TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00315 – N° Portalis DB2K-W-B7I-DDON

Minute n°

M. [Z] [D]

C/

Mme [Y] [R]

M. [H] [L]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e Samy IHADADENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M. [Z] [D]

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Samy IHADADENE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Samy IHADADENE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025

Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2024, M. [Z] [D] a donné à bail à Mme [Y] [R] et M. [H] [L] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 680,00 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024 .

M. [Z] [D] a ensuite fait assigner Mme [Y] [R] et M. [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 aux fins de voir sur le fondement de la clause résolutoire :

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 995,03 eurosn, sauf à parfaire au jour du jugement;

— prononcer la résiliation du bail et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de son chef;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [R] et M. [H] [L] du logement et des deux garages;

— fixer et condamner le locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 680,00 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux;

— allouer au propriétaire la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts;

— allouer au propriétaire la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel ou opposition;

— condamner le débiteur en tous les dépens.

Il résulte du diagnostic social et financier que Mme [Y] [R] est intérimaire et prothésiste ongulaire à son compte avec des revenus mensuels à hauteur de 1 542,00 euros et que M. [H] [L] est en contrat avec la mission locale et perçoit un revenu mensuel de 500,00 euros.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire est examinée à l’audience du 2 juin 2025.

M. [Z] [D], n’est ni présent, ni représenté.

Mme [Y] [R] et M. [H] [L], représentés par leur conseil, déposent leur dossier s’en rapportant aux conclusions.

Aux termes de ces dernières, ils sollicitent de voir :

— déduire la somme de 1 209,88 euros correspondant au frais injustifiés, aux dépens ainsi qu’à un éventuel article 700 du code de procédure civile;

— suspendre les effets de la clause résolutoire;

— accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des éventuelles condamnations mises à leur charge;

— rejeter la demande du bailleur au titre des dommages et intérêts;

— rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— si par extraorinaire, il était fait droit en tout ou partie des demandes du demandeur, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— en tout état de cause, débouter M. [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.

L’affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Bien que non concerné par cette dernière obligation, M. [Z] [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Les baux conclu contiennent une clause résolutoire (XII) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 22 août 2024 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de 1 640,00 euros.

Avec des paiements partiels, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de la même loi prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, M. [Z] [D] produit avec l’assignation un décompte du commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 démontrant que Mme [Y] [R] et M. [H] [L] restent lui devoir la somme de 1 620,00 euros au titre d’un reliquat de dépôt de garantie et des loyers impayés, hors frais de procédure qu’il convient d’exclure.

Or, Mme [Y] [R] et M. [H] [L] justifient d’un décompte du commissaire de justice en date du 17 avril 2025 démontrant qu’ils restent devoir la somme 740,00 euros à cette date.

Mme [Y] [R] et M. [H] [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 740,00 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation».

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] [R] et M. [H] [L] sollicitent la suspension de la clause résolutoire avec des délais de paiement. Ils justifient de leurs situation professionnelle, tous les deux étant bénéficiaires d’un contrat d’engagement jeune avec la mission locale et du bénéfice de l’allocation logement à hauteur de 340,00 euros. Il ne résulte pas du dossier que les loyers courants son impayés et au regard des décomptes réalisés par le commissaire de justice, il apparaît que les locataires ont régulièrement versé la somme de 200,00 euros pour apurer la dette locative.

Les locataires seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette en 3 mensualités de 200,00 euros chacune et une 4ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de M. [Z] [D] et d’éviter, en cas de défaillance de Mme [Y] [R] et M. [H] [L], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [Y] [R] et M. [H] [L] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Mme [Y] [R] et M. [H] [L] seront condamnés à payer à M. [Z] [D] à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant a du loyer, soit 680,00 euros.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur ne produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi des débiteurs.

M. [Z] [D] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [R] et M. [H] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [D], Mme [Y] [R] et M. [H] [L] seront condamnés à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [Z] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2024 entre M. [Z] [D] 70 d’une part, et Mme [Y] [R] et M. [H] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2024;

CONDAMNE Mme [Y] [R] et M. [H] [L] à verser à M. [Z] [D] la somme de 740,00 euros selon décompte arrété au 17 avril 2025;

AUTORISE Mme [Y] [R] et M. [H] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 200,00 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Y] [R] et M. [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,M. [Z] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [R] et M. [H] [L] soient condamnés à verser à M. [Z] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 680,00 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [R] et M. [H] [L] aux dépens;

DEBOUTE M. [Z] [D] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [Y] [R] et M. [H] [L] à verser à M. [Z] [D] la somme de 100,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,