, de l’utilisation de la cour et des places de stationnement.

Le 21 août 2024, la SCI [A] a fait délivrer aux époux [V] un congé pour motifs légitimes et sérieux avec effet au 14 mars 2025 en visant les motifs suivants :

— Usage non paisible des lieux loués

— Opposition à la réalisation de travaux

Qu’à ce titre, la SCI [A] se réfère à votre refus de laisser accéder au boîtier de commande manuelle des pompes de relevage éliminant les eaux usées de l’ensemble de la copropriété alors qu’une pièce devait être changée; refus de laisser intervenir le chauffagiste à deux reprises sur la chaudière de votre logement pour remplacement de pièces défectueuses ; usage abusif des places de stationnement dans la cour de la copropriété, y compris sur les places réservées au Pôle Santé; usage abusif de la cour de la copropriété; comportement agressif et insultes proférées à l’encontre de Madame [Z] (cogérante de la SCI [A]) et d’un médecin du Pôle de Santé domicilié à la même adresse.

Les époux [V] s’étant maintenus dans le logement, la SCI [A] a fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim aux fins de valider le congé délivré, et ce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 07 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 mars 2026, se référant à ses conclusions du 13 octobre 2025 déposées à l’audience, la SCI [A] demande au juge de :

— ordonner la suppression dans les écritures adverses du 18 août 2025 des termes suivants : «  … qui pourrait être une respectable mamie de 63 ans. Il n’en est rien » ;

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral ;

— valider le congé pour motifs légitimes et sérieux donné pour le 14 mars 2025 ;

— constater que les locataires sont sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion des époux [V] et de tout occupant des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement les époux [V] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 214,86 euros à compter du 15 mars 2025 ;

— condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 1 000,79 euros au titre du solde de charges 2024 ;

— débouter les défendeurs de leurs prétentions ;

— condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

À l’appui de sa demande de validation du congé, elle fait valoir que les locataires ont manqué à leur obligation exposée à l’article 7, e. de la loi du 6 juillet 1989 encadrant l’accès au logement loué.

Elle affirme que M. [V] a refusé de déplacer son véhicule afin d’empêcher la réalisation du marquage de son emplacement de parking, en dépit d’un délai de prévenance de 48h et de la réalisation des travaux en milieu de journée afin d’en réduire le désagrément.

De plus, elle soutient que les locataires se sont opposés au remplacement des pièces défectueuses de la chaudière, notamment de la soupape de sécurité entre octobre 2023 et juillet 2024, en ne permettant pas aux entreprises de prendre rendez-vous. Elle prétend que cela a occasionné une surconsommation d’eau. Elle revendique le fait qu’à ce jour, seule une partie des travaux nécessaires a été effectuée. Par ailleurs, elle souligne que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien annuel de la chaudière pour n’avoir effectué que deux entretiens depuis mars 2019.

Enfin, elle prétend que les locataires ont empêché l’accès aux commandes de la pompe de relevage alors qu’elles étaient dans un chemin adjacent au logement, non compris dans le bail. Elle affirme qu’alors que le boîtier de commande a été déplacé en limite de terrain, à proximité de l’accès à la fosse, pour simplifier les interventions, les locataires l’ont à nouveau rendu inaccessible en déplaçant un claustra, démontrant ainsi leur mauvaise foi.

Dans un second temps, la bailleresse invoque les dispositions de l’article 7, b. de la loi du 6 juillet 1989 pour fonder le manquement des locataires à leur obligation d’usage paisible des lieux, justifiant le congé. Ce manquement s’est manifesté selon elle par l’utilisation de places de parking destinées au centre médical voisin. La SCI [A] met également en avant le fait que M. [V] s’en est pris verbalement à un patient du pôle santé prétendant qu’il prenait sa place de parking. Et enfin, la SCI [A] soutient que les époux [V] ont eu des comportements injurieux vis-à-vis de ses gérants.

Au soutien de sa demande de cancellation d’une partie des conclusions adverses du 18 août 2025, la SCI [A] invoque l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881. Elle affirme que la mention dans les conclusions adverses laissant entendre que sa gérante, Mme [Z], ne serait pas « une respectable mamie de 63 ans » porte atteinte à son honneur et à sa considération, et justifie l’octroi de 1000 euros de dommages et intérêts.

Pour finir, la SCI [A] justifie sa demande de paiement de 1 000,79 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2024. Elle déclare qu’une mise en demeure de payer a été adressée aux locataires le 17 janvier 2025 par l’intermédiaire de la Chambre syndicale de la propriété immobilière du Bas-Rhin, ci-après CSPI, sans être suivie du règlement.

En réplique, et suivant conclusions du 10 mars 2026, reprises oralement à l’audience, les époux [V] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter la SCI [A] de ses demandes ;

— condamner la SCI [A] aux dépens ;

— condamner la SCI [A] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

à titre reconventionnel de :

— condamner la SCI [A] à leur payer la somme de 5 000 euros pour atteinte à la jouissance paisible du bien.

— condamner la SCI [A] à leur payer la somme de 2 000 euros pour procédure abusive.

En réponse aux prétentions de la SCI [A], les époux [V], invoquent les dispositions de l’article 1353 du code civil, ainsi que des articles 9 et 16 du code de procédure civile relatifs à la preuve et au principe du contradictoire. Ils soutiennent que les gérants de la SCI [A] se constituent des preuves à eux-mêmes, échouant ainsi à démontrer les manquements des locataires.

Les époux [V] soutiennent que la SCI [A] n’apporte aucune preuve de l’opposition alléguée à la réalisation du marquage des emplacements de parking.

Concernant les travaux à réaliser sur la chaudière, ils affirment ne s’être rendu coupable d’aucune opposition de travaux et avoir transmis le devis produit par Alsace Maintenance le 13 octobre 2023, immédiatement après l’avoir reçu, sans que la SCI ne donne de suite. Ils déclarent que la société Ateliers Metz ne les a contactés qu’une fois le 5 décembre 2023 pour effectuer les travaux de changement de soupape, qui ont été finalisés le 12 juillet 2024, selon eux, à leur initiative. Ils affirment avoir fait suite par mail aux deux tentatives d’appels téléphoniques de la société Ateliers Metz en août 2024, alors qu’ils étaient en congé, relatifs à la réalisation de travaux qu’ils qualifient de non-urgents.

Concernant le boîtier de commande de la pompe de relevage, les époux [V] prétendent que la SCI [A] ne prouve pas qu’il était inaccessible à sa place originelle. Ils déclarent ne pas s’être opposé au déplacement du boîtier de commande de la pompe pendant l’été 2024 mais réfutent tout accord sur le déplacement d’un claustra. De plus, ils font valoir qu’ils ont informé les propriétaires sur la nécessité de vidanger à la fosse le 6 juin 2024, et que ces derniers ne leur ont répondu que le 10 juin 2024 à 11h03 pour une intervention à 14h. Ils critiquent leur délai de réponse de 4 jours et justifient leur incapacité à permettre l’accès envisagé le 10 juin par la brièveté du délai de prévenance.

Dans un second temps, ils se fondent sur les articles 7, 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 d’une part et sur la clause résolutoire d’autre part pour soutenir que le congé n’a pas été délivré conformément aux conditions prévues. Ils affirment avoir répondu à leur obligation de paiement des loyers et charges, d’entretien, d’assurance et de jouissance paisible du bien et n’avoir commis aucun manquement grave si bien qu’ils demandent que le congé délivré soit considéré comme nul et sans effet.

Ils invoquent les dispositions de l’article 1253 du code civil relatives aux troubles anormaux du voisinage pour expliquer le différend survenu avec un patient du pôle santé voisin. Selon eux, il s’est produit en réponse au fait qu’un patient était garé sur leur place, leur causant ainsi un préjudice de jouissance.

A titre reconventionnel, les époux [V] fondent leur demande de 2000 euros de dommages et intérêts sur le caractère abusif de la présente procédure, introduite sans preuve et dans l’intention de nuire aux locataires et de s’enrichir à leurs dépens.

Au soutien de leur demande de 5000 euros de dommages et intérêts en raison de l’atteinte à la jouissance paisible, ils invoquent les dispositions de l’article 1719 du code civil et 6-1 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux obligations du bailleur. Ils mettent en avant le fait que la SCI [A] s’est soustraite à son obligation de prise en charge des réparations de la chaudière, engendrant une surconsommation d’eau que les propriétaires entendent mettre à leur charge. À ce titre, ils évoquent également l’absence d’accès au compteur d’eau pour vérifier les relevés. Enfin, ils se plaignent d’intrusions récurrentes des propriétaires dans leur jardin et leurs domiciles, notamment afin d’intervenir sur la pompe de relevage, constituant, selon leurs dires, un harcèlement.

Ils fondent, enfin, le défaut de jouissance paisible sur le manquement à l’obligation pour le propriétaire de faire cesser le trouble du voisinage sur l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment que l’installation du centre médical, en changeant l’usage de la cour, leur cause un préjudice.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suppression d’un passage dans les conclusions des défendeurs

Selon l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881, toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure.

L’article 41 alinéa 4 et 5 de la loi du 29 juillet 1881 dispose que ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

En l’espèce, les conclusions des époux [V] en litige sont ainsi rédigées :

La SCI [A] a le don d’affirmer sans prouver.

Elle affirme que ses locataires feraient un « usage non paisible des lieux loués » et une «opposition à la réalisation de travaux», ce qui justifierait, selon elle, le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux.

Il n’en est rien.

Ces assertions, mensongères, sont totalement contestées.

Elles sont de surcroît non prouvées.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment état :

— De photographies prises par la SCI [A] (et ses dirigeants) elle-même, et justifiant d’un soi-disant encombrement.

Ces photographies ne sont pas datées. On ne sait pas non-plus où elles ont été prises.

Elles émanent de la SCI [A], alors que « nul n’est sensé se constituer de preuve à soi-même ».

Elles sont contestées, et n’ont aucune valeur.

— d’un procès-verbal d’audition de Madame [K] [H] épouse [Z], qui pourrait être une respectable mamie de 63 ans.

Il n’en est rien.

Cette dernière ne craint pas l’outrance en produisant, à travers sa SCI, un procès-verbal d’audition dans lequel elle fait état d’assertions entièrement contestée par les consorts [V].

Bien pire, le procès-verbal d’audition a été complété de la main même de Madame [H] épouse [Z], au motif qu’elle n’aurait pas relu, devant l’Officier de PoliceJudiciaire, le document !

De mémoire d’avocat, cela ne s’était jamais vu.

Cela est risible, et en tous les cas tout à fait révélateur de la mauvaise foi de la SCI [A] et tout particulièrement de Madame [H] épouse [Z].

Il convient également de rappeler la définition du terme « respectable » : Qui mérite le respect, la considération, qui est digne d’être respecté. (source CNRTL)

Il se déduit de ces observations que les consorts [G] ont formulé l’idée que la partie adverse pouvait ne pas être respectée au motif qu’elle produit un procès-verbal de gendarmerie très contesté sur le fond et qu’elle y a ajouté des mentions manuscrites.

Si ces mots sont employés au cours d’une instance judiciaire, alors que le litige et les ressentiments sont manifestement au paroxysme et si la liberté d’expression doit un prétoire est un principe cardinal, les mots employés revêtent manifestement des termes de mépris caractérisant une injure au sens de l’article 29 in fine de la loi de 1881. Il sera rappelé que le litige est de nature civil qui porte sur un bail d’habitation et qu’aucune excuse de provocation ne peut être soulevée pour affirmer, dans ce litige, qu’un manque de respect envers le bailleur est tolérable.

Ces mots seront supprimés des écritures des consorts [V]. Le préjudice de Mme [K] [H] épouse [Z] sera justement indemnisé à hauteur de 50€. Les consorts [V] seront condamnés in solidum à payer cette somme.

Sur la validité du congé délivré par la SCI [A]

Il ressort des dispositions de l’article 15, I de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 que I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.[…]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

La SCI [A] fonde son congé sur les fautes commises par les locataires. Si elles sont prouvées, ces fautes doivent constituer un motif sérieux et légitime. La charge de la preuve pèse sur la SCI [A].

Les fautes suivantes sont soulevées :

— Usage non paisible des lieux loués : usage abusif des places de stationnement, usage abusif de la cour de la copropriété, comportement agressif et insultes à l’encontre de Mme [Z] et d’un médecin du pôle santé

— Opposition à la réalisation de travaux : refus de laisser accéder au boitier de commande manuelle des pompes de relevage éliminant les eaux usées de l’ensemble de la copropriété alors qu’une pièce devait être changée et refus de laisser intervenir le chauffagiste à deux reprises sur la chaudière du logement pour remplacement d’une pièce défectueuse.

1) Sur l’usage non paisible des lieux loués

S’agissant des places de parking, aucun document contractuel ne permet de fixer la location d’un emplacement précis. Il n’existe aucun règlement écrit commun à la copropriété. Pour autant, les pièces produites par les parties, et notamment le courrier du 30 août 2024 émis par les locataires, permet d’affirmer que M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] bénéficient de deux places de parking puisqu’ils soulignent n’utiliser que leurs places de parking sans utiliser celles des voisins. A contrario, il est possible d’en déduire que les consorts [V] reconnaissent l’existence de places de stationnement bénéficiant aux tiers depuis qu’elles sont matérialisées au sol en septembre 2024. Avant cette date, il est acquis aux débats que le parking des véhicules s’effectuait amiablement et sans réglementation précise.

Ces obligations des locataires étant fixées, il sera relevé que les quelques photographies produites aux débats ne permettent pas de caractériser une violation de l’occupation des places de parking alors même que M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] produisent plusieurs attestations de voisins, indiquant que ce point n’est pas un sujet et qu’il règne une bonne ambiance dans la copropriété.

Cette faute n’est dès lors pas suffisamment prouvée.

S’agissant de l’usage abusif de la cour figurant au congé, la SCI [A] ne détaille cette faute ni dans le congé, ni dans ses écritures. À défaut d’alléguer des faits précis, la SCI [A] ne peut soutenir une faute imputable à M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] à propos d’un usage abusif.

Cette faute n’est dès lors pas suffisamment prouvée.

S’agissant des insultes et du comportement virulent des locataires, la simple production d’une plainte, qui n’engage que le déclarant, corroborée par deux attestations (Dr [R] et Mme [O]) ne permettent pas de prouver l’existence de troubles suffisamment graves. Si l’existence de relations exécrables entre Mme [Z] et les preneurs est acquise, les éléments produits ne permettent pas de démontrer l’existence d’insultes et de comportement virulent fautifs de la part des locataires.

Cette faute n’est dès lors pas suffisamment prouvée.

2) Sur l’opposition à travaux

Aux termes de l’article 7, e. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, (…). Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

S’agissant du marquage des places de parking, les propriétaires ont envoyé un mail le 27 septembre 2024 aux locataires pour les informer de la réalisation de travaux de marquage d’emplacement de parking le dimanche 29 septembre 2024.

La réalisation des travaux le dimanche n’est possible qu’avec l’accord exprès des locataires. Or les propriétaires n’apportent pas la preuve d’un accord avec eux sur ce point.

Par conséquent, aucun manquement des locataires n’est à relever sur ce point.

S’agissant des travaux de la pompe de relevage, il sera relevé à titre liminaire, que, malgré la spécificité du dispositif d’évacuation des eaux usées qui se trouve chez les consorts [V] mais commun à tous les immeubles, le contrat de bail est muet quant à la gestion du boîtier de commande. Dès lors, seul l’article 7 e) fixe les obligations de M. [L] [V] et de Mme [J] [B] épouse [V] s’agissant de ce boîtier.

Il ressort des pièces produites, s’agissant de l’intervention sur cette pompe en juin 2024, que la SCI [A] a émis un SMS le 10 juin 2024 à 11:03, pour une intervention à 14:00. L’urgence absolue d’intervenir n’étant pas caractérisée, il ne peut être reproché la moindre faute à M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] s’agissant du refus d’intervenir le jour même.

L’intervention sur la pompe a finalement eu lieu quelques jours plus tard après que la SCI [A] ait émis une sommation de faire par commissaire de Justice en date du 11 juin 2024.

Il sera rappelé que l’intervention sur la pompe en litige s’inscrit dans des relations bailleur/locataires extrêmement tendues. Au regard de ce contexte, il ne peut être reproché à M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] le refus d’exécuter des travaux qui sont finalement intervenus quelques jours plus tard sans que la SCI [A] excipe de la survenance d’un dommage entre le 11 juin 2024 et la date de réalisation des travaux.

S’agissant de l’obturation du nouveau boîtier de commande, déplacé au fond du jardin, il ne résulte d’aucun écrit, ni d’aucune pièce que les locataires se sont engagées à laisser ce boîtier accessible depuis la rue. Seule l’obligation de l’article 7 e de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 s’applique. Dans ces conditions, et faute pour la SCI [A] de prouver l’existence d’une obligation précise sur ce point à la charge des locataires, M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] ne commettent aucune faute en ne permettant pas l’accès immédiat à ce boîtier. Il sera également relevé que M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] jouissent manifestement de l’allée en bordure de maison, cette partie faisant manifestement partie du jardin loué à l’analyse du bail d’habitation.

Aucun manquement des locataires ne sera relevé sur ce point.

S’agissant de la chaudière, il est acquis aux débats que M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] justifient de son entretien régulier.

Le litige se noue sur la nécessité de remplacer une électrode, un brûleur et une soupape de sécurité dont il n’est pas contesté que ces travaux sont à la charge du bailleur. Il sera également rappelé que ces travaux ont été proposés par la société Alsace Maintenance dans le cadre de la visite annuelle de 2023. Cette société a émis un devis qui a manifestement été transmis à la SCI [A] puisque la bailleresse indique, dans son courrier du 06 novembre 2023, que M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] seront prochainement contactés pour un rendez-vous. Suivant courrier du 18 décembre 2023, la CSPI, mandatée par la SCI [A], a indiqué à M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] qu’il leur appartenait de prendre attache avec l’entreprise Ateliers Metz qui a vainement tenté de les joindre par téléphone. En ce sens, la société Ateliers Metz confirme par courriel du 25 avril 2025 qu’elle a tenté de joindre Mme [J] [B] épouse [V] dès novembre 2023 et notamment aux dates suivantes : 05/12/23, 06/08/24, 16/08/24 et 11/09/24. Finalement, il est établi que Mme [J] [B] épouse [V] a pris attache avec la société Ateliers Metz suivant courriel du 27 août 2024, cette société confirmant que la SCI [A] l’a mandaté exclusivement pour le changement de la soupape sanitaire, qui a été effectuée le 12 juillet 2024. Il sera relevé que la SCI [A] a été extrêmement diligente pour le changement de la soupape quand elle a été avertie par le SDEA, suivant courrier du 10 juin 2024, d’un débit continu dans le logement. Il sera relevé qu’elle l’a beaucoup moins été quand les locataires l’ont informée en octobre 2023 de la nécessité de changer ces différentes pièces.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, que les parties ont longuement échangé, qu’ils n’ont jamais réussi à fixer amiablement une date d’intervention pour le remplacement de ces pièces par le truchement de la CSPI ou de la société Ateliers Metz, que face à ce constat d’échec, la SCI [A] n’a pas pris attache directement avec M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V], notamment en leur envoyant des SMS comme ils ont pu le faire avec le problème de la pompe du jardin pour les enjoindre de les laisser intervenir, que seule la soupape a été changée face au risque de fuite d’eau, et qu’en définitive, faute d’une interpellation suffisante de la part du bailleur, la preuve d’une opposition à travaux des locataires s’agissant du brûleur et de l’électrode n’est pas suffisamment rapportée par la SCI [A], débitrice de l’obligation de faire.

Aucun manquement des locataires ne sera relevé sur ce point.

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Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le congé, délivré par la SCI [A] le 21 août 2024, n’est pas suffisamment étayé par un motif légitime et sérieux. Il sera annulé.

Sur la demande de paiement du solde des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la SCI [A] produit le décompte par nature de charges en date du 15 janvier 2025. il n’est pas contesté que les pièces justificatives ont été mises à disposition. Si M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] émettent des doutes sérieux sur la fiabilité des relevés, ce moyen n’est pas de nature à l’exonérer du paiement des charges.

En définitive, M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] seront condamnés solidairement à payer à la SCI [A] la somme de 1 000,79€ au titre du solde de charges 2024, et ce, sans préjudice de l’examen de la demande indemnitaire reconventionnelle de la part des locataires.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

En l’espèce, il a été démontré que la SCI [A] a manqué de diligences dès octobre 2023 afin de faire réparer la chaudière alors même qu’elle n’a jamais contesté que le changement de la soupape lui incombait.

Il n’est pas contesté que l’absence de réparation sur la soupape a généré une fuite d’eau en débit continu depuis janvier 2024.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500€. La SCI [A] sera condamnée au paiement de cette somme.

Le fait de ne pas avoir accès au compteur n’est pas un défaut de jouissance paisible.

Le fait que le gérant de la SCI [A] se présente régulièrement n’est pas suffisamment prouvé, la seule production de plainte est insuffisante sur ce point. Il en est de même des allégations de harcèlement.

S’agissant des places de parking, M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] n’expliquent pas en quoi le changement d’utilisation de la cour au profit du pôle santé leur cause un préjudice de jouissance alors même qu’ils admettent avoir désormais deux places de parking.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de la SCI [A], ne serait-ce que partiellement s’agissant des charges 2024, il ne peut valablement lui être reprochée d’avoir agi abusivement.

La demande de M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

la SCI [A] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

ORDONNE le retrait des propos la mention « qui pourrait être une respectable mamie de 63 ans. Il n’en est rien» des écritures des consorts [V] ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V] à payer à Mme [K] [H] épouse [Z] la somme de 50€ (cinquante euros) en réparation du préjudice moral lié à l’injure comprise dans leurs écritures ;

ANNULE le congé délivré par la SCI [A] suivant exploit de commissaire de Justice délivré le 21 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et Mme [J] [B], épouse [V], au paiement de la somme de 1 000,79€ (mille euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre du solde des charges de l’année 2024 ;

CONDAMNE la SCI [A] à payer à M. [L] [V] et Mme [J] [B] épouse [V], ensemble, la somme de 500€ (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [L] [V] et Mme [J] [B], épouse [V] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI [A] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge