TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

22 JANVIER 2026

N° RG 25/00209 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWMZ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DU MANTOIS SEINE AVAL c/ S.A.R.L. KING OF THE GRILL

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DU MANTOIS SEINE AVAL (EPAMSA), établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 410 638 100, dont le siège est situé [Adresse 1], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 296 et M^e Frédérique FAVRE de la SELARL PARAGRAPHE AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KING OF THE GRILL, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 892 419 920 du RCS de [Localité 5], ayant son siège social au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334, M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G876

Débats tenus à l’audience du 20 novembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de Elisa ROCHA, lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2018, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval a consenti à la société Marrackech 78 un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Yvelines) moyennant un loyer annuel initial de 8 744,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement.

Par acte du 9 septembre 2020, la société Marrackech 78 a cédé à la société King of the grill son fonds de commerce, dont le droit au bail, l’acquéreur s’engageant notamment à faire son affaire d’une dette d’un montant de 8 775,78 € envers le bailleur.

Le 2 mars 2024, un incendie s’est déclaré dans un local commun appartenant aux copropriétaires GBC, à la suite duquel le local donné à bail a cessé d’être alimenté en électricité.

Le 19 juin 2024, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval a fait signifier à la société King of the grill un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer un arriéré de loyers et charges.

Par courrier de son conseil en date du 7 août 2024, la société King of the grill a mis en demeure l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval de faire rétablir l’alimentation électrique dans le local donné à bail.

Le 6 novembre 2024, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval a fait signifier à la société King of the grill un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 18 453,22 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

L’alimentation électrique du local n’a été rétablie que le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval a fait assigner en référé la société King of the grill devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après trois renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties et en vue de permettre la tenue d’audiences de règlement amiable, la cause a été entendue à l’audience du 20 novembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

débouter la société King of the grill de ses demandes ;constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 7 décembre 2024 et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;enjoindre à la société King of the grill de quitter les lieux et de restituer les clefs sous astreinte de 50,00 € par jour de retard ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société King of the grill ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;ordonner le transport et le dépôt des meubles aux frais du preneur ;condamner la société King of the grill à lui payer, à titre de provision, la somme de 35 263,59 € ;condamner la société King of the grill à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation journalière de 42,00 € à compter du 7 décembre 2024 ;condamner la société King of the grill à lui payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.Elle estime en substance que l’arriéré locatif préexistait à la coupure de l’alimentation électrique du local donné à bail et que la défenderesse n’a versé aucune somme depuis la remise en service de l’installation électrique. Elle précise avoir sollicité plusieurs rendez-vous auprès de l’électricien désigné par l’assurance, dont certains n’ont pas pu être honorés en l’absence de la société King of the grill, alors qu’une stipulation du bail prévoit que le preneur doit laisser accès aux ouvriers ayant à effectuer des travaux jugés utiles par le bailleur.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle indemnitaire au motif que la défenderesse ne produit aucune pièce de nature à justifier de la réalité de son préjudice.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société King of the grill demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal, ordonner une mesure de conciliation ;à titre subsidiaire, condamner l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval à lui payer la somme provisionnelle de 100 000,00 € en réparation du préjudice de trouble d’exploitation et de dévaluation du fonds de commerce et suspendre le loyer à compter du 2 mars 2024 et jusqu’à l’écoulement d’un délai d’un mois après le paiement de l’indemnité provisionnelle pour trouble d’exploitation ;en tout état de cause, débouter l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.Elle estime en substance que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, l’alimentation électrique étant nécessaire à l’exploitation d’un restaurant et le défendeur ayant tardé à intervenir, la réparation n’ayant eu lieu que le 15 novembre 2024, alors qu’il n’était pas nécessaire d’accéder au local pour rétablir l’électricité, et que le bailleur a ainsi délivré un commandement de payer de mauvaise foi, l’exigibilité des loyers étant sérieusement contestable.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

En l’espèce, eu égard à l’échec de la procédure de règlement amiable, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure de conciliation entre les parties.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société King of the grill :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2018 et liant l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval et la société King of the grill comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 6 novembre 2024 à la société King of the grill vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 18 453,22 € au 1er octobre 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus.

Si la société King of the grill oppose une délivrance de mauvaise foi dudit commandement, compte tenu de l’absence d’alimentation électrique du 2 mars 2024 au 15 novembre 2024, il ressort du décompte joint au commandement – non contesté en défense – qu’un impayé de loyers et charges existait déjà avant l’incendie survenu le 2 mars 2024, la dette de la société King of the grill s’élevant alors à la somme de 9 682,71 € sans que le preneur n’invoque une impropriété des locaux loués à l’usage auquel ils sont destinés antérieure à cette date.

Il en résulte que le commandement de payer était au moins justifié à hauteur de cette somme.

Or, la société King of the grill ne justifie pas s’en être acquittée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 décembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société King of the grill selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, soit la somme journalière de 41,95 €.

L’article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval verse aux débats un extrait du compte de la société King of the grill arrêté à la somme de 30 243,80 € au 13 novembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, et un extrait de compte de la société Marrackech 78 faisant état d’un solde restant dû de 5 019,79 €.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats que les locaux loués ont été dépourvus d’alimentation électrique du 2 mars 2024 au 15 novembre 2024, ce qui les a rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, à savoir l’exploitation d’un restaurant. Si les parties sont en désaccord sur l’imputabilité de cette situation et donc sur la possibilité pour le preneur d’opposer au bailleur une exception d’inexécution, la dette locative invoquée en demande se heurte à une contestation qui n’est pas dépourvue de sérieux en ce qu’elle porte sur cette période.

Après déduction des sommes imputées au titre de la période du 2 mars 2024 au 15 novembre 2024, soit la somme de 8 077,37 €, la créance s’élève à la somme totale de 27 186,22 € TTC.

L’obligation de la société King of the grill n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 8 805,08 €, à compter du 22 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 9 520,33 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les demandes reconventionnelles de la société King of the grill :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les seules pièces produites à cet effet par la partie défenderesse ne permettent pas d’établir la perte d’exploitation et la dévaluation du fonds de commerce invoquées par la société King of the grill en lien avec un manquement de l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval, alors que n’est pas établie avec l’évidence requise en référé l’imputabilité à la partie demanderesse des causes du défaut d’alimentation électrique, ni de la tardiveté de l’intervention ayant permis de remédier à la situation.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles formées par la société King of the grill.

Sur les demandes accessoires :

La société King of the grill, partie essentiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société King of the grill à payer à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 juillet 2018 liant l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval et la société King of the grill portant sur le local situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Yvelines), avec effet au 6 décembre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société King of the grill pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société King of the grill à payer à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval la somme provisionnelle de 27 186,22 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur un montant de 8 805,08 €, à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 9 520,33 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société King of the grill à payer à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à un montant journalier de 41,95 €, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société King of the grill à payer à l’établissement public d’aménagement du mantois Seine aval la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont les demandes reconventionnelles formées par la société King of the grill ;

Condamnons la société King of the grill aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE