TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GRAGLIA (004)

M^e HEBER-SUFFRIN (D1304)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/05043

N° Portalis 352J-W-B7H-CZOT7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

03 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Madame [T] [N] épouse [I]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentés par M^e Amélie GRAGLIA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, vestiaire #004

DÉFENDERESSE

S.A.S. GOÉLIA GESTION (RCS d'[Localité 13] 435 285 077)

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Maître Virginie HEBER-SUFFRIN de la S.E.L.A.R.L. HSA & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1304

Décision du 27 Janvier 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025 prorogé au 27 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2013, Monsieur [F] [I] et sa conjointe Madame [T] [N] épouse [I] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. GOÉLIA GESTION, devenue depuis la S.A.S. GOÉLIA GESTION, des locaux composés d’un appartement n°406 comprenant une pièce principale et un coin repos situés au quatrième étage du bâtiment E constituant le lot n°72 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] » sis lieudit « [Adresse 16] » à [Localité 22] [Adresse 14] [Localité 20] (Savoie) cadastré section A numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2013 afin qu’y soit exercée une activité d’exploitation d’une résidence de tourisme consistant en la sous-location de locaux meublés pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant minimum garanti de 3.040 euros toutes taxes comprises payable trimestriellement à terme à échoir et d’un montant complémentaire variable correspondant à 45% du chiffre d’affaires net toutes taxes comprises hébergement réalisé partagé entre l’intégralité des bailleurs payable annuellement à terme échu.

Par lettre recommandée en date du 27 novembre 2019, la S.A.S. GOÉLIA GESTION a indiqué à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] que la faculté de résiliation anticipée du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction en cas de revente du bien immobilier stipulée au contrat de bail commercial ne pourrait plus être appliquée.

Par lettre en date du 6 avril 2022, la S.A.S. GOÉLIA GESTION a informé Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] de son souhait de renouveler le contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mai 2022 aux mêmes conditions de loyer minimum garanti que le bail venant à expiration, leur transmettant un projet de contrat de bail renouvelé rédigé en ce sens.

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Exposant avoir reçu une offre d’achat émise par la S.C.I. AMELICY en date du 30 octobre 2022 portant sur leur bien immobilier, Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 12 décembre 2022 réceptionnée le 15 décembre 2022, informé la S.A.S. GOÉLIA GESTION de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial à compter du 30 avril 2023, sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée en date du 11 janvier 2023, la S.A.S. GOÉLIA GESTION a répondu qu’aucune résiliation anticipée du contrat de bail commercial ne pouvait intervenir, invitant Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] à lui signifier un congé portant refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 3 avril 2023, Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] ont fait assigner la S.A.S. GOÉLIA GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, en expulsion ainsi qu’en indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, de l’article L. 145-15 du code de commerce, et des articles 1134 et 1184 anciens, et 1193 du code civil, de :

– se déclarer compétent pour connaître du présent litige les opposant à la S.A.S. GOÉLIA GESTION ;

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

– ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial les liant à la S.A.S. GOÉLIA GESTION aux torts exclusifs de cette dernière, et ce sans qu’il ne soit due à celle-ci une quelconque indemnité d’éviction ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. GOÉLIA GESTION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ;

– ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de la S.A.S. GOÉLIA GESTION ;

– fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la S.A.S. GOÉLIA GESTION à un montant égal à celui du loyer courant majoré des charges et révisable selon les stipulations conventionnelles ;

– condamner la S.A.S. GOÉLIA GESTION au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

– rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la S.A.S. GOÉLIA GESTION à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’en réparation de leur préjudice moral ;

– débouter la S.A.S. GOÉLIA GESTION de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. GOÉLIA GESTION à leur payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. GOÉLIA GESTION aux dépens, en ce compris le coût de l’état d’endettement, avec distraction au profit de Maître Amélie GRAGLIA.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 mars 2024, la S.A.S. GOÉLIA GESTION sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-15 et L. 145-46-1 du code de commerce, de l’article 1103 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, débouter Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

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– à titre reconventionnel, condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] au paiement d’une amende civile d’un montant de 3.000 euros pour procédure abusive ;

– en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 mars 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, puis prorogée au 27 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Sur le moyen de défense tiré du caractère réputé non écrit de la clause de résiliation anticipée

Aux termes des dispositions de l’article D. 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

En outre, en application des dispositions de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Enfin, selon les dispositions de l’article L. 145-15 du même code, introduit par l’article 6 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises entrée en vigueur le 20 juin 2014, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il y a lieu de rappeler que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 susvisée, en ce qu’elle a modifié l’article L.145-15 du code de commerce en substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de son entrée en vigueur (Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-20405 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038 ; Civ. 3, 12 janvier 2022 : pourvoi n°21-11169 ; Civ. 3, 21 avril 2022 : pourvoi n°21-10375 ; Civ. 3, 1er juin 2022 : pourvoi n°20-17691 ; Civ. 3, 16 novembre 2023 : pourvois n°22-14046, n°22-14090 et n°22-14091).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 8 – Revente ou Cession du bien » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Tout acte translatif de propriété des biens loués devra faire mention de l’existence du présent bail. En cas de revente ou de cession de son bien, le Bailleur transférera sur son acquéreur ou son héritier les obligations résultant du présent bail. Cependant, par dérogation expresse et librement consentie par le Preneur aux dispositions du Code de Commerce, les Parties ont souhaité d’un commun accord permettre la résiliation anticipée du Bail Commercial en cas de cession du logement objet de ce Bail à un acquéreur qui ne souhaiterait pas en poursuivre l’exécution. Les parties ont donc convenu des dispositions suivantes : 1°) Les logements pourront être revendus à des acquéreurs souhaitant les acquérir en copropriété traditionnelle, sous condition simultanée de résiliation anticipée du Bail Commercial. 2°) Le Preneur accepte cette possibilité de résiliation anticipée, sans indemnité d’éviction, sous les réserves et conditions ci-après exposées » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 7 et 8).

Force est de constater que cette clause, en ce qu’elle a pour effet de faire échec au droit au renouvellement du contrat de bail commercial, est illicite et doit être réputée non écrite.

Dès lors, s’il est établi que par lettre recommandée en date du 27 novembre 2019, la S.A.S. GOÉLIA GESTION a indiqué à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] « Nous revenons vers vous au sujet de l’article 8 de votre bail qui permet la résiliation anticipée dudit bail en cas de revente. Nous vous informons qu’à ce jour, et suite aux dernières ventes enregistrées sur la résidence, le seuil des 55% de logements à bail a été atteint. Or, le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci justifie gérer au minimum 55% des lots. C’est pourquoi nous vous informons que cette disposition exceptionnelle de résiliation anticipée que nous avions proposée lors du renouvellement du bail en 2013 ne pourra désormais plus être appliquée pour les prochaines ventes » (pièce n°3 en demande), il convient toutefois de souligner que cette modification unilatérale des stipulations contractuelles ne peut être constitutive d’une faute commise par la locataire, dans la mesure où la clause litigieuse initiale ne pouvait, en tout état de cause, pas être appliquée en raison de son caractère réputé non écrit.

À titre superfétatoire, il y a lieu de retenir, comme le relève à juste titre la défenderesse, que la clause susvisée, eût-elle été applicable, ne pouvait concerner qu’une vente intervenue avant l’expiration de la durée novennale du bail, s’agissant d’une résiliation anticipée.

Or, alors que le contrat de bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2013 expirant le 30 avril 2022 (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 2), ce n’est que par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 12 décembre 2022 réceptionnée le 15 décembre 2022, soit postérieurement au terme du bail, que les bailleurs ont informé la S.A.S. GOÉLIA GESTION qu’ils avaient reçu une offre d’achat de la part d’un potentiel acquéreur, ladite offre étant d’ailleurs datée du 30 octobre 2022, soit là encore postérieurement au terme du bail (pièce n°5 en demande), ce qui excluait, de facto, tout caractère anticipé à la résiliation sollicitée.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement contractuel ne peut être retenu de la part de la locataire de ce chef.

En conséquence, il convient de retenir que la clause de résiliation anticipée sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction stipulée au contrat de bail commercial doit être déclarée réputée non écrite.

Sur la violation de la clause de destination

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 1°) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En outre, l’article 1729 du même code dispose quant à lui que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 dudit code prévoit pour sa part que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1184 de ce code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 3 – Destination des lieux » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « le Preneur entend exercer dans les locaux dont il est locataire l’activité d’une Résidence de [24] 3*, consistant en la sous-location de ces locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle. Il est précisé que le « PRENEUR » exercera, dans les immeubles faisant l’objet du présent bail, une activité à caractère de résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture, en sus de l’hébergement, des prestations suivantes : – Le nettoyage régulier des logements, y compris sur demande en cours de séjour ; – La fourniture, à la demande, de linge de maison et de toilette ; – L’accueil de la clientèle dans des conditions para-hôtelières (réception sur place, messagerie, service d’informations touristiques, locations de téléviseurs, lits de bébés, service de petits-déjeuners à la demande, etc.) » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 2 et 3).

Or, il ressort de la lettre adressée aux bailleurs par la S.A.S. FORCAPRIMM exerçant sous l’enseigne « WELLCOME IMMOBILIER » en date du 17 novembre 2022 que : « dans le cadre de la vente de votre appartement sis dans la résidence [Adresse 18] [Localité 11], pour lequel nous avions un mandat de vente par notre ancienne agence CIMM IMMOBILIER MAURIENNE, devenue WELLCOME IMMOBILIER aujourd’hui, je vous confirme que nous n’avions pas pu effectuer les visites sur votre bien lors des saisons d’hiver 2017 et 2018 car « l’appartement était occupé par un saisonnier et donc non disponible pour des visites ». La personne sur site nous proposait donc de visiter des appartements similaires pour emmener nos clients » (pièce n°10 en demande).

De même à la suite du courriel en date du 8 novembre 2017 adressé par la co-bailleresse à la défenderesse indiquant « vous me parlez d’un logement dans une résidence de tourisme 3 étoiles alors même que l’appartement dont je suis propriétaire est mis à disposition des employés de Goélia durant les saisons touristiques », la locataire a confirmé que « votre logement […] est en effet utilisé comme logement de fonction » (pièce n°11 en demande).

Il est donc établi que la S.A.S. GOÉLIA GESTION, en mettant les locaux donnés à bail à la disposition de son personnel, et en ne les sous-louant pas à ses clients, ne respecte pas la clause de destination susvisée, et ce sans qu’elle ne démontre, ni d’ailleurs n’allègue, avoir reçu l’autorisation des bailleurs pour ce faire, ce qui constitue un manquement contractuel.

La clause intitulée « Article 6 – Loyer » insérée au contrat de bail commercial prévoit que : « 6-2- Loyer annuel complémentaire variable en numéraire : Pour chaque location des logements composant la résidence de tourisme, il sera crédité au compte collectif des Bailleurs un loyer en numéraire total égal à 45% T.T.C. du chiffre d’affaires net T.T.C. hébergement réalisé. Le chiffre d’affaires net hébergement est le prix payé à la Centrale de Réservation du Groupe Goélia, ou directement à la résidence par chacun des clients individuels, des [Localité 25] Opérateurs ou des Comités d’Entreprises, après déduction des commissions d’agences, des promotions, ou des remises pratiquées selon le marché mais sans aucune déduction d’honoraires intra-groupe Goélia. Un loyer en numéraire complémentaire variable sera partagé entre les Bailleurs dès lors que le montant du loyer en numéraire total (quote-part du chiffre d’affaires net hébergement T.T.C., ainsi qu’il est précisé ci-dessus) excédera le total des loyers de base individuels minimum garantis aux Bailleurs. Le cas échéant, ce loyer complémentaire sera partagé entre les Bailleurs au prorata des loyers de base individuels garantis » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 5).

Dans la mesure où la locataire utilise le logement litigieux pour le mettre à la disposition de son personnel, et ne procède donc à aucune sous-location à des clients, ne générant dès lors aucun revenu dessus, force est de constater que le loyer annuel complémentaire variable en numéraire s’en trouve nécessairement amoindri, ce qui constitue un bouleversement total de l’équilibre économique du contrat de bail portant indubitablement préjudice aux bailleurs.

Décision du 27 Janvier 2025

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Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le manquement contractuel commis par la preneuse présente une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. GOÉLIA GESTION à compter de la date de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. GOÉLIA GESTION des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu des dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 6 – Loyer » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « 6-1- Loyer annuel minimum garanti en numéraire : Le Preneur garantit au Bailleur, quel que soit le taux d’occupation obtenu, un loyer minimum annuel de base. […] Le loyer est payable par quarts égaux et par trimestre d’avance, à compter du 1/05, puis les 1/08, 1/11 et 1/02. D’un commun accord entre le Preneur et le Bailleur, il est expressément stipulé que le loyer de base minimum garanti fera l’objet d’une révision annuelle sur la base de l’Indice de Revalorisation des Loyers (IRL) à hauteur de 100% de la variation de l’indice, et ceci pour la première fois le 1/05/2014. L’indice de référence sera le dernier indice publié au 1/05/2013» (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 4).

En l’espèce, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par les bailleurs, et de faire application de la clause d’échelle mobile.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. GOÉLIA GESTION à payer à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant correspondant à celui du dernier loyer contractuel indexé en cours, laquelle sera indexée annuellement, outre les charges et taxes locatives, à compter de la date de la présente décision jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur l’action indemnitaire

L’article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

En l’espèce, si les bailleurs affirment, aux termes de leurs écritures, subir « un préjudice moral en raison notamment du stress généré par le fait que la vente avec la S.C.I. AMELICY n’ait pu aboutir et de la résistance abusive de ladite société qui refuse l’accès au bien pour les visites » (page 14 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’ils ne caractérisent ni l’existence, ni l’étendue du préjudice moral allégué.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. GOÉLIA GESTION en réparation de leur préjudice moral et au titre de la résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Décision du 27 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/05043 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZOT7

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il est fait droit à la demande de résiliation judiciaire formée par les bailleurs, il est établi que la présente instance ne revêt aucun caractère abusif, ce qui justifie le rejet des demandes d’amende civile de dommages et intérêts formées à ce titre par la preneuse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. GOÉLIA GESTION de ses demandes reconventionnelles d’amende civile et de dommages et intérêts formées à l’encontre de Monsieur [F] [I] et de Madame [T] [N] épouse [I] au titre de la procédure abusive.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GOÉLIA GESTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’état des inscriptions, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.500 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que si la S.A.S. GOÉLIA GESTION sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1, il y a toutefois lieu de retenir que cette dernière est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire eu égard au délai semestriel laissé à la locataire pour procéder à la libération des locaux, lui permettant amplement de pouvoir honorer ses réservations au titre des saisons hivernale et estivale de l’année 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter de la date de la présente décision, du contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] d’une part, et la S.A.S. GOÉLIA GESTION d’autre part, et portant sur les locaux composés de l’appartement n°406 situé au quatrième étage du bâtiment E constituant le lot n°72 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] » sis [Adresse 19] » à [Localité 22] [Adresse 14] [Localité 20] (Savoie) cadastré section A numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], aux torts exclusifs de la S.A.S. GOÉLIA GESTION,

ORDONNE à la S.A.S. GOÉLIA GESTION de restituer à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] les clefs des locaux donnés à bail composés de l’appartement n°406 situé au quatrième étage du bâtiment E constituant le lot n°72 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] » sis [Adresse 19] » à [Localité 23] (Savoie) cadastré section A numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], et ce dans un délai de six mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. GOÉLIA GESTION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail composés de l’appartement n°406 situé au quatrième étage du bâtiment E constituant le lot n°72 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] » sis [Adresse 19] » à [Localité 22] [Adresse 14] [Localité 20] (Savoie) cadastré section A numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail composés de l’appartement n°406 situé au quatrième étage du bâtiment E constituant le lot n°72 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] » sis [Adresse 19] » à [Localité 22] [Adresse 14] [Localité 20] (Savoie) cadastré section A numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. GOÉLIA GESTION à payer à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I], à compter de la date de la présente décision, une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant correspondant à celui du dernier loyer contractuel indexé en cours, indexée annuellement à compter du 1er mai 2025 puis du 1er mai de chaque année postérieure dans les conditions prévues par les stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

DÉBOUTE Monsieur [F] [I] et Madame [T] [N] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. GOÉLIA GESTION en réparation de leur préjudice moral et au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. GOÉLIA GESTION de ses demandes reconventionnelles d’amende civile et de dommages et intérêts formées à l’encontre de Monsieur [F] [I] et de Madame [T] [N] épouse [I] au titre de la procédure abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. GOÉLIA GESTION de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GOÉLIA GESTION à payer à Monsieur [F] [I] et à Madame [T] [N] épouse [I] la somme globale de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GOÉLIA GESTION aux dépens, en ce compris le coût de l’état des inscriptions,

AUTORISE Maître Amélie GRAGLIA à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 21] le 27 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM