N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00548 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNW5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[P] [H]

[K] [C]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 03 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

En présence de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Eric VALLERON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [H]

née le 02 Mai 1984 à [Localité 5] (21)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [C]

né le 29 Septembre 1974 à [Localité 6] (75)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANTS en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Novembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, à effet au 15 septembre 2023, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 356,38 € outre une provision sur charges d’un montant de 45,53 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 356 €.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à personne et à domicile le 10 juillet 2025, l’OPH ODHAC 87 a respectivement fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 424,31 € arrêtée au 24 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 3 231,61 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement.

Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H], comparants en personne, ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire afin d’apurer la dette locative dont ils ne contestent pas le montant. Au soutien de leurs demandes, ils indiquent ne percevoir qu’un seul salaire d’un montant de 1 300 € pour deux. Monsieur [K] [C] précise avoir déposé un dossier MDPH. Concernant leur situation personnelle, ils exposent avoir une enfant à charge. Ils ajoutent avoir repris le paiement du loyer courant et affirment qu’ils vont prochainement percevoir une somme de 3 600 € dans le cadre d’une procédure les opposant à leur précédent bailleur. Ils reprochent à l’ODHAC 87 de ne pas leur avoir proposé d’échéancier tout en précisant que le loyer actuel est trop cher au regard de leurs ressources.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7], par voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet depuis plus de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mars 2025 pour la somme de 1 106,25 € arrêtée au 7 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 août 2023 à compter du 22 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 3 231,61 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2025.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 260,83 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 970,78 € (3 231,61 € – 260,83 €), arrêtée au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 1 106,25 €, à compter de l’assignation du 10 juillet 2025 sur la somme de 1 424,31 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant, contrairement à ce qu’ils indiquent à l’audience, le dernier règlement étant intervenu le 18 août 2025. Par ailleurs, il ressort de leurs déclarations que leurs ressources, dont ils ne justifient pas, ne leur permettent pas d’apurer leur dette locative en sus du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2025, Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 515,49 € (selon quittancement d’octobre 2025) et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel deladite indemnité , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 31 août 2023, à la date du 22 avril 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] de leur demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 2 970,78 € (deux mille neuf cent soixante-dix euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 1 106,25 €, à compter de l’assignation du 10 juillet 2025 sur la somme de 1 424,31 €, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 22 avril 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 515,49 € (cinq cent quinze euros et quarante-neuf centimes) du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 22 avril 2025 et le 31 octobre 2025 se confondant avec la dette de 2 970,78 €) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [P] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON