Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

Madame [E] [K] [G] [I]

71 Justin Street Brooklyn

7405 CAPE TOWN (AFRIQUE DU SUD)

représentée par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Gaëlle VIZIOZ, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z]

21 Bis Boulevard Victor Hugo

Etage 1

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 06 juin 2024

délibéré au : 05 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01510 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7QB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND

CCC à Monsieur [W] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 septembre 2014, pour une durée de trois ans à compter du 10 septembre 2014, Madame [E] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un local à usage d’habitation au premier étage sis 21 boulevard Victor Hugo à Nantes (44200) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 250 euros outre une provisions sur charges de 38 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 250 euros.

Par acte du 24 janvier 2023, Madame [E] [I] a signifié à Monsieur [W] [Z] un congé aux fins de vente avec prise d’effet au 9 septembre 2023.

Une sommation de déguerpir lui a été délivré le 21 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 6 mai 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, 1 Madame [E] [I] a assigné Monsieur [W] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir constater la résiliation du bail par effet du congé pour vendre et expulser le locataire devenu occupant sans droit ni titre, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.

Madame [E] [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant que Monsieur [W] [Z] occupe toujours les lieux et est à jour de ses loyers.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [Z] a comparu et a déclaré avoir effectué des démarches aux fins de relogement, sans pouvoir en justifier. Il ne formule aucune demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

L’article II prévoit que le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut en effet qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [W] [Z] s’est successivement renouvelé depuis le 10 septembre 2014, par période de trois ans et pour la dernière fois, le 10 septembre 2020, pour expirer le 10 septembre 2023.

Le congé pour vendre, signifié à étude le 24 janvier 2023, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises.

Monsieur [W] [Z] n’a pas accepté l’offre de vente.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [W] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2023, zéro heure.

Sur l’expulsion et ses effets

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que la bailleresse obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [W] [Z] à son paiement, à compter du 10 septembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [E] [I] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, Madame [E] [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [W] [Z] en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

Constate la validité du congé délivré le 24 janvier 2023, à effet au 10 septembre 2023, zéro heure ;

Dit Monsieur [W] [Z] déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux loués, à la date du 10 septembre 2023, zéro heure ;

Ordonne l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne Monsieur [W] [Z] à son paiement ;

Déboute Madame [E] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [E] [I] une indemnité de 250 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA