TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00534

N° Portalis DB2I-W-B7J-C46U

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.C.I. LES [M]

C/

[E] [U]

[L] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. LES [M], dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3],

non comparant.

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 3],

non comparante.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FA|Ts PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2022, SCI LES [M] a donné à bail à

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] un local à usage d’habitation

situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 470

euros, outre MONTANT DES CHARGES RECUPERABLES euros hors charges.

Suivant dédite du 2'I janvier 2025, Monsieur [E] [U] et Madame [L]

[K] ont donné congé du logement prenant effet le 21 avril 2025. L’état des lieux de

sortie du logement a été effectué le 24 février 2025.

Parjugement du Iefjuillet 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]-

sur-[Localité 3] a notamment condamné solidairement Monsieur [E] [U] et Madame

[L] [K] à payer à la SCI LES [M] la somme de 2 250 euros au titre des

arriérés locatifs actualisés à la date du 4 décembre 2024, incluant le loyer du mois de

novembre 2024, et a refusé de faire droit à la demande de réparation locative dès lors que

cette demande n’avait pas été formulée contradictoirement.

La SCI LES [M] a de nouveau fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame

[L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]-sur-

Saône par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 et du 29 août 2025, aux

fins de voir:

— condamner Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] à payer

solidairement les sommes de:

— 'I 148,89 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à

compter dela mise en demeure du 9 avril 2025;

—  4 220,67 euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal a

compter dela mise en demeure du 9 avril 2025;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 'I343-2 du code civil;

— condamner in so/idum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] à

payer la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in so/idum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] aux

entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 'I3janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, la SCI LES [M], régulièrement représentée, maintient

l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SCI LES [M], il

convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément

aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] bien que régulièrement assignés,

à étude s’agissant de Madame [L] [K] et selon les modalités prévues à l’article

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659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [E] [U], ne

comparaissent pas ni ne sont représentés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il I’estime régulière, recevable et bien

fondée ››.

é|0C2'flif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe dela contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle

ne se présume pas.

En application de l’article 1314 du code civil, la demande d’intérêts formée contre l’un des

débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous.

En l’espèce, SCI LES [M] produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte

actualisé, selon lequel les impayés de loyer, arrêtés au 28 février 2025, soit antérieurement

à la date d’effet du congé, s’élèvent a la somme de 3398,89 euros. Les anciens locataires

ayant été condamnés, parjugement du 1e’juillet 2025, à payer à la SCI LES [M] la

somme de 2 250 euros au titre des arriérés locatifs actualisés à la date du 4 décembre

2024, incluant le loyer du mois de novembre 2024, il convient de faire droit à la demande

de la société pour les loyers des mois de décembre à février, soit un montant de

1 148,89 euros.

Les anciens locataires ne contestent, de fait, pas le décompte.

En outre, l’article VII du contrat de bail prévoit que les locataires seront tenues

solidairement au paiement des loyers ainsi que des suites du bail.

En revanche, si la SCI soutient avoir mis en demeure les anciens locataires de procéder au

paiement des sommes réclamées le 9 avril 2025, et verse aux débats un document portant

mention de cette date, il convient de relever que la société demanderesse ne produit

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aucune preuve de l’envoi de ce document, que celui-ci ne mentionne que les réparations

locatives et, surabondamment, que se limitant à faire état du montant des travaux, ce

document ne peut s’analyser en une mise en demeure.

Dès lors, il y a lieu de retenir comme point de départ des intérêts moratoires la date de

l’assignation valant mise en demeure.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [E]

[U] et Madame [L] [K] seront condamnés solidairement à payer à SCI LES

[M] la somme de 1 148,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février

2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 29 août 2025

conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu

de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutions de bonne foi.

Aux termes de l’article 7, c et d et f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les

locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par un

cas de force majeure, parla faute du bailleur ou parle fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit

dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des

équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des

réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées

par vétusté, malfacon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de

prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil

d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. En outre, le locataire ne

peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, ce

dernier pouvant notamment exiger leur remise en état au départ du locataire.

Les dégradations ou usures survenues durant la durée du bail sont normalement

déterminées parla comparaison de l’état des lieux initial et de l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie « est restitué

dans un délai maximal de deux mois à compter dela remise en main propre, ou par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire

déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont

celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient

dûmentjustifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de

la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ›› et que « A défaut de restitution

dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une

somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle

commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de

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restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse

de son nouveau domicile ››.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de

prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit

la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doitjustifier le paiement ou le fait

qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la

preuve peut être apportée par tout moyen.

Sur les volets roulants

En l’espèce, le constat d’état des lieux de sortie mentionne que les volets de la « Chambre

1›› ne fonctionnement pas, indiquant par ailleurs que ces derniers semblent avoir été

forcés. L’état des lieux d’entrée mentionne que les volents sont en très bon état, de même

que les fenêtres de cette chambre.

Il n’est pas contesté par les anciens locataires que cet élément était en bon état lors de

l’entrée dans les lieux, ni que la dégradation ait été causé par un mauvais usage des volets.

La SCI LES [M] verse en outre aux débats un devis d’un montant total du

842,89 euros au titre du remplacement des volets.

Dès lors, cette réparation sera mise à la charge de Monsieur [E] [U] et Madame

[L] [K] pour un montant de 842,89 euros.

Sur la porte de la chambre à l’étage

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que la porte de la deuxième chambre est

« cassée ››, une photographie annexée montrant par ailleurs que la partie inférieure de la

porte a été considérablement dégradée, laissant voir un trou important. Par comparaison,

l’état des lieux d’entrée mentionne que la porte est en bon état.

En l’absence de toute explication des anciens locataires sur l’origine de cette dégradation,

il convient de mettre le coût de cette réparation, estimée selon devis produit par la

société demanderesse àla somme de 367 euros, à la charge de Monsieur [E] [U]

et Madame [L] [K].

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En revanche, s’agissant de l’absence d’une poignée de porte au niveau du couloir, l’état

des lieux d’entrée ne livre aucune précision sur le couloir. En l’absence de tout élément sur

l’état initial de la porte, il convient de refuser de mettre à la charge des anciens locataires

la somme de 30 euros réclamée a ce titre.

Sur la peinture et la reprise des sols

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le mur droit dela première chambre est dégradé,

mentionnant des impacts et des traces noires, les autres murs, le plafond et le sol étant

décrit comme en « état moyen ››. La porte est décrite comme étant en état « moyen ››Le

radiateur est décrit comme « dégradé ››, avec une peinture écaillée et des traces de rouille

importantes. Par comparaison l’état des lieux d’entrée mentionne que les murs et le sol

sont en bon état. Il n’est en revanche pas précisé la présence de radiateurs, ni leur état, la

case correspondant de ce document ayant été laissée vide.

En ce qui concerne la deuxième chambre, alors que l’état des lieux d’entrée est identique

à la première chambre, sauf en ce qui concerne le sol qui est noté en très bon état, l’état

des lieux de sortie mentionne que le sol est gondolé et présente des « éclats ››, le constat

mentionnant qu’il est dégradé. De même, L’ensemble des murs ainsi que le plafond sont

mentionnés en état « moyen ›› avec alternativement des traces légères, des trous de clous

ou des traces de reprise de peinture.

En ce qui concerne la cuisine, l’état des lieux d’entrée indique que la peinture des murs est

en bon état, que le sol est en état passable et mentionne que le plafond est en bon état. Il

est également précisé la présence de radiateurs sans mention de leur état. S’agissant du

séjour, les mêmes indications sont portées, étant également noté la présence d’une porte

en état « passable ››. Le constat de sortie mentionne que le sol est dégradé, avec des

éclats et fissures, que la porte est en état « moyen ››, un radiateur dégradé, notamment au

niveau de la peinture, les murs et le plafond étant noté en état « moyen ›› avec

alternativement des traces, des reprises de peinture, des traces de reprise de peinture ou

de rouleau.

Ces éléments ne sont pas contestés par les anciens locataires.

La SCI verse en outre aux débats un devis, faisant figurer un cout de reprise de la peinture

pour l’ensemble des pièces mentionnées précédemment, sans détail, pour un total de

860,67 euros et1 710,33 euros, soit 2 571 euros.

Au regard des désordres constatés, il convient cependant de relever qu’il n’est pas établi

que la reprise intégrale de la peinture des pièces en question était nécessaire, étant

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rappelé que les réparations locatives n’ont pas vocation à permettre au propriétaire de

récupérer un logement en état neuf aux frais du locataire.

Au regard des dégradations constatées, il convient de réduire à la somme de 1 000 euros

les réparations mises à la charge des anciens locataires.

En ce qui concerne les portes, en l’absence de précision sur le devis des portes concernés,

au regard des travaux envisagés et en l’absence de toute précision suffisante, il convient

de refuser de mettre cette dépense à la charge des anciens locataires.

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De même, en l’absence de toute précision sur l’etat initial des radiateurs et de précision

du devis sur les radiateurs concernés, il convient de refuser de mettre la dépense

concernée à la charge des anciens locataires.

Il en va de même de la « protection des sols» qui en l’absence de toute explication

supplémentaire, sur la nature des travaux à effectuer ou sur les pièces concernées, ne

paraît pas correspondre aux désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Au regard de ce qui précède et de la clause de solidarité précédemment rappelée,

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] seront condamnés solidairement

à payer à la SCI LES [M] la somme de 2 216,89 euros.

Ainsi qu’il a été vu s’agissant des arriérés de loyer, cette somme produira intérêt au taux

légal à compter de l’assignation du 29 août 2025 conformément aux dispositions de

l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année

entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision dejustice le précise.

En l’espèce, si au regard du point de départ des intérêts moratoires aucune capitalisation

annuelle des intérêts n’a encore pu se produire, il n’apparaît pas de raison de rejeter la

demande de capitalisation annuelle des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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En l’espèce, Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] qui succombent à

l’instance, seront condamnés in so/idum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] seront condamnés in

so/idum à payer a SCI LES [M] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] à

payer à SCI LES [M] la somme de 1148,89 euros au titre des loyers et charges

impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 29

août 2025 conformément aux dispositions de l’article1231-6 du code civil;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] à

payer à SCI LES [M] la somme de 2 216,89 euros à titre de dommages et intérêts

en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal sur cette somme à

compter du 29 août 2025 conformément aux dispositions de l’article1231-6 du code civil;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts;

CONDAMNE in so/idum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] aux

dépens de l’instance;

CON DAMNE in so/idum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [K] à payer à

SCI LES [M] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile;

RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire;

Le présentjugement a été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

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