Existence d'un bail verbal
Décisions
[…] Attendu que, pour constater l'existence d'un bail verbail conclu entre M. A… et M. Y… et le déclarer opposable à M. Z…, acquéreur des parcelles litigieuses en vertu d'un acte authentique du 20 novembre 1990, l'arrêt attaqué (Pau, 11 décembre 1992), retient que les parties résidant à proximité l'une de l'autre, M. Z… n'ignorait pas antérieurement à la vente que M. Y… cultivait les terres litigieuses et que, lors d'une sommation interpellative du 23 janvier 1991, M. Z…, en niant l'existence d'un bail, avait fait expressément référence aux accords de paiement passés entre M. Y… et M. A… ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, antérieurement à la vente, l'acquéreur connaissait l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
L'existence d'un bail verbal ne peut selon l'article 1715 du Code civil, en l'absence de commencement d'exécution, être prouvé par témoins ou présomptions, alors même qu'il existerait un commencement de preuve par écrit .
C'est par une appreciation souveraine que les juges, retenant que le frere d'un fermier ne produisait, pour justifier en sa faveur l'existence d'un bail verbal, que des recus de caractere equivoque, et que son occupation des lieux pendant l'hospitalisation de son frere pouvait etre considere comme une gestion d'affaire, estiment qu'il n'existe ni preuve ni presomption suffisantes de l 'execution d'un bail fait sans ecrit. […] alors, selon le pourvoi, que « l'existence d'un bail rural qui n'a pas ete redige par ecrit peut etre etablie par la preuve de son execution, laquelle resulte d'une occupation prolongee des lieux avec l'accord du proprietaire, accompagnee du payement d'un fermage », que, […]
[…] le completant. eme une cour d'appel a pu sans contradiction de motifs reconnaitre l'existence d'un bail verbal tout en declarant que le bailleur etait en voie d'expulser le fermier dont le bail avait ete resilie par une decision de justice anterieure, […] il n'en a pas moins poursuivi par son mandataire des pourparlers en vue de parvenir a l'etablissement d'un nouveau bail dont ils ont par ailleurs reconnu l'existence . […] Qu'ainsi l'arret attaque a estime que la reconnaissance de ces faits par dame branellec z… de la comparution personnelle et consignee au proces- verbal constituait un commencement de preuve par ecrit de l'existence d'un bail verbal […]
Lorsque l'adjudicataire d'un immeuble a eu connaissance, par des dires émanant du preneur et de colicitants, de l'existence d'un bail verbal, il ne peut, en vertu de l'article 1743 du code civil, expulser le preneur. […] Attendu qu'il est fait grief a cette decision d'avoir ainsi statue, alors, selon le moyen « que, si les acquereurs doivent respecter les baux authentiques ou ayant acquis date certaine avant la vente, il n'en n'est pas ainsi d'un bail verbal non mentionne au cahier des charges ne faisant etat que de la declaration unilaterale de l'occupante des lieux pretendant se voir reconnaitre un bail » ; Mais attendu, d'abord, que les epoux y… n'ont pas conteste l'existence du bail verbal invoque, dont ils ont vainement demande la nullite ;
L'emploi du terme "loyer" sur des documents échangés entre les parties, postérieurement à un jugement ayant constaté la résiliation d'un bail écrit, est équivoque et n'est pas de nature à démontrer qu'un bail verbal aurait fait suite au bail résilié, […] de surcroît, celui qui invoque l'existence d'un bail verbal formule une demande de donné acte quant à la conclusion d'un nouveau bail écrit qui vaut reconnaissance de la résiliation du bail antérieur constatée par le jugement dont il persiste, néanmoins, […] 3) Sur l'existence d'un nouveau bail écrit conclu entre les parties Considérant que M. Z… verse aux débats le contrat de location conclu entre les parties le 6 décembre 2000, […]
Une partie ne saurait reprocher a l'arret qui, infirmant la decision paritaire qui lui reconnaissait un droit de preemption en raison de l'existence d'un bail verbal, l'a deboutee de sa demande au motif que la preuve de l'existence d'un bail ecrit n'etait pas rapportee, de n'avoir repondu ni aux motifs des premiers juges ni a ses conclusions dans lesquelles elle demandait la confirmation de la decision, des lors que la cour, […] Que, pretendant etre en possession de ces biens en vertu d'une convention verbale qui lui aurait ete consentie au printemps 1958 et en avoir commence l'exploitation, mourlon, invoquant un droit de preference en sa qualite de preneur en place, […]
Les juges, appreciant la force probante d'ecrits qui constituent de veritables conventions locatives, et mentionnent l 'existence d'un bail verbal au profit d'un locataire en son nom personnel, peuvent estimer que ces ecrits ne peuvent etre combattus par de simples presomptions tendant a etablir que le bail a ete consenti au locataire en sa qualite de gerant d'une societe. […] Dans l'acte de renouvellement du bail verbal, initialement consenti a la societe, resultait d'une erreur explicable ;
Il résulte des dispositions de l'article 1715 du Code civil que la preuve écrite n'est exigée pour établir l'existence d'un bail verbal qu'au cas où il n'y a pas eu commencement d'exécution. […] En l'espèce, la preuve d'un bail verbal n'est pas établie et les occupants doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre et expulsés, car ils ne démontrent pas l'existence d'un accord sur le montant du loyer et l'existence de son paiement. […]
L'indication dans l'acte authentique de vente d'un terrain de l'existence d'un bail verbal portant sur une partie de ce bien, […] a la superficie de la chose louee, a la duree, a la date et au prix de la location ne suffit pas a caracteriser la preuve d'un bail opposable a l'acquereur au sens de l'article 1743 du code civil. […] Attendu qu'il est fait grief a la cour d'appel d'avoir accueilli cette demande, au motif que le bail verbal invoque par dame y…, […] que, ppur rendre le bail opposable il suffisait d'une mention relative a son existence dans l'acte de vente, […] Qu'elle releve que l'acte de vente du terrain ne relate aucune des conditions essentielles des baux verbaux allegues, […]
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Commentaires
Le 31 mars 2016 la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a rendu un arrêt relatif aux critères permettant d'établir l'existence d'un bail verbal. […] Se prévalant de l'existence d'un bail verbal, la SCI lui a délivré un commandement de payer portant sur un arriéré de loyers et l'a assignée en réalisation du bail et expulsion. […] Le 1er octobre 2013, le Tribunal d'instance de Nîmes, a considéré que la SCI ne justifiait pas de l'existence d'un bail verbal entre les parties, […] La SCI forme un appel incident et conclut à la résiliation du bail verbal liant les parties pour défaut de paiement. […] Par suite, […]
Lire la suite…L'existence d'un bail verbal suffit-il à caractériser l'existence de relations financières anormales ? Continue reading
Lire la suite…[…] d'autre part, que : « Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré […] Ce n'est pas le cas du fils qui n'a jamais bénéficié d'un bail écrit ou verbal, […] Si le bailleur lui avait délivré les quittances, il y aurait pu avoir discussion sur l'existence d'un bail verbal, mais dans sa grande sagesse, le propriétaire a ôté cette possibilité des débats. […] Ainsi, en l'absence de transmission du bail et d'existence d'un bail verbal, […]
Lire la suite…Un bail doit-il être écrit ? Le contrat de bail peut être verbal (C. civ. art. 1714), même lorsqu'il est soumis au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 12-12-1990 n° 89-11.534 D : RJDA 2/91 n° 91). […] Comment prouver le bail verbal ? L'existence d'un bail verbal peut être prouvée par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d'exécution (C. civ. art. 1715). […] Celui qui se prévaut d'un bail verbal doit prouver deux choses : Un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat Un commencement d'exécution du bail, via les droits et les obligations (Cass. 3e civ. 5-1-1978 n° 76-11.010 : Bull. civ. […]
Lire la suite…En l'espèce, les faits établissent qu'un masseur-kinésithérapeute était le collaborateur d'un autre, même si le premier avait refusé de signer le contrat de collaboration libérale proposé par le second et se revendiquait locataire des lieux, en prétendant à l'existence d'un bail verbal, pour se maintenir dans le cabinet alors que son patron l'en excluait. Le collaborateur est débouté de sa revendication de la qualité de locataire.
Lire la suite…Les dispositions des articles 1425 et 1427 du code civil, en ce qu'elles prévoient la nullité du bail d'un fonds rural dépendant de la communauté consenti par un seul époux à défaut de ratification par l'autre époux, n'excluent pas l'application à ce bail des règles de la gestion d'affaires, […] du même code. Des époux communs en biens ont vendu des parcelles dépendant de la communauté. […] Se prévalant de l'existence d'un bail verbal portant sur lesdites parcelles, que l'époux lui aurait consenti eux ans auparavant, une tierce personne a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d'un bail rural et en nullité de la vente intervenue en violation de son droit de préemption. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Article L145-10 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
Article L622-14 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE II : De la sauvegarde
- Chapitre II : De l'entreprise au cours de la période d'observation
Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
Article L145-12 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. […]
Article 1715 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VIII : Du contrat de louage
- Chapitre II : Du louage des choses
- Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
Article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 1 : Etablissement du contrat, durée et prix du bail
- Sous-section 3 : Prix du bail
Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, […]
Article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
Article L411-58 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
Article 1400 du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section II : Taxes foncières
- III : Dispositions communes aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties
- B : Débiteur de l'impôt
II. – Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire
Article L145-40-2 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 bis : De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
- Existence d'un bail
- Existence d'un contrat de bail
- Existence d'un contrat de location
- Contrat verbal
- Bail commercial verbal
- Validité du bail
- Accord verbal
- Existence d'une obligation locative non contestée
- Contrat de location
- Existence d'un bail commercial
- Validité du contrat de location
- Exécution du contrat de location
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Bail d'habitation
- Demande de constatation de la résiliation du bail d'habitation
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Résiliation du bail et maintien dans les lieux
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Absence de contrat écrit