TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 FEVRIER 2026

N° RG 25/01490 – N° Portalis DB22-W-B7J-TMRN

Code NAC : 30B

DEMANDEURS

Madame [F] [I], née le 24 février 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

ET

Monsieur [E] [B]

né le 29 octobre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Tous les deux représentés par Maître Paul COUTURE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292

DEFENDERESSE

SPARTE IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au R.C.S de [Localité 3] sous le numéro 482 323 730, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Aurélie SEGONNE-MORAND de la SELARL LMC PARTENAIRES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.220

***

Débats tenus à l’audience du 8 janvier 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière, lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023, la société SCI Alcea a consenti à la société Sparte Immobilier un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à Thoiry (Yvelines) pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 9 600,00 €, hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par un jugement d’adjudication en date du 27 novembre 2024, Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] sont devenus propriétaires du bien objet du bail.

Le 7 août 2025, Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] ont fait signifier à la société Sparte Immobilier un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 7 200,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] ont fait assigner en référé la société Sparte Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 8 janvier 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition au 7 août 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Sparte Immobilier ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à défaut de départ des lieux dans le mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner la société Sparte Immobilier à leur payer, à titre de provision, la somme de 13 200,00 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 ;

— condamner la société Sparte Immobilier à leur payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 200,00 € correspondant au montant du loyer majoré de 50 % ;

— condamner la société Sparte Immobilier à leur payer, à titre de provision, la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société Sparte Immobilier à leur payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Ils s’opposent à tout délai de paiement, invoquant la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne justifie pas de difficultés financières.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Sparte Immobilier demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses aux demandes ;

— en conséquence, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes et inviter les parties à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 7 août 2025 à la demande de Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] ;

— débouter en conséquence Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

à titre plus subsidiaire,

— suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire, en accordant un délai de 30 jours au débiteur pour s’acquitter des sommes éventuellement dues et ce, avec les conséquences qui en découlent à l’égard des prétentions des bailleurs qui doivent être déboutés en tout état de cause de l’ensemble de leurs demandes ;

— fixer à la somme de 11 200,00 € la somme due au titre des loyers du 1er décembre 2024 au 8 janvier 2026, et rejeter la demande d’intérêts ;

— se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, la rejeter ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 800,00 €, et rejeter de ce chef les demandes y afférentes ;

en tout état de cause,

— rejeter l’exécution provisoire ;

— rejeter l’ensemble des demandes de Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] ;

— condamner in solidum Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] à lui payer une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré reçue le 11 février 2026 et qui avait été autorisée à l’audience par le président, le conseil de la défenderesse produit la preuve d’un versement de 11 200,00 € par sa cliente vers son compte CARPA, au titre de l’arriéré locatif de décembre 2024 à janvier 2026.

Par note en délibéré reçue le 16 février 2026, le conseil des demandeurs estime non libératoire ce versement sur un compte CARPA, la somme ne leur ayant pas été transmise et ne correspondant pas à la totalité de la somme due.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, sous couvert d’une exception d’incompétence, la défenderesse soulève en réalité des contestations qu’elle estime sérieuses et de nature à entraîner le rejet des demandes comme excédant le pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu de statuer de manière distincte sur « l’incompétence » alléguée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société Sparte Immobilier et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2023 entre Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] et la société Sparte Immobilier comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 7 août 2025 à la société Sparte Immobilier vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7 200,00 €, terme d’août 2025 inclus.

La partie défenderesse conteste la validité du commandement au motif que celui-ci lui aurait été délivré de mauvaise foi par les bailleurs, qui ont acquis le bien par l’effet d’une procédure de saisie immobilière à laquelle la société Sparte Immobilier n’était pas partie, et qui n’ont pas informé cette dernière avoir succédé à la société Alcea, l’ancien bailleur, ni adressé d’avis d’échéance, ni transmis de RIB.

Toutefois, si les demandeurs ne justifient pas avoir adressé au preneur un RIB malgré la demande formulée par ce dernier, le bail stipule que les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou dans les bureaux de son mandataire, le versement du loyer étant ainsi portable et non quérable, et que les paiements doivent être effectués « en moyens légaux de paiement », ce qui permettait notamment un paiement par chèques bancaires.

Les moyens invoqués ne permettent donc pas de remettre sérieusement en cause la validité du commandement délivré.

La société Sparte Immobilier ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 septembre 2025 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement et justifie avoir payé la somme de 11 200,00 € vers le compte CARPA de son avocat, la société Sparte Immobilier ne s’est nullement acquittée du montant de son loyer courant pendant plus d’un an et ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Sparte Immobilier selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] à compter du 8 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, compte tenu d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer mensuel, soit 800,00 €, la société Sparte Immobilier est redevable au jour de l’audience d’un montant de 11 200,00 € au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au titre de la période de décembre 2024 à janvier 2026 inclus.

A défaut de preuve que cette somme a été versée aux demandeurs, il convient de condamner la société Sparte Immobilier à titre provisionnel à payer ladite somme à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 7 200,00 €, à compter du 14 novembre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 1 600,00 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] au titre de la majoration de 50 % du montant de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder une somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justification de la mauvaise foi de la société Sparte Immobilier et de l’existence d’un préjudice subi par les demandeurs, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de la société défenderesse au paiement d’intérêts moratoires, la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] est rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société Sparte Immobilier, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Sparte Immobilier à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric MADRE, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 avril 2023 liant Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] et la société Sparte Immobilier portant sur le local situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Yvelines), sont réunies au 7 septembre 2025 à minuit ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Sparte Immobilier pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Sparte Immobilier à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] la somme provisionnelle de 11 200,00 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur un montant de 7 200,00 €, à compter du 14 novembre 2025 sur la somme de 1 600,00 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par la société Sparte Immobilier antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

CONDAMNONS la société Sparte Immobilier à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS la société Sparte Immobilier à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [E] [B] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société Sparte Immobilier aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE