TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 28 MAI 2026

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N° RG 25/00074 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEHE

Code NAC : 70Z

OPÉRATION : Délaissement – Emplacement réservé de mixité sociale et réservé aux voies publiques à [Localité 1].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3].

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3].

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3].

PROPRIETAIRES ET DEMANDEURS DU DROIT DE DELAISSEMENT

Tous représentés par Maître Louis CHEVALLIER de L’AARPI ARKEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.

ET

COMMUNAUTE URBAINE [Localité 4] [Localité 5] SEINE ET OISE, établissement public de coopération intercommunale (EPCI) créé par deux arrêtés préfectoraux nos 2015 36-0002 et 2015 362-0003 du 28 décembre 2015 et identifié au SIREN sous le numéro 200 059 889, dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par sa Présidente en exercice, Madame [F] [U], domiciliée en cette qualité audit siège.

DEFENDERESSE AU DROIT DE DELAISSEMENT

Représentée par Maître Isabelle WURSTHORN de la SELARL GOUTAL ALIBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Rajaa MOUNIR, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 10 avril 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] (ci-après les consorts [C]) sont propriétaires en indivision d’un bien situé à l’angle du [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1].

Cette parcelle est comprise dans le périmètre d’un emplacement réservé de mixité sociale au bénéfice de la commune d'[Localité 7] et d’un emplacement réservé aux voies publiques au bénéfice de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8] ET OISE ([T]).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2023, adressée à la Mairie d'[Localité 7] et reçue le 27 octobre 2023, les consorts [C] ont entendu exercer leur droit de délaissement.

En l’absence d’accord, par mémoire reçu au greffe le 13 juin 2025, les consorts [C] ont saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir prononcé le transfert de propriété au profit de la [T] et de fixer les indemnités de dépossession.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 3 décembre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 14 janvier 2026.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 janvier 2026 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 et renvoyée, à la demande du défendeur, à l’audience 10 avril 2026 au cours de laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif et en réponse réceptionné par le greffe le 6 février 2026, Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] demandent au juge de l’expropriation de :

Rejeter comme irrecevable pour tardiveté le mémoire en défense produit la CUGPSEORejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la [T] et du commissaire du gouvernement, Prononcer au profit de la [T], le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] située sur la commune d'[Localité 7] d’une superficie de 1398 m2 et leur appartenant, Dire que les frais notariés et les frais de publication de l’acte au Service de la Publicité Foncière seront pris en charge par la [T], Fixer à 846.790 euros les indemnités de dépossession, tous chefs de préjudices confondus, Condamner la [T] au paiement de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné par le greffe le 3 avril 2026, la COMMUNAUTE [Localité 9] demande au juge de l’expropriation de :

À titre principal : Déclarer irrégulière la procédure engagée par les consorts [C] et déclarer irrecevable leur mémoire de saisine, Condamner solidairement les consorts [C] à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,À titre subsidiaire, La déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions et bien-fondé, Fixer le prix dû à l’indivision [C], à la somme totale de 389.300 euros.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 14 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 667.805,70 euros décomposée comme suit :

606.187 euros au titre de l’indemnité principale, 61.618,70 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DU MEMOIRE EN DEFENSE DE LA [T]

L’article 122 du code de procédure civile dispose « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article R.311-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que « Le défendeur dispose d’un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévue à l’article R.311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse ».

Les consorts [C] demandent au juge d’écarter le mémoire en défense de la [T] en rappelant que dès la notification du mémoire de saisine au défendeur, celui-ci dispose d’un délai de six semaines pour adresser son mémoire en réponse. Ils soulignent que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt d’une cour d’appel ayant confirmé un jugement écartant un mémoire en réponse qui n’avait pas été produit dans le délai précité (Cass. 3e Civ. 22 juin 2023, n°22-17.476). Ils indiquent que leur mémoire a été notifié à la [T] le 12 juin 2025, qui disposait pour y répondre d’un délai de six semaines soit jusqu’au 24 août 2025. Or, la [T] a produit son mémoire en réponse trente-deux semaines plus tard, le 27 janvier 2026, alors même qu’elle a constitué avocat le 5 juillet 2025. Ils en concluent que le mémoire en défense est irrecevable.

La [T] fait valoir que l’absence de respect du délai de six semaines n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité comme l’a jugé la jurisprudence concernant les articles R.13-25 et R.13-27 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e Civ. 12 mars 2003, n°01-70.178). Elle indique que la production d’un mémoire récapitulatif et en réponse par les consorts [C] le 29 janvier 2026 est de nature à démontrer l’absence de grief tiré de la notification tardive.

En l’espèce, l’article R.311-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne prévoit pas de sanction concernant le non-respect du délai de six semaines. La jurisprudence citée par les demandeurs ne conclut pas à l’irrecevabilité des mémoires en cas de non-respect du délai et celle citée par le défendeur évoque que les délais des anciens articles du code sont sanctionnés d’une irrégularité de forme nécessitant la preuve d’un grief. Or, le grief concernant cette irrégularité n’est pas prouvé de telle sorte que le mémoire en défense de la [T] ne sera pas écarté.

SUR LA RECEVABILITE DE LA SAISINE DU JUGE DE L’EXPROPRIATION

L’article L.230-1 du code de l’urbanisme dispose notamment que « La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien ». L’article L.230-3 du même code poursuit notamment « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. (…) A défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble ».

La [T] indique que la commune d'[Localité 7], bénéficiaire d’un emplacement réservé, dispose de droits au même titre qu’elle et droit être partie à la procédure. Elle indique que la jurisprudence retient que l’absence de notification des offres de l’expropriant à l’exproprié préalablement à la saisine du juge de l’expropriation, s’analyse comme une fin de non-recevoir (Cass. 3e Civ. 24 juin 2021, n°20-14.807). Elle conteste l’application du principe de « guichet unique » dont se prévaut les demandeurs pour justifier leur demande de délaissement uniquement adressée à la mairie d'[Localité 7], dès lors que ce principe ne s’applique pas à la saisine de la juridiction d’expropriation. Elle estime que cette irrecevabilité rend irrégulière la saisine du juge par les consorts [C] (Cass. 3e Civ. 9 janvier 1979, n°77-70.275).

Ces derniers répliquent que la parcelle litigieuse est comprise dans le périmètre d’un emplacement réservé aux voies publiques au bénéfice de la [T] et qu’ils ont exercé leur droit de délaissement par courrier en date du 21 octobre 2023. Ils arguent que rien n’impose à un propriétaire de mettre en cause, dans le cadre d’une procédure de fixation judiciaire des indemnités devant le juge de l’expropriation à la suite de l’exercice d’un droit de délaissement, l’ensemble des bénéficiaires d’emplacements réservés lorsque ces servitudes se superposent. Ils soulignent qu’en matière de délaissement, comme dans d’autres procédures, en application du principe du guichet unique, il revient à la mairie de transmettre la mise en demeure au bénéficiaire de l’emplacement réservé et que les courriers de mise en demeure ont été adressés à la mairie de la Commune d'[Localité 7] où se situe le bien.

Le commissaire du gouvernement expose que la saisine du juge de l’expropriation dans le cadre de la fixation du prix est recevable puisque les consorts [C] sont les propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 1], que le mémoire introductif d’instance a été envoyé le 5 juin 2025 soit dans le délai légal et que le bien est concerné par les emplacements réservés n°5 et 7 identifiés au plan de zonage du PLUi en vigueur depuis la dernière modification le 13 décembre 2023.

Il convient de rappeler à titre liminaire que la procédure de délaissement comporte des limites puisqu’un propriétaire ne peut pas forcer une personne publique à acquérir son bien après l’avoir mise en demeure. Ainsi, tant que le juge de l’expropriation n’a pas fixé le prix du bien ni ordonné son acquisition, la collectivité peut supprimer la servitude qui pèse sur le bien. Dans le cadre de la procédure, le propriétaire adresse au bénéficiaire de l’emplacement réservé une mise en demeure d’acquérir le bien sans que celle-ci ne comporte nécessairement un prix. La règle du guichet unique s’applique, la mise en demeure doit être adressée à la commune sur laquelle se situe le bien, que celle-ci soit ou non bénéficiaire de l’emplacement réservé.

En l’espèce, les consorts [C] ont adressé une mise en demeure, envoyée à la mairie d'[Localité 7], et évoquant le refus de la commune d'[Localité 7] et de l’Etablissement Public Foncier des Yvelines. L’article L.230-1 du code de l’urbanisme ne prévoit que l’envoie à la mairie de telle sorte que le courrier est valable. En conséquence, il apparait que les consorts [C] ont bien respecté la procédure de saisine du juge de l’expropriation et ils seront déclarés recevables.

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En application de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme applicable en matière de droits de délaissement, « (…) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. (…) ».

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLU intercommunal est intervenue le 13 décembre 2023, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 14 décembre 2023.

La date de référence est donc le 14 décembre 2023.

À cette date, l’emprise était située en zone UAd du PLUi applicable sur la commune d'[Localité 1].

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

Les parties s’accordent sur une superficie totale de 1.398 m2. L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien visé par la présente procédure est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

On se trouve à [Localité 7], 45 min de [Localité 2], 1h20 en transport en commun. Depuis la parcelle, on peut rejoindre [Localité 5] par la ligne J (1h15) ou en voiture (1h20). La parcelle se trouve dans un quartier résidentiel à 2min à pied de la Mairie et à proximité immédiate d’une école élémentaire. Il n’y a pas de commerce de proximité visible.

Sur la parcelle

La parcelle correspond à un terrain en friche à peu près rectangulaire. Le côté le plus petit est longé par la route nationale, le terrain étant en retrait par rapport à la route (bande de terre, trottoir goudronné).

L’un des côtés, le plus long du terrain, est bordé d’une clôture métallique avec poteaux en béton délimitant l’accès à une résidence privée. Le terrain est composé majoritairement d’herbe, quelques buissons et quelques arbres pris par le lierre et des ronces.

SUR LA DETERMINATION D’EVALUATION

A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par les consorts [C]

Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] soulignent les avantages de leur bien dès lors que « cette parcelle, de belle taille, avec accès sur deux rues, est facilement constructible eu égard le zonage », comme l’énonce l’avis des Domaines. Ils arguent que les critères de qualification de terrain à bâtir sont remplis dès lors que le terrain se situe dans une zone constructible, en zone UA et qu’il y a une desserte effective et suffisante par les voies et divers réseaux. Ils soulignent qu’il n’est pas tenu compte des limitations du droit à construire pour l’évaluation d’un terrain compris dans un emplacement réservé. Ils rappellent que la jurisprudence retient qu’un bien ne peut être évalué en fonction de son utilisation dans l’avenir (Cass. 3e Civ. 13 janvier 2009, n°07-21.748 et Civ. 3e, 7 février 1990, n°88-70.257).

D’une part, les consorts [C] critiquent la valeur retenue par la [T] en ce qu’elle se borne à renvoyer à un avis des domaines en date du 26 mars 2024 qui tient compte de termes de comparaison alors même que l’évaluateur indique que ces termes ne disposent pas des mêmes éléments de plus-value que leur bien, à savoir une taille importante, un accès sur deux rues et un zonage plus favorable. Parmi ces termes, ils soulignent que le terme n°8 est un bien enclavé et que le terme n°3 est grevé d’un arrêté d’alignement réduisant son potentiel de constructibilité.

D’autre part, les consorts [C] admet que le terme de comparaison n°6 du commissaire du gouvernement est un bien dans le même zonage et d’une superficie comparable que leur bien. Ils critiquent les autres termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, notamment parce que ces biens ne sont pas situés en angle de rue. De plus, ils contestent le calcul de la valeur du terrain selon la méthode de la charge foncière.

Les consorts [C] présentent les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 15 septembre 2020 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 5] à [Localité 7] en zone UDa

Surface du bien : 390 m²

Prix de vente : 120.000 €

Prix au m² : 307 €

2- Cession du 19 septembre 2020 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 6] à [Localité 7] en zone UDc

Surface du bien : 300 m²

Prix de vente : 160.000 €

Prix au m² : 533 €

3- Cession du 3 juin 2024 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 7] à [Localité 7] en zone Uad

Surface du bien : 2.500 m²

Prix de vente : 1.527.000 €

Prix au m² : 610 €

4- Cession du 30 décembre 2024 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 7] en zone 1AUDa et UDa

Surface du bien : 9.364 m²

Prix de vente : 8.831.343 €

Prix au m² : 943 €

Les consorts [C] soulignent que les terme n°1 et 2 sont de petite taille, que le terme n°3 est à proximité immédiate de leur bien. Ils analysent la valeur médiane à 625 €/m2 et la moyenne à 598 €/m2. Ils précisent que ces valeurs sont corroborées par l’Observatoire Régional du Foncier en Ile-de-France qui relevait, pour l’année 2023, un prix moyen de 530 €/m2.

Dès lors, ils retiennent une valeur de 550 euros/m2.

Sur la valeur proposée par la [T]

La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 4] [Localité 5] SEINE ET OISE rappelle que la jurisprudence retient qu’une parcelle non constructible doit être évaluée en tant que telle par le juge d’expropriation (CA [Localité 5], 18 avril 2019, n°18/04987) et que la qualification de terrain à bâtir droit être écartée par le juge de l’expropriation, lorsque les parcelles concernées ne sont pas immédiatement constructibles (Civ. 3e, 14 avril 1999). La jurisprudence retient que l’indemnité de dépossession ne peut, être calculée sur le fondement de pures spéculations (CA [Localité 10], 28 janvier 2008, n°07-00023, CA [Localité 5], 28 février 2013, n°10/06225) et que seules les mutations effectives sont susceptibles de constituer des éléments de comparaison pertinents (CA [Localité 11], 18 août 2016, n°15/00020). Elle rappelle aussi que la jurisprudence retient que le juge ne peut s’appuyer sur des termes de comparaison trop anciens (Civ. 3e, 14 janvier 2014, n°12-27704) et que les références de publication doivent être communiquées (CA [Localité 5], 11 février 2021, n°18/19474 et CA [Localité 2], 10 décembre 2019, n°18/07489). La [T] conclut que la parcelle correspond à un terrain non bâti, de configuration rectangulaire en limite de voie et que la qualification de terrain à bâtir ne saurait être retenue au regard de l’impossibilité d’y construire immédiatement.

La [T] critique les termes de comparaison des demandeurs dès lors qu’aucune référence de publication n’est mentionnée et que certains sont anciens. Elle indique que la jurisprudence retient que l’indemnité de dépossession, ne peut, être calculée sur le fondement de pures spéculations (CA [Localité 10], 28 janvier 2008, n°07-00023) et que seules les mutations effectives sont susceptibles de constituer des éléments de comparaison pertinents (CA [Localité 11], 18 août 2016, n°15/00020). Elle rappelle que la jurisprudence retient que le juge ne saurait s’appuyer sur des termes de comparaison trop anciens (Civ 3e, 14 janvier 2014, n°12-27704). Concernant les termes n°1 et 2 des demandeurs, la [T] critique leur ancienneté. Elle souligne que, contrairement au bien à évaluer, le terme de comparaison n°3 des demandeurs comprend une construction et que le terme n°4 est constructible.

La [T] critique l’évaluation du commissaire du gouvernement en ce qu’il retient un unique terme de comparaison qui correspond à un terrain à bâtir. Elle souligne que le terme n°6 du commissaire du gouvernement est similaire au terme n°3 des demandeurs alors même que le prix au mètre carré est différent ce qui démontre les erreurs des termes proposés par les consorts [C] en raison de la base utilisée.

La [T] maintient l’offre formulée par l’Avis des domaines dans sa décision du 26 mars 2024, lequel se fonde sur huit termes de comparaison dont six sur la commune d'[Localité 7], à hauteur de 353.000 euros au titre de l’indemnité principale.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement souligne que les actes de de cession, publiés en service de publicité foncière n’ont pas été communiqués par les demandeurs. Il argue que le terme n°2 des demandeurs ne peut être retenu dès lors qu’il correspond à la cession d’une maison et non d’un terrain à bâtir. Concernant le terme n°3 des demandeurs, celui-ci correspond à deux parcelles bâties, dont l’une des deux est une maison et pour lequel le montant hors taxe est de 1.322.500 €, soit 433,61 €/m2. Enfin, le commissaire du gouvernement note que le terme n°4 ne concerne pas un terrain à bâtir mais à la cession d’un ensemble immobilier, et ne peut être retenu.

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :

1- Cession du 30 novembre 2022 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 9] à [Localité 7] en zone Uda

Surface du bien : 226 m²

Prix de vente : 80.000 €

Prix au m² : 353,98 €

2- Cession du 10 février 2023 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 10] à [Localité 7] en zone Uda

Surface du bien : 234 m²

Prix de vente : 80.000 €

Prix au m² : 341,88 €

3- Cession du 3 mars 2021 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 11] à [Localité 7] en zone Uda

Surface du bien : 433 m²

Prix de vente : 105.000 €

Prix au m² : 242,49 €

4- Cession du 24 septembre 2021 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 12] à [Localité 7] en zone Uda

Surface du bien : 514 m²

Prix de vente : 140.000 €

Prix au m² : 272,37 €

5- Cession du 16 décembre 2024 d’un terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 7] en zone Uda

Surface du bien : 2.170 m²

Prix de vente : 300.000 €

Prix au m² : 138,25 €

6- Cession du 3 juin 2024 d’un terrain à bâtir avec constructions à démolir situé [Adresse 13] à [Localité 7] en zone UAd

Surface du bien : 3.050 m²

Prix de vente : 1.322.500 €

Prix au m² : 433,61 €

Le commissaire du gouvernement souligne que les termes de comparaison n°1 à 5 concernent des cessions de terrains à bâtir, situés en zonage UDa, zonage moins favorable que le zonage UAd. Le commissaire du gouvernement retient la valeur du terme de comparaison n°6, correspondant au terme n°3 des demandeurs, qui est le seul situé dans même zonage que la parcelle AE51.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 433,61 €/m2.

*

Ainsi, les parties proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :

Les consorts [C] : 550 euros/m²La [T] : 235 euros/m²Le commissaire du gouvernement : 433,61 euros/m².

S’agissant de la méthode, les parties retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue. Il convient de privilégier les plus récents et les bien situés sur la commune d'[Localité 7]. La [T] se fonde sur l’avis des Domaines, renvoyant aux termes de comparaison fondant l’avis sans remettre en question son analyse alors même que l’auteur évoque le caractère enclavé de son terme n°8. De plus, les date des cessions ne sont pas cités ce qui ne permet pas au juge de l’expropriation d’exercer son contrôle. Les cessions les plus récentes semblent être celles n°3 n°4 et n°8 sachant que cette dernière doit être écartée compte tenu de sa situation géographique. Le terme n°3 peu également être écarté compte tenu des remarques faites par les consorts [C].

Les termes n°2 et n°4 des consorts [C], correspondent aux cessions d’une maison et d’un immeuble, seront écartés. De plus, le terme n°3 étant inexacte, il sera également écarté.

Les seuls termes situés dans le même zonage que le bien à évaluer sont les termes n°1 des demandeurs, bien qu’ancien, et le terme n°6 du commissaire du gouvernement.

La moyenne de ces termes de comparaison est de : (307 euros/m2 + 433,61 euros/ m2) /2 = 740,61 / 2 = 370,31 euros/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 1.398 m2 x 370,31 euros/m2 = 517.693,38 euros arrondi à 525.000 euros en valeur libre pour tenir compte de la situation privilégiée du bien.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 51.000 euros arrondissoit un total de 53.500 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 4] [Localité 12] ET OISE par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE de leur demande d’irrecevabilité du mémoire en défense de la COMMUNAUTE [Localité 13] SEINE ET OISE ;

DECLARE Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] recevables en leur action à l’encontre de la COMMUNAUTE [Localité 14] ET OISE ;

PRONONCE le transfert de propriété du bien visé par l’emplacement réservé et appartenant à Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] situé à l’angle du [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1] ;

FIXE en conséquence le prix dû par la COMMUNAUTE [Localité 15] ET OISE consécutivement au transfert de propriété du bien immobilier situé à l’angle du [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1] dont Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] étaient propriétaires en indivision à la somme de 578.500 euros, décomposé comme suit :

525.000 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre,53.500 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE la COMMUNAUTE [Localité 15] ET OISE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE [Localité 15] ET OISE à verser à Messieurs [H] [C], [Y] [C] et [J] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de la COMMUNAUTE [Localité 13] SEINE ET OISE par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Fait et mis à disposition à [Localité 2], le 28 Mai 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU