MINUTE N°

N° RG 25/00967 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLNV

Madame [Z] [N] épouse [W]

C/

Monsieur [K] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

Madame [Z] [N] épouse [W] née le 28 Juillet 1942 à [Localité 1], demeurant à [Adresse 2] – ALLEMAGNE (3246963)

non comparante, représentée par Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au Barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T] né le 06 Décembre 1963 à [Localité 2] ( PAKISTAN), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : [M] [Y],

en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Colette HENRY-LARMOYER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2023, Madame [Z] [N] épouse [W] a donné à bail à Monsieur [K] [T] un logement sis [Adresse 3].

Le 23 avril 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.360 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 23 avril 2025, Madame [Z] [N] épouse [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 4 août 2025, Madame [Z] [N] épouse [W] a assigné Monsieur [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

en conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du 23 juin 2025,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [K] [T] au paiement des sommes suivantes :

* 6.720 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 1.120 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

— refuser toute demande de délai de Monsieur [T];

* 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 août 2025.

A l’audience du 2 avril 2026, Madame [Z] [N] épouse [W], représentée par son Conseil, qui se référant à ses conclusions, indique que le défendeur a donné congé mais qu’elle maintient ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du défendeur ne sachant pas s’il a réellement quitté les lieux. S’agissant de la demande en paiement, elle indique se désister de sa demande de condamnation de Monsieur [T] au paiment de la somme de 6.720 euros arrêtée au 1er juillet 2025, expliquant qu’elle a obtenu une injonction de payer enjoignant à Monsieur [T] de payer cette somme. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.120 euros correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 1er août 2025 jusqu’à libération des lieux. Elle demande également la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, comprenant les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer ainsi que les frais liés à l’exécution de cette dernière.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [K] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [K] [T], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 6 août 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [Z] [N] épouse [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que cette saisine ne constitue pas une fin de non-recevoir s’agissant d’un bailleur, personne physique.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [K] [T] le 23 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2023 à compter du 24 juin 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025. Monsieur [K] [T] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale à la somme de 1.120 euros,correspondant au montant du loyer et des charges.

La demanderesse ayant bénéficié d’un titre exécutoire pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025, il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [T] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance du 1er août 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. En revanche, les frais liés à la procédure d’injonction de payer ne peuvent être pris en charge au titre de la présente instance.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [T] à verser à Madame [Z] [N] épouse [W] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [Z] [N] épouse [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2023 entre Madame [Z] [N] épouse [W] d’une part et Monsieur [K] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 juin 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [T] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 1.120 euros,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Madame [Z] [N] épouse [W] l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.120 euros, à compter du 1er AOUT 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Madame [Z] [N] épouse [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE Madame [Z] [N] épouse [W] du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffière,

La Cadre Greffière Le juge des contentieux de la protection