TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00329 – N° Portalis DB2K-W-B7I-DDUC

Minute n°

M. [K] [N]

C/

M. [Q] [P]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e Xavier CLAUDE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Xenia DEFRANCE

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne, représenté par Maître DEFRANCE, avocate au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 septembre 2025

Mise en délibéré au 14 octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 14 octobre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [K] [N] a donné à bail à M. [Q] [P] un logement situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] par contrat du 6 mai 2010, pour un loyer mensuel de 280,00 euros.

Le 16 octobre 2024, M. [K] [N] a fait délivrer par commissaire de justice un congé pour vendre à M. [Q] [P] avec effet au 5 mai 2025.

Par courier du 29 octobre 2025 envoyé en recommandé avec accusé de réception, M. [Q] [P] a donné congés mentinnant ubn préavis d’un mois.

M. [K] [N] a ensuite fait assigner M. [Q] [P] par acte de Commissaire de Justice en date du2 6 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir:

— valider le congé donné par M. [Q] [P] à effet du 6 décembre 2024;

— constater la résiliation judiciaire du bail à la date du 6 décembre 2024;

— ordonner la remise des clés par M. [Q] [P] du logement sis [Adresse 5] sous astreinte provisoire d’un montant de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision;

— à défaut de remise des clés, ordonner l’expulsion de M. [Q] [P] ;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 280,00 euros à compter du 6 décembre 2024, date de la rupture du contrat de location;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant la convocation à l’état des lieux de sortie par acte du 21 novembre 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire est appelée à l’audience du 1er septembre 2025.

M. [K] [N], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions n°2 déposées à l’audience.

Aux termes de ces conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sollicite de voir:

— valider le congé donné par M. [Q] [P] à effet du 6 décembre 2024;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 6 décembre 2024;

En toute hypothèse,

— débouter M. [Q] [P] de l’intégralité de ses demandes;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une somme de 616,00 euros au titre des loyers impayés;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 280,00 euros à compter du 6 décembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux occupés ;

— ordonner la remise des clés par M. [Q] [P] du logement sis [Adresse 5] sous astreinte provisoire d’un montant de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision;

— ordonner l’expulsion de M. [Q] [P] ;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une somme de 1 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner M. [Q] [P] au paiement d’une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL X.D.G.

M. [Q] [P], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions n°2 déposées à l’audience.

Aux termes de ces conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sollicite de voir :

— dire et juger les demandes de M. [K] [N], infondées, mal fondées et, en tous les cas, injustifiées,

— les rejeter intégralement;

— condamner M. [K] [N] à payer les sommes suivantes :

* 300,00 au titre de l’astreinte

* 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

* 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Il est justifié d’un congé délivré par courrier recommandé par le locataire.

Surtout, les deux parties conviennent dans leurs écritures de ce que le bail a été résilié avec effet au 6 décembre 2024. Dès lors, la demande de résiliation judiciaire est sans objet.

M. [K] [N] justifie d’une sommation de comparaître délivrée à M. [Q] [P] le 21 novembre 2024 afin de réaliser l’état des lieux de sortie et d’en rendre les clés.

Or, M. [Q] [P] qui indique avoir restitué les clés du logement n’en justifie pas.

Il sera donc ordonné à M. [Q] [P] de libérer les lieux et restituer les clés. Le prononcé de l’astreinte n’apparaît toutefois pas opportune en raison de l’expulsion qui est également ordonnée, à défaut pour M. [Q] [P] de s’exécuter volontairement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [K] [N] expose que M. [Q] [P] n’a réglé aucune somme depuis le 1er octobre 2024 et qu’il est pas conséquent redevable de la somme de 616 euros au titre des loyers d’octobre, novembre et des 6 premiers jours de décembre 2024.

En l’espèce, M. [Q] [P] produit une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul en date du 5 décembre 2023 condamnant M. [K] [N] à réaliser dans le logement et dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, les travaux suivants :

“* assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières de manière qu’elles ne puissent être cause de trouble pour la sécurité des occupants par contact direct ou indirect et fournir une attestation de conformité d’un organisme agréé ;

* fournir un dossier de diagnostic technique pour le logement ;

* assurer une production d’eau chaude permanente et adaptée à la taille du logement ;

* procéder à la réparation et au remplacement des revêtements intérieurs dégradés par l’humidité et les moisissures ;

* prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements ;

* réaliser une isolation thermique adaptée à la nature et aux caractéristiques du bâtiment ;

* rechercher et supprimer les causes d’humidité et traiter le développement des moisissures de manière efficace et durable en respectant les précautions de nettoyage ;

* faire vérifier l’état de conservation, la résistance et la stabilité du parquet et des poutres de soutènement par un Homme de l’art et prendre le cas échéant les mesures nécessaires à la stabilité du bâti ;

* faire sécuriser le bac à douche par un professionnel en suivant les recommandations d’installation du constructeur ;

* assurer une alimentation électrique du local ;

* assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage afin qu’une température suffisante puisse être assurée dans chaque pièce ;”

Et ordonnant la suspension du paiement des loyers par Monsieur [Q] [P] à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’à réalisation complète des travaux.

M. [Q] [P] fait valoir que les travaux ordonnés n’ont pas été réalisés.

Il est à constater que la décision du juge des référés se fonde sur deux arrêtés préfectoraux de traitement de l’insalubrité n° 70.2023.04.25.00005 et n° 70.2023.06.22.00006 prescrivant ces travaux.

M. [K] [N] produit aux débats un email de l'[Localité 2] en date du 18 juillet 2024 confirmant que l’arrêté préfectoral n°70-2023-11-15-0003 du 15 novembre 2023 lève l’insalubrité touchant le logement.

Dès lors, M. [Q] [P] ne rapporte pas la preuve qu’il est déchargé de l’obligation de régler les loyers à compter du 15 novembre 2023.

M. [Q] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 616,00 euros au titre des loyers impayés.

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Au regard de l’ordonnance de référé ci-avant rapportée et alléguant avoir quitté les lieux, Monsieur [Q] [P] estime ne pas être redevable d’une quelconque indemnité d’occupation.

Comme constaté plus haut, il est relevé que M. [Q] [P] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a rendu les clés du logement.

En tout état de cause, la suspension des loyers ordonnée par le juge des référés, ne peut valoir dispense d’indemniser le propriétaire dans le cadre de l’occupation des lieux sans droit, ni titre.

M. [Q] [P] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer, soit 280,00 euros.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS:

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur qui allègue subir un préjudice moral du fait de l’impossibilité de vendre son bien ne produit pas d’éléments suffisants permettant d’établir ce préjudice moral, la seule pièce produite tenant à une demande de visite du bien en date du 22 avril 2025 n’étant pas de nature à en rapporter la preuve.

M. [K] [N] sera donc débouté de sa demande à ce titre

IV. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LIQUIDATION DE L’ASTREINTE

En application de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, la juridiction de céans n’étant ni le juge des référés, ni juge de l’exécution, ne peut procéder à la liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance en date du 5 décembre 2023.

M. [Q] [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

V. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERÊTS POUR PROCEDURE ABUSIVE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les demandes d’expulsion et de paiement de M. [K] [N] ayant été accueillie, le preuve d’une procédure abusive n’est pas rapportée.

M. [Q] [P] sera débouté de sa demande de dommages et interêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’Article 699 du même code, “ les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”

En l’espèce, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire, la demande de distraction sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [N], M. [Q] [P] sera condamné à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

ORDONNE à M. [Q] [P], occupant sans droit ni titre, de libérer le logement situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Q] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,M. [K] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Q] [P] à verser à M. [K] [N] la somme de 616,00 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE M. [Q] [P] à verser à M. [K] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 280,00 euros à compter du 1er septembre 2025;

DEBOUTE M. [K] [N] de sa demande de dommages et intérês;

DEBOUTE M. [Q] [P] de ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNE M. [Q] [P] aux dépens;

CONDAMNE M. [Q] [P] à verser à M. [K] [N] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 14 octobre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection