TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFX5

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

10 Février 2026

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

c/

[K] [U],

[X] [U]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Eric SCHODER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [K] [U]

à Mme [X] [U]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 10 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 11 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

M. [K] [U]

[Adresse 3] [Localité 11][Adresse 10]

comparant en personne

Mme [X] [U]

[Adresse 2] – [Localité 8]

comparante en personne

À l’audience du 11 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFX5 . Jugement du 10 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 1996, la société LES RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] un appartement situé [Adresse 4] – [Localité 9], pour un loyer mensuel de 361,46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société LES RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3870,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 21 janvier 2025, la société LES RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la société LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, à la charge du locataire et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4040,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 11 juin 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, la société LES RESIDENCES, représentée, actualise sa créance à la somme de 3942,45 euros arrêtée au 8 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Elle indique qu’un dossier de surendettement a été déposé et qu’une décision de recevabilité a été reçue le 14 novembre 2025.

Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U], comparaissent en personne, et ne contestent pas le principe de la dette. Madame [X] [U] indique qu’elle souhaite rester dans le logement mais que ses revenus sont trop faibles pour payer la detteGMsVoir note d’audience sur les salaires du couple, je n’ai pas compris la répartition

en une seule fois. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juin 1996, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025 que la société LES RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 345,99 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 3596,46 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juin 1996 à compter du 7 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que la créance a diminué entre l’assignation et la date de l’audience, montrant la volonté des défendeurs de s’acquitter de leur dette.

En outre, la société LES RESIDENCES n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société LES RESIDENCES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juin 1996 entre la société LES RESIDENCES d’une part, et Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] – [Localité 9], sont réunies à la date du 6 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 7 mars 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 3596,46 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] pour le paiement de ces sommes,

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFX5 . Jugement du 10 Février 2026.

AUTORISE Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 75 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] du logement situé [Adresse 4] – [Localité 9], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] à payer à la société LES RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [X] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE