TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/09494 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YST

Minute : 25/01362

S.A.S.U. LES BELLES ANNEES

Représentant : M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

C/

Monsieur [X] [M] [P]

Monsieur [J] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Lydie DREZET

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [X] [M] [P]

Monsieur [J] [T]

Le

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Janvier 2026;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal de proximité assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection/ juge du tribunal de proximité, assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

— S.A.S.U. LES BELLES ANNEES

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

— Monsieur [X] [M] [P] ( locataire)

comparant

demeurant [Adresse 14]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Monsieur [J] [T] ( caution)

non comparant

[Adresse 6]

[Localité 10]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, la SASU LES BELLES ANNEES a donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 13].

Par acte en date du même jour, Monsieur [J] [T] s’est porté caution solidaire du locataire pour une durée maximum de 10 ans.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SASU LES BELLES ANNEES a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.457,76 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la SASU LES BELLES ANNEES a fait assigner Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 2.472,83 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter du 28 avril 2025, Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette date, la SASU LES BELLES ANNEES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 1.659,59 euros selon un décompte en date du 28 octobre 2025.

Monsieur [X] [P] comparait en personne et reconnait le montant de la dette. Interrogé par le tribunal sur le paiement du loyer courant, il indique ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et sollicite des délais de paiement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SASU LES BELLES ANNEES est recevable.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 29 janvier 2024, Monsieur [J] [T] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux.

Le contrat est régulier en la forme, de sorte que Monsieur [J] [T] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 3.457,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 juin 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 1.659,59 euros au 28 octobre 2025, échéance de novembre 2025 incluse (dernier versement au crédit : 1.000 euros le 12 septembre 2025).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de décembre 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SASU LES BELLES ANNEES a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 30 juin 2025 du contrat de bail conclu le 29 janvier 2024 entre la SASU LES BELLES ANNEES d’une part, et Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] d’autre part,

ORDONNE à Monsieur [X] [P] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU LES BELLES ANNEES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] à verser à la SASU LES BELLES ANNEES la somme de 1.659,59 euros au titre de leur dette locative au 28 octobre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, portant intérêts à compter du 28 avril 2025, date du commandement, sur la somme de 3.457,76 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] à verser à la SASU LES BELLES ANNEES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] à verser à la SASU LES BELLES ANNEES la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge du Tribunal de proximité