N° RG 24/00219 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CWZC N° Minute :

POLE CIVIL 1 / LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Laurène FARAUT-LAMOTTE (postulant)

— M^e Ségolène PINET (postulant)

DEMANDEURS :

S.C.I. LA SAPINIERE, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 384 110 292, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Laurène FARAUT-LAMOTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Aurélien BARRIE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 855 substitué par M^e BROUSSAIS

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. MODZ, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 494 455 363, dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par M^e Ségolène PINET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Aurélie POULIGEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e REYGROBALLET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

France ROUZIER, Président, Présidente, statuant en qualité de Juge des Loyers commerciaux en application de R213-2 du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2025.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 26 Novembre 2025, indiquée par la Présidente, statuant en qualité de Juge des Loyers commerciaux

JUGEMENT :

Prononcé le vingt six Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au Greffe par France ROUZIER, Présidente, qui l’a signé avec Corinne POYADE, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé signé le 05 avril 2011, la SCI LA SAPINIERE a donné en location à la société MODZ un immeuble à usage commercial situé [Adresse 2], à compter du 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, pour un loyer initial de 250.000 euros HT/HC.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de la durée de 12 années.

La SCI LA SAPINIERE a fait signifier à la société MODZ, suivant exploit délivré par commissaire de justice le 27 avril 2023, un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel d’un montant de 375.000 € HT/HC.

Par mémoire daté du 30 octobre 2023, la SCI LA SAPINIERE a notifié son mémoire préalable en vue de la fixation du prix du bail renouvelé.

Suivant assignation à jour fixe délivrée par commissaire de justice le 14 février 2024, la SCI LA SAPINIERE a attrait la société MODZ devant la présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, en fixation du loyer commercial.

Au terme de l’assignation, la SCI LA SAPINIERE demande à la juridiction :

A titre principal :

de juger que le loyer commercial de la société MODZ devra être déplafonné à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2024, de fixer le loyer au 1er janvier 2024 à la somme de 375.000€ HT/HC ;de condamner au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers, outre le paiement du complément du dépôt de garantie (un terme de loyer) ;

A titre subsidiaire : d’ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur locative et de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dans tous les cas : de condamner la société MODZ au paiement de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de l’éventuelle expertise.

Par mémoire du 05 avril 2024, la SARL MODZ a sollicité la fixation du loyer à la somme de 173.759 euros.

Par jugement du 13 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2024 et il a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux loués à cette date, le loyer prévisionnel étant fixé au montant du loyer contractuel.

Monsieur [Z] [C], expert judiciaire, a déposé son rapport le 31 mars 2025, évaluant la valeur locative annuelle du bien à 357.000 euros HT/HC au 1er janvier 2024.

A l’audience du 11 juin 2025, le renvoi a été ordonné afin de permettre aux parties d’échanger leurs mémoires.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2025.

La SCI LA SAPINIERE sollicite du juge des loyers commerciaux le bénéfice de son mémoire en réponse à ouverture de rapport en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024, régulièrement notifié le 07 juillet 2025, soit de :

A titre principal, Homologuer le rapport d’expertise et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 357.000 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2024, et Condamner la SARL MODZ à payer la différence résultant de l’application du loyer rétroactivement au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 392.689 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2024, et condamner la SARL MODZ à payer la différence résultant de l’application du loyer rétroactivement au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légalEn tout état de cause, de condamner la société MODZ au paiement de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise ; ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Le bailleur sollicite l’homologation du rapport d’expertise et soutient que les clauses relatives au paiement de l’impôt foncier par le preneur et à la souscription d’une assurance de l’immeuble par le preneur sont certes des clauses exorbitantes du droit commun, mais qu’elles ne constituent pas des causes d’abattement de la valeur locative. A titre subsidiaire, le bailleur sollicite de majorer la proposition de l’expert compte tenu des caractéristiques extraordinaires du local et du large éventail d’activités autorisées par la clause de destination.

La SARL MODZ sollicite pour sa part du juge des loyers commerciaux le bénéfice de son mémoire en ouverture de rapport en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juin 2024, soit de :

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 313.000 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2024, toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées, Débouter la SCI LA SAPINIERE de ses demandes, Condamner la SCI LA SAPINIERE à lui restituer l’excédent entre les loyers trop versés et les loyers dus à compter du 1er janvier 2024, outre intérêts de retard dus en application de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation, Condamner la SCI LA SAPINIERE à lui payer 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SARL MODZ soutient qu’il est nécessaire de prévoir deux abattements à la proposition de l’expert, et la soustraction du montant de la taxe foncière, en raison des clauses exorbitantes du droit commun relatives à la taxe foncière, l’assurance et les frais de gérance, qui sont à la charge du preneur en application du bail.

La présente décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux, étant rappelé qu’il est acquis que le montant du loyer est déplafonné.

Sur les caractéristiques des locaux, la destination des lieux et les facteurs de commercialité

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés dans la zone d’aménagement concerté de [Localité 6] à [Localité 5], au sein d’un grand ensemble à usage de stockage, bureaux et places de stationnement, à 5 km du nord de [Localité 8], en bout d’une impasse. La zone est desservie par des axes routiers, les transports en commun (bus) et se trouve à 1 km d’une sortie de l’autoroute A6.

S’agissant de l’immeuble, l’expert explique que celui-ci est situé sur un terrain entièrement clos par un portail coulissant automatisé.

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, le bâtiment a été construit en 2000, il est élevé en plain-pied concernant la surface de stockage et en R+2 pour les bureaux, il comprend 59 places de parking extérieur, une voie lourde de retournement poids lourd, des espaces de bureaux cloisonnés, un atelier comprenant un local de charge et un local de préparation, un hall de stockage. La surface totale est de 5803,83 m2, dont 1258,89 m2 de bureaux, soit 22% de la surface totale, fourchette haute mais considérée comme acceptable.

Concernant l’état des locaux, l’expert relève la présence d’une trace d’infiltration par la toiture dans les bureaux, la toiture ayant été réparée en 2023, le local étant en état de servir à l’usage prévu dans le bail. L’expert a rappelé qu’il n’entre pas dans sa mission de se prononcer sur le respect de l’obligation d’entretien par le preneur et le juge retient qu’en tout état de cause, le respect de cette obligation est sans incidence sur la valeur locative.

La destination des locaux prévue par le bail est « tous commerces et tous services de vente à distance et de commerce de tous produits ». Le local est adapté à l’activité avec un accès depuis l’autoroute, une voie lourde et une aire de retournement, une importante aire de stockage et huit quais de déchargements.

Les facteurs locaux de commercialité ont peu évolué selon l’expert, qui retient une demande croissante pour des locaux d’activité à proximité des grands axes routiers.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si le tribunal ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l’espèce, l’expert a analysé 5 références pour des locaux d’activité situés à proximité (page 26), 3 dans des zones différentes mais présentant les mêmes qualités / inconvénients que le local, 3 références à proximité pour les bureaux. Le bailleur a fourni 22 références pour les locaux dont la surface est supérieure à 1000 m2 et 6 références pour les bureaux.

L’expert retient que compte tenu de la qualité de l’emplacement, de l’environnement, de l’état d’usage du local de stockage, de l’état des bureaux en dessous des normes attendues, du marché dynamique dans le secteur de la logistique et des locaux d’activité dans ce secteur géographique, du marché atone des bureaux, la valeur locative doit être évaluée à 55 euros/m2 pour les locaux de stockage et à 85 euros/m2 pour les locaux de bureaux.

Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l’expert judiciaire à 55 euros/m2 pour les locaux de stockage et à 85 euros/m2 pour les locaux de bureaux apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

Il n’y a pas lieu de prévoir une majoration de la valeur locative compte tenu des « caractéristiques extraordinaires » du local, l’expert ayant déjà retenu ces caractéristiques pour analyser les baux de référence.

Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (jurisprudence constante, dont Civ. 3e, 25 janv. 2023 pourvoi 21-21.943). Il a été jugé plus précisément que le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative (Cass. 3e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268). Il en est de même s’agissant de la clause exorbitante relative au transfert au bailleur de la charge de l’assurance de l’immeuble. Les juges du fond apprécient souverainement la diminution de la valeur locative en résultant, la loi n’imposant aucune formule de calcul de ladite diminution.

En l’espèce, l’expert retient 2 clauses exorbitantes du droit commun, relativement à la taxe foncière et à l’assurance. Il relève que la clause relative à la taxe foncière est également présente dans les baux retenus à titre d’éléments de comparaison, et estime que la clause relative à l’assurance n’a pas d’incidence sur la valeur locative, de sorte qu’il ne retient aucune modération relativement à la présence de ces clauses. Il précise en page 35 que dans les baux retenus à titre de référence, le taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les frais de gérance sont supportés par les locataires, de sorte qu’il n’y a lieu de procéder à un abattement.

Il est exact que le bail contient une 3ème clause exorbitante, sous la forme de la prise en charge par le preneur des frais de gérance de l’immeuble.

Les parties ne fournissent aucune information sur le montant des charges liées à l’assurance et aux frais de gérance, tandis qu’il est précisé que le montant de la taxe foncière est de 26.306 euros en 2024.

Il n’est pas donc justifié par la SARL MODZ du choix d’un abattement de 5% sur la valeur locative par clause exorbitante du droit commun.

Il sera retenu que ces trois clauses diminuent la valeur locative du local et que cette diminution doit être fixée à la somme de 3000 euros, en raison de la présence de ces trois clauses exorbitantes du droit commun, courantes et intégrées dans les baux de référence.

S’agissant de la majoration sollicitée en raison de la clause de destination avec un large éventail d’activités autorisées, il n’y a pas lieu de retenir que la clause, certes larges mais courante dans ce secteur d’activités, engendre une majoration de la valeur locative.

En définitive, eu égard à la surface de 1259 m2 de bureaux et de 4545 m2 de local de stockage, à la valeur locative respective de 85 euros/m2 et de 55 euros /m2, la valeur locative de renouvellement, HT et HC, des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (85x1259) + (55x4545) = 356.990 euros.

Il sera déduit la somme de 3000 euros en raison des clauses exorbitantes du droit commun et en conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 353.990 euros, que la juridiction arrondit à la somme de 354.000 euros.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers

Sur l’arriéré de loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

A titre liminaire, aucune partie ne précise au juge des loyers commerciaux le montant du loyer dû par la SARL MODZ depuis le 1er janvier 2024 en raison de l’indexation. Il semble néanmoins que le montant du loyer renouvelé fixé par la présente décision soit supérieur au montant du loyer payé par le preneur.

En conséquence, dès lors que les parties vont devoir procéder à une régularisation des sommes dues par le preneur au bailleur en raison de la fixation du prix du loyer renouvelé depuis le 1er janvier 2024, il y a lieu d’ordonner le paiement des arriérés de loyers, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient d’ordonner le paiement par la SARL MODZ à la SCI LA SAPINIERE de l’arriéré des loyers depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la présente décision.

Sur les intérêts au taux légal

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.

En l’espèce, la bailleresse étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de l’assignation, c’est-à-dire à compter du 14 février 2024.

Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la SCI LA SAPINIERE et la SARL MODZ au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 354.000 euros (trois cent cinquante-quatre mille euros) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la SCI LA SAPINIERE et la SARL MODZ portant sur les locaux situés au [Adresse 1] ARNAS [Adresse 4] demeurant inchangées,

ORDONNE à la SARL MODZ de payer à la SCI LA SAPINIERE le montant de l’arriéré des loyers dus depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à la date de la présente décision, assorti des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024,

DÉBOUTE la SCI LA SAPINIERE et la SARL MODZ de leurs demandes d’indemnités respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre la SCI LA SAPINIERE et la SARL MODZ, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière La Présidente