MINUTE N°

N° RG 25/00209 – N° Portalis DB22-W-B7J-TTHP

Monsieur [Z] [F]

Madame [K] [F]

C/

Monsieur [C] [Y]

Madame [N] [S] épouse [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 Juin 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [F] demeurant [Adresse 3] non-comparant, représenté par M^e Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [F] demeurant [Adresse 4] non-comparante, représentée par M^e Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 5] [Localité 2] non-comparant, ni représenté

Madame [N], [V] [S] épouse [Y], née le 10/05/1973 à [Localité 3] demeurant [Adresse 6] comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, en présence de M^me Mathile AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER en présence de M^me Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSTION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à M^e Remo FRANCHITTO

1 copie certifiée conforme à Monsieur [C] [Y] et à Madame [N], [V] [S] épouse [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022, Monsieur [O] [F] a donné à bail à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y], avec effet au 1er juillet 2022,un logement, sis [Adresse 7].

A la suite du décès de Monsieur [O] [F] le 13 novembre 2023, Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] ont été désignés ayants-droits de la succession de Monsieur [O] [F].

Le 17 décembre 2024, Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] ont fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] un congé pour vente, par acte de commissaire de Justice, avec effet au 30 juin 2025.

Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] se sont maintenus dans les lieux postérieurement au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 septembre 2025, Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] ont assigné, en référé, Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— juger valide le congé pour vente délivré le 17 décembre 2024,

En conséquence,

— juger que Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juilet 2025,

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.189,20 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à libération effective des locaux,

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] à leur payer la somme de 6.383,27 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée des mois de juillet et août 2025,

— ordonner l’ expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— ordonner qu’en cas de besoin, les meubles garnissant les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de Jusice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] solidairement à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal,

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 avril 2026.

Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F], représentés par leur Conseil, qui, se référant à des conclusions récapitulatives visée par le tribunal, sollicite le maintient des demandes contenues dans son assignation, sauf à préciser que le montant de l’arriéré locatif constitué par l’indemnité d’occupation s’élève désormais à la somme de 28.702,80 euros pour la période de juillet 2025 à mars 2026.

Il précise que ses clients ont déjà manqué une occasion de vendre la maison en raison du maintien dans les lieux de Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y]. Il ajoute que les défendeurs se maintiennent dans les lieux sans payer aucune indemnité d’occupation.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [Etablissement 1], Monsieur [C] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [N] [S] épouse [Y] a comparu en personne. Pour justifier le non paiement des indemnités d’occupation, elle explique avoir eu d’importants problèmes de santé et qu’elle et son mari ont eu une baisse de leur activité professionnelle malgré leur recherche active. Elle ajoute qu’elle a hérité de la somme de 150 000 euros mais qu’ils ont dû payer l’URSSAF, son époux n’ayant sans doute pas fait régulièrement ses déclarations. Elle indique que le foyer dispose de 2000 euros par mois de ressources, ce qui est insuffisant pour faire face à toutes les charges courantes. Elle conteste chercher à se maintenir dans les lieux mais souhaiterait ne pas être expulsée avant que son fils aîné passe son baccalauréat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] justifient avoir fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] le 17 décembre 2024 par acte de commissaire de Justice, un congé avec offre de vente l’informant de la volonté des bailleurs de mettre en vente le logement loué et que le contrat de bail prendrait fin le 30 juin 2025. Le congé indiquait également que le locataire pouvait acquérir

le bien pour le prix de 640.000 euros et que s’ils acceptaient cette offre, ils disposaient, à

compter de sa réponse d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente et que dans l’hypothèse où ils n’acceptaient pas l’offre de vente ou si à l’expiration de ce délai, la vente n’avait pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente serait nulle et ils seraient déchus de plein droit de tout titre d’occupation.

Il convient de relever que Madame [N] [S] épouse [Y] ne conteste ni avoir reçu la signification du congé, ni le montant de l’offre de vente qui lui a été faite dans le cadre de ce congé.

Il résulte de ce qui précède que le congé délivré à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] est valide et ces derniers occupent le logement, objet du contrat de bail, sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 à 00H.

Par conséquent, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 à 00h.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

S’agissant de son montant, il convient de constater que les demandeurs sollicitent une indemnité d’occupation correspondante au montant du loyer actuel soit la somme de 2.657,67 euros, majorée de 20%, soit un montant mensuel total de 3.189,20 euros.

S’il n’est pas contestable que les demandeurs subissent un préjudice du fait du maintien dans les lieux des époux [Y], celui-ci trouvera réparation dans la fixation d’une indemnité égale au montant du loyer.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire à droit à la demande de majoration de 20% de l’indemnité d’occupation telle que sollicitée par les demandeurs.

L’indemnité d’occupation doit donc être fixée à la somme mensuelle de 2.657,67 euros correspondant au montant du loyer, ainsi qu’il ressort du décompte établi par les demandeurs.

Il est constant que Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 et qu’ils ne règlent plus aucune somme aux bailleurs depuis cette date.

Il convient dès lors de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, la somme de la somme de 23.919,03 euros, au titre des indemnités d’occupation dues du 1er juillet 2025 au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Il convient également de les condamner solidairement, à titre provisionnel, à payer à Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] mensuellement la somme de 2657,67 euros à compter de l’échéance du mois d’avril 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] sernt également condamnés à payer solidairement à Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS valide le congé pour vente délivré par Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] à l’égard de Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] avec effet au 30 juin 2025,

CONSTATONS que Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] sont, depuis le 30 juin 2025, occupants sans droit ni titre du logement, sis, [Adresse 7],

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 2.657,67 euros correspondant au montant du loyer,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] à payer, à titre provisionnel, à Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] la somme de 23.919,03 euros, au titre des indemnités d’occupation dues, du 1er juillet 2025 au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] à payer, à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F], à compter du mois d’AVRIL 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [S] épouse [Y] à payer à Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection

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