Résiliation du bail et maintien dans les lieux
Décisions
[…] Sur le cinquieme moyen pris de la violation de l'article 2 du decret du 22 novembre 1958 et des articles 46 et suivants de la loi du 1 er septembre 1948 en ce que l'arret attaque a confirme la decision du premier juge declarant dame b… actuellement sans droit au maintien dans les lieux alors que le juge d'instance saisi en droit commun d'une action en resiliation du bail ne pouvait se prononcer sur un probleme relatif au maintien dans les lieux de la competence exclusive du juge des loyers ;
C'est a bon droit que les juges du fond prononcent la resiliation d'un bail, en raison des infractions commises par le preneur apres l'offre de renouvellement contenue dans le conge et alors qu'il n'avait pas ete statue sur le loyer du bail renouvele, ledit preneur etant tenu pendant son maintien dans les lieux, de respecter ses obligations.
Le pourvoi formé par le bailleur contre l'arrêt d'appel statuant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et la demande en résiliation du bail pour manquements au cours de la période de maintien dans les lieux est sans objet si le bailleur a, postérieurement à l'arrêt attaqué exercé son droit de repentir, irrévocable, et est donc irrecevable
Il resulte de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 qu'apres expiration du bail auquel il a ete mis fin par un conge de droit commun, le proprietaire est recevable a contester le maintien dans les lieux du locataire si ce dernier n'execute pas ses obligations ; par suite le conge de droit commun resultant d'une manifestation unilaterale de volonte de mettre fin a la location, quelle qu'en soit la forme, est recevable l'action en contestation engagee a la suite d'une sommation de delaisser les lieux anterieure de plus de trois mois a l'assignation en decheance du droit au maintien, prealablement a une instance en resiliation de bail non suivie d'effet, une telle sommation manifestant l'intention non equivoque du proprietaire de mettre fin au bail.
[…] constate, apres examen des circonstances de fait, que le seul fondement qui puisse subsister de la demande reconventionnelle de y… est que veuve x… a tarde excessivement, a la suite de l'arret du 29 juin 1961 qui lui a refuse tout droit au maintien dans les lieux, a retirer ses meubles alors qu'elle pouvait le faire en se faisant au besoin assister d'un huissier pour prendre garantie quant a des objets manquants, que cependant, […] statuant sur cette demande, la cour d'appel par l'arret attaque du 8 avril 1964, a prononce la resiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de y…, a condamne celui-ci a 20000 francs de dommages-interets et a mis a sa charge les frais de demenagement, […]
Un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié. […] Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société Nemrot et les époux Y… à la date du 28 mai 2006 et du 23 août 2007, d'avoir dit n'y avoir lieu à réintégrer la société Nemrot dans les lieux loués, et d'avoir condamné la société Nemrot à payer à Monsieur et Madame Y… la somme de 5 827,90 euros, au titre du solde des loyers dus au 16 avril 2007, ainsi qu'à supporter le coût des commandements de payer des 28 avril 2006 et 23 juillet 2007 ;
[…] De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Monsieur [R] [X] et de Madame [O] [X] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner ces derniers, et tous les occupants de leur chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 10 948,17 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, […] Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, […]
[…] en cas de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux du sous-locataire n'est opposable au proprietaire que pendant la duree du maintien dans les lieux du locataire principal et il en est ainsi si la sous-location porte sur un local independant constituant une habitation autonome. […] Or, attendu que la societe barres laffite avait donne a bail a berlandier une residence situee a neuilly-sur-seine en prescrivant que la resiliation du bail principal comporterait resiliation des sous-locations ;Attendu que cette convention fut resiliee pour defaut de payement du loyer par berlandier lequel fut expulse le 16 mars 1956, […]
Le dernier alinea de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 modifie par le decret du 9 aout 1953 prevoit qu'en cas de sous-location partielle le droit au maintien dans les lieux n'est opposable au proprietaire que pendant la duree du maintien dans les lieux du locataire principal. ce texte qui ne comporte aucune restriction doit recevoir application des lors que la sous-location ne porte pas sur l'integralite des locaux faisant l'objet du bail principal ; s'il a ete modifie par la loi du 4 aout 1962, cette loi n'a aucun caractere interpretatif qui commanderait de la faire retro-agir. doit donc etre casse l'arret qui, apres la resiliation du bail principal portant sur un immeuble, […]
Les juges, saisis de l'appel d'un jugement prononçant la résiliation d'un bail pour violation par le preneur de ses obligations, ne peuvent, sans modifier la cause juridique de la demande, en l'absence d'appel incident du bailleur qui a demandé confirmation de ce jugement décider d'office qu'un congé a mis fin au bail et que le preneur est déchu de son droit au maintien dans les lieux, institué par l'article 20 du décret du 30 septembre 1953.
pendant 7 jours
Commentaires
Mme Nicole Feidt demande à Mme la secrétaire d'Etat au logement quels moyens légaux ou jurisprudentiels peuvent justifier ou expliquer une résiliation de bail au détriment d'un locataire d'un office public d'HLM Le locataire d'un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre 1er de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s'imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. […] Le bailleur peut, ainsi, demander au juge de prononcer la résiliation du bail en cas d'inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent. […]
Lire la suite…Ce texte prévoit qu'à l'issue d'un bail à construction les baux consentis par le preneur du bail principal s'éteignent de plein droit. Or, certains baux, tels que les baux d'habitation ou les baux commerciaux, sont soumis à un régime protecteur assurant aux locataires un droit au maintien dans les lieux. […]
Lire la suite…Le chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 organise le droit au maintien dans les lieux des occupants de bonne foi. […] Les occupants d'un local relevant de cette loi qui possèdent ou ont à leur disposition d'autres habitations ne bénéficient pas de ce droit au maintien dans les lieux, dans les conditions suivantes : l'article 10-3/ prévoit que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les occupants qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'ils justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ; […]
Lire la suite…Un locataire ou occupant de bonne foi peut donc refuser la signature d'un bail 3 ter qui a pour effet de lui oter certaines protections. Dans la pratique, ce bail doit s'adresser au locataire ou occupant de bonne foi qui n'a pas droit au maintien dans les lieux (art 10 de la loi de 1948). Dans ce cas, le locataire ou occupant de bonne foi a interet a accepter le bail 3 ter qui lui offre un maintien pendant six ans, puisque seul le preneur peut resilier le bail 3 ter. […] Le bail 3 ter s'applique aux logements occupes par un locataire ou un occupant de bonne foi, a usage d'habitation, mixte ou exclusivement professionnel, quelle que soit la commune d'implantation. […]
Lire la suite…L'article 11 de la loi du 1er septembre 1948 precise que « le droit au maintien dans les lieux ne peut etre oppose au bailleur qui a obtenu une autorisation de demolir un immeuble pour construire un autre immeuble, d'une surface habitable superieure et contenant plus de logements que dans l'immeuble demoli ». Cet article est toutefois applicable sous certaines conditions. Or, les differentes lois sur le logement intervenues depuis le 22 juin 1982 et notamment la derniere en date, celle du 6 juillet 1989, n'ont prevu aucune clause de ce type.
Lire la suite…[…] ministre de la justice, sur l'opportunité d'assouplir le régime des baux ruraux de manière à permettre la sous-location temporaire des boxes d'écuries. […] Défini par les articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, le statut du fermage et du métayage ne permet pas au preneur de disposer de son droit par la cession de bail ou la sous-location. Celle-ci correspond à l'acte par lequel le preneur à bail rural met à la disposition d'un tiers tout ou partie du fonds loué, […] 17 février 2015, pourvoi n° 13-27.492). […] En vertu de l'article L. 411-31 du même code, le preneur encourt aussi la résiliation du bail principal, […] ni au maintien dans les lieux à son expiration. […]
Lire la suite…Il lui demande, afin de limiter leurs préjudices, de maintenir le versement de l'APL lorsqu'un locataire défaillant occupe toujours les lieux. […] Le versement de cette aide est nécessairement subordonné au paiement effectif d'une charge de logement, au sens de l'article L. 301-1 du même code. […] Le maintien de l'aide est accordé, à titre conservatoire, pendant une première période maximale de six mois. […] du logement, du tourisme et de la mer a demandé à ses services de se rapprocher des autres ministères concernés pour envisager une amélioration du dispositif, en particulier en cas de résiliation de bail, qui pourrait être inséré dans le projet de la loi « Habitat pour tous ».
Lire la suite…Les dispositifs de prévention ont été complétés en 2005 et peuvent intervenir désormais à tous les stades, y compris après la résiliation du bail. […] Au stade ultime, la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable, bénéficie aux ménages menacés d'expulsion. […] En amont, pour favoriser le maintien dans les lieux des populations modestes, la garantie des risques locatifs (GRL) permet d'apporter une réponse grâce à la mise en place d'un dispositif assurantiel. […]
Lire la suite…Le motif de trouble de voisinage devrait faire partie des clauses limitatives au droit au maintien dans les lieux du parc social, et l'expulsion devrait être systématique lorsque le trouble est reconnu comme grave et persistant par une décision passée en force de chose jugée au tribunal d'instance du ressort dans lequel est situé l'immeuble. […] Parmi ces obligations figure notamment celle d'user paisiblement des locaux loués. […] En cas de non-respect par le locataire de son obligation d'user paisiblement des locaux loués, l'organisme d'habitations à loyer modéré peut demander au juge la résiliation du bail, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L145-5 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Article L145-41 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 7 : De la résiliation
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Article L641-12 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE IV : De la liquidation judiciaire et du rétablissement professionnel
- Chapitre Ier : Du jugement de liquidation judiciaire
Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : […]
Article L145-4 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
[…] Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires
Article 4 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, […] sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession
Article L411-34 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
[…] Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. […]
Article 5 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
Article 3 du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon
S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux et d'un défaut d'exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.
Article L353-6 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre III : Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat - Aide personnalisée au logement
- Titre V : Conventions d'aide personnalisée au logement
- Chapitre III : Régime juridique des logements locatifs conventionnés
- Section 1 : Dispositions générales applicables aux logements conventionnés
En cas de résiliation aux torts du bailleur de la convention mentionnée à l'article L. 831-1, sous réserve du respect des obligations prévues aux articles 1728 et suivants du code civil, […] soit d'une prorogation de leur bail, soit du maintien dans les lieux aux clauses et conditions de leur contrat primitif ou
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de constatation de la résiliation du bail d'habitation
- Demande de résiliation du bail aux torts du bailleur
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Demande de résiliation du bail d'habitation
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de résiliation des baux
- Résiliation du bail et occupation des lieux
- Demande de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers
- Demande de confirmation de la résiliation du bail
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Demande de résiliation du bail et d'expulsion du locataire
- Validité de la résiliation du bail
- Résiliation du contrat de location
- Demande de résiliation du bail
[…] hormis celle non négligeable de la preuve, la première a pu faire débat dans un litige dans lequel l'exploitant d'un terrain pris à bail à destination de décharge de déchets industriels, […] un dossier de fin d'exploitation, et délivré congé au bailleur pour le 31 décembre de la même année. […] Tenu en qualité de dernier exploitant à des obligations légales de remise en état complète du site[3], le preneur s'était maintenu pendant cinq an sur les lieux à cette fin, […] il affirmait que l'indemnisation de son préjudice au titre du maintien dans les lieux du preneur devait être calculé non pas en référence à la valeur locative de l'usage possible du terrain à la date de l'occupation, […]
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