MINUTE N°

N° RG 25/00278 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3MA

Madame [B] [F]

Monsieur [L] [F]

C/

Madame [P] [U]

Monsieur [C] [S] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEURS :

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 3], non-comparante, représentée par Maître Lénaïg RICKAUER, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [L] [F] , demeurant [Adresse 3], non-comparant, représenté par Maître Lénaïg RICKAUER, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [U], dernière adresse connue : [Adresse 4], [Localité 2], non-comparante, ni représentée

Monsieur [C] [S] [D], demeurant [Adresse 5] [Localité 3], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Lénaïg RICKAUER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [C] [S] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 novembre 2018, Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] ont donné à bail à Monsieur [C] [S] [D] et Madame [P] [U] un logement meublé, consistant en une maison individuelle et un jardin sis [Adresse 4], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 2600 euros. La date de prise d’effet du contrat indiquée sur le contrat de bail a été fixée au 20 décembre 2018.

Le 10 juillet 2019, Madame [P] [U] a adressé aux bailleurs une lettre recommandée avec accusé de réception, les informant de son souhait de ne plus être partie au contrat de bail du fait de sa séparation avec Monsieur [D].

Le 12 juin 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] ont fait délivrer à Monsieur [C] [S] [D] un congé pour vente par acte de commissaire de Justice.

Le 7 novembre 2024, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [C] [S] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 321,93 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 14 novembre 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025 concernant Monsieur [C] [S] [D] et en date du 27 janvier concernant Madame [P] [U], Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] ont assigné Monsieur [C] [S] [D] et Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— dire que Monsieur [C] [S] [D] et Madame [P] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 20 décembre 2024 (échéance du congé pour vente et du commandement de payer)

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [C] [S] [D] et Madame [P] [U] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 10702,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 ;

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 16 337 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [C] [S] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2024, date d’effet du congé pour vente, ajoutant que depuis la signification du congé, les loyers ne sont plus payés. Ils ajoutent que les locataires n’ont pas régularisé les arriérés de loyers deux mois dans les deux suivant la signification du commandement de payer qui leur a été délivré, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils ajoutent que Madame [P] [U] les a informés par LRAR du 10 juillet 2019 de son souhait de « ne plus faire partie » du contrat de bail de fait de sa séparation avec Monsieur [D] précisant néanmoins qu’aucun avenant n’avait toutefois été régularisé.

Monsieur [C] [S] [D], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justic,e n’est ni présent, ni représenté.

Madame [P] [U], citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que les prétentions de Monsieur et Madame [F] sont équivoques dans la mesure où ils demandent l’acquisition de la clause résolutoire visant le non paiement des loyers pour demander en conséquence au tribunal de constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé pour vente signifié à Monsieur [D] avec effet au 20 décembre 2024.

Le congé pour vente étant antérieur au non paiement du loyer, il sera d’abord statué sur le congés et ses conséquences et le cas échéant sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes concernant Madame [P] [U]

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 8-1I.de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] sollicitent que soit constaté que Madame [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2024, date d’effet du congé pour reprise. Ils font valoir dans leurs écritures et à l’audience que malgré le fait d’avoir été informée par Madame [U] de son souhait de ne plus faire partie du bail, aucun avenant n’avait été signé.

Or, il ressort du courrier des époux [F] daté du 12 juin 2024 que celui-ci n’est adressé qu’à Monsieur [D] et qu’il n’a été signifié par acte de commissaire de Justice qu’à ce dernier.

Dès lors, le congé pour vente signifié par les demandeurs à Monsieur [D] n’est pas opposable à Madame [P] [U] et aucune demande d’expulsion ne peut prospérer sur ce fondement, ni de condamnation à une indemnité d’occupation étant en tout état de cause rappelé que les bailleurs ont été informés par Madame [U] de son départ et de son souhait de ne plus faire partie du contrat de bail dès le mois de juillet 2019, ainsi qu’il ressort du courrier que les demandeurs versent aux débats.

S’agissant de la demande en paiement, si le contrat de bail contient une clause de solidarité pour le paiement des loyers, il convient là encore de constater que les bailleurs ont réceptionné un courrier de Madame [U] selon lequel elle souhaitait être désolidarisée du contrat de bail à compter du 10 juillet 2019 à la suite des différents conflits qu’elle avait avec Monsieur [D].

Dès lors, et nonobstant l’absence d’avenant au contrat de bail, Madame [P] [U] qui n’était ni conjointe, ni partenaire de PACS de Monsieur [D], ne pouvait être tenue solidairement des dettes locatives que dans un délai de six mois après le 10 juillet 2019, soit jusqu’au 10 janvier 2020 étant rappelé que l’arriéré locatif ne s’est formé qu’à compter du congé délivré par les bailleurs, soit à compter de novembre 2024.

Il résulte de ce qui précède que ni la demande d’expulsion, ni la demande de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ne sauraient prospérer à l’égard de de Madame [P] [U].

Sur le congé adressé à Monsieur [C] [S] [D] et ses conséquences

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le contrat de bail signé le 25 novembre 2018 avec prise d’effet au 20 décembre 2018 intitulé « contrat de location ou de colocation de logement meublé ». Le paragraphe XI du bail intitulé « Annexes » indique qu’ont été annexées et jointes au contrat de location un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier. Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir fait signifier le 12 juin 2024 par acte de commissaire de Justice remis à personne, un courrier daté du 15 juin 2024 l’informant de la volonté des bailleurs de mettre en vente le logement loué et que le contrat de bail prendrait fin le 20 décembre 2024 et qu’il devrait à cette date avoir quitté les lieux et remis les clés. Il était précisé également que, s’agissant d’un bail meublé, il n’était pas prioritaire pour acheter le logement et n’avait pas de droit de préemption.

Il résulte de ce qui précède que le congé délivré à Monsieur [D] est valide et ce dernier est donc réputé occuper le logement objet du contrat de bail, sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1I.de la même loi prévoit que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte en date du 10 janvier 2025 que les demandeurs sont créanciers, au titre des loyers dus jusqu’au 20 décembre 2024, de la somme de 12 177,41 euros, étant précisé que le loyer dû pour décembre est de 1 677,41 euros, le bail étant réputé résilié au 20 décembre 2024 (5 X 2600 + 1677,41 – 2500).

Par conséquent, seul Monsieur [C] [S] [D] sera condamné au paiement de la somme de 14 677, 41 euros au titre des loyers et charges dus à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au 20 décembre 2024, date de résiliation du contrat de bail.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 novembre 2024.

d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2024. Monsieur [C] [S] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [S] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 21 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [S] [D] aux dépens de l’instance.

Monsieur [C] [S] [D] sera également condamné à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’égard de Madame [P] [U] ;

DÉCLARE valide le congé pour vente délivré par Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] à l’égard de Monsieur [C] [S] [D] avec effet au 20 décembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [S] [D] est, depuis le 20 décembre 2024, occupant sans droit ni titre du logement, sis [Adresse 4], [Localité 2] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [S] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [S] [D] à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas poursuite du contrat de bail, et CONDAMNE Monsieur [C] [S] [D] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [D] au paiement de la somme de 12 177, 41 euros au titre des loyers et charges dus à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au 20 décembre 2024, date d’effet du congé pour vente ;

DIT que ette somme de 12 177,41 euros produira intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] [D] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [F] et Madame [B] [F] du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge