MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-INUO

AFFAIRE : Société PAS DE CALAIS HABITAT / [E] [O], [L] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société PAS DE CALAIS HABITAT,

dont le siège social est sis 04 avenue des droits de l’homme – CS 20926 – 62022 ARRAS CEDEX

représentée par [S] [C], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [E] [O],

demeurant 3 RUE DE VAUDRICOURT – BATIMENT B – APPT 09 – 62400 BETHUNE

non comparant

Madame [L] [V],

demeurant 3 RUE DE VAUDRICOURT – BATIMENT B – APPT 09 – 62400 BÉTHUNE

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 janvier 2022, à effet au 24 janvier 2022, l’établissement public Pas de Calais Habitat a donné à bail à M. [E] [O] et Mme [L] [V] un logement avec parking situé 3 rue de Vaudricourt, Bâtiment B, appartement 9, à Béthune (62400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 569 euros, outre une provision sur charges de 209,83 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2023, l’établissement public Pas de Calais Habitat a fait signifier à M. [E] [O] et Mme [L] [V] un commandement de payer la somme principale de 2 230,77 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploits de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, l’établissement public Pas de Calais Habitat a fait assigner M. [E] [O] et Mme [L] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, pour défaut de paiement du loyer,Ordonner l’expulsion de M. [E] [O] et Mme [L] [V] et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger que M. [E] [O] et Mme [L] [V] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser l’établissement public Pas de Calais Habitat à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de M. [E] [O] et Mme [L] [V] en vertu de l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 5 149,94 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 décembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil).Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux, Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] au paiement des frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 31 décembre 2024.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 13 juin 2025. Elle n’a pu être menée à bien, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close les 7 février et 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025. L’établissement public Pas de Calais Habitat, représentée par Mme [S] [C], coordinatrice social recouvrement, régulièrement munie d’un pouvoir, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 25 juin 2025 à la somme de 5 719,18 euros. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants avait repris. Elle n’était donc pas opposée en conséquence à la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [E] [O] et Mme [L] [V] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [E] [O] et Mme [L] [V], assignés à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 25 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, l’établissement public Pas de Calais Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 24 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2 230,77 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la dette.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’établissement public Pas de Calais Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 janvier 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 octobre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au 25 juin 2025 dont il résulte que M. [E] [O] et Mme [L] [V] restent devoir à l’établissement public Pas de Calais Habitat la somme de 5 713,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.Il y a lieu de préciser qu’ont été déduits du montant réclamé par la bailleresse :

— les frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens ;

— les frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par la bailleresse pour le compte de la locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par la bailleresse de l’assurance pour le compte de la locataire ;

M. [E] [O] et Mme [L] [V], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Compte tenu du caractère solidaire du contrat de bail (article II-5), il convient par conséquent de condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] à payer à l’établissement public Pas de Calais Habitat la somme de 5 713,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2 230,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que M. [E] [O] et Mme [L] [V] n’ont pas répondu aux rendez-vous proposés par les services sociaux départementaux.

Si les locataires n’ont pas comparu à l’audience, l’établissement public Pas de Calais Habitat n’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en leur faveur compte tenu de la reprise intégrale des paiements des loyer. En outre, M. [E] [O] et Mme [L] [V] ont manifesté une volonté réelle de régulariser leur situation financière en reprenant le paiement des loyers courants depuis le mois de mars 2025.

Au vu du montant de la dette locative, de la position du bailleur et de la reprise du paiement du loyer courant, des délais de paiement leur seront accordés.

M. [E] [O] et Mme [L] [V] seront ainsi autorisés à s’acquitter de leur dette par mensualités successives d’un montant de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [E] [O] et Mme [L] [V] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et l’établissement public Pas de Calais Habitat pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

Ils seraient alors tenus de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résolution du contrat de bail.

Enfin, l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [O] et Mme [L] [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 410 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’établissement public Pas de Calais Habitat et M. [E] [O] et Mme [L] [V], portant sur le logement avec parking situé 3 rue de Vaudricourt, Bâtiment B, appartement 9, à Béthune (62400) sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [L] [V] à payer à l’établissement public Pas de Calais Habitat la somme de 5 713,554 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2 230,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de M. [E] [O] et Mme [L] [V] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à M. [E] [O] et Mme [L] [V] des délais de paiement, et les AUTORISE à se libérer de leur dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 100 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 100 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 30 du mois, et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 30 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour M. [E] [O] et Mme [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Pas de Calais Habitat à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [L] [V] à payer in solidum à l’établissement public Pas de Calais Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du défaut de paiement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, selon l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [L] [V] in solidum aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à Béthune le 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

J. THOREZ