Valeur locative des locaux
Décisions
La modification notable des éléments mentionnés à l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953, à laquelle se réfère l'article 23-6 se rapporte aux caractéristiques propres aux locaux considérés et non aux modalités de détermination de la valeur locative dont la fixation suppose que soit préalablement acquise la dérogation aux règles du plafonnement. Il s'ensuit que la progression de la valeur locative des locaux d'habitation ne peut justifier une dérogation aux règles du plafonnement ne s'agissant, ni d'un changement dans les caractéristiques du local, ni d'une modification de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialité.
Le fait que la valeur locative des locaux destinés à l'habitation ait progressé plus vite que celle des locaux commerciaux proprement dits ne peut, à lui seul, justifier une dérogation aux règles du plafonnement. […] Mais attendu que le fait que la valeur locative de la partie des locaux destinee a l'habitation ait progresse plus vite que celle des locaux commerciaux proprement dits ne peut, a lui seul, justifier une derogation aux regles du plafonnement, qu'en retenant, en l'absence de tout autre element invoque, qu'aucune modification notable, au sens des articles 23-1 a 23-4 du decret du 30 septembre 1953 n'etait alleguee par les bailleurs, et que les regles du plafonnement devaient etre appliquees, la cour d'appel a legalement justifie sa decision ;
[…] dont beneficie la societe des etablissements economiques du casino et qui comprend un local destine a l'habitation, etant soumis au plafonnement instaure par le decret du 3 juillet 1972, alors, […] que, d'une part, ce decret, en instituant la prise en compte de la valeur locative des locaux d'habitation compris dans le bail commercial, constitue par la-meme une exception au principe du plafonnement et ne permet pas de fixer un loyer commercial inferieur a la valeur des locaux d'habitation compris dans le bail, […] que, d'autre part, cette nouvelle institution constitue necessairement une modification notable des elements de la valeur locative et fait par elle-meme obstacle au plafonnement, […]
C'est seulement en cas de modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 que la valeur locative de la partie des locaux affectée à l'habitation peut être établie conformément à l'article 23-1, dernier alinéa. La modification de la valeur locative des locaux d'habitation ne peut avoir pour effet, à elle seule, de faire échapper le loyer au plafonnement.
[…] Que le juge ne pouvait donc se dispenser de rechercher si en l'espece la variation de la valeur locative des locaux d'habitation etait suffisante pour affecter la valeur locative de l'ensemble des locaux et entrainer un depassement du coefficient institue par l'article 23-6 ;
a) En l'absence d'un terme de comparaison approprié dans une commune, un local à évaluer dans le cadre de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. […] ces deux communes peuvent donc être regardées, pour la comparaison des valeurs locatives des deux hôtels, comme présentant une situation analogue du point de vue économique.
Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, […] Considérant que la société TST George V a fait valoir, dans son mémoire enregistré le 27 mai 2008 devant le tribunal administratif, que la valeur locative des locaux à usage de restaurant en litige devait être ajustée à la baisse dans une proportion de 20 % par rapport à celle du local-type n° 318 du même procès-verbal des opérations de révision foncière, retenu comme terme de comparaison par l'administration, […]
La valeur locative de la partie des locaux destinés à l'habitation ne peut à elle seule justifier une dérogation aux règles du plafonnement, en l'absence de tout autre élément invoqué.
Une modification notable, au cours du bail expiré, de la valeur locative d'une partie des locaux destinés à l'habitation n'a pas pour effet, à elle seule, de faire échapper le loyer au plafonnement.
Doit donc être cassé l'arrêt qui, pour fixer à la valeur locative le prix du bail de locaux à usage commercial et d'habitation, retient que la valeur locative de la partie des lieux servant de logement a subi une modification suffisante pour affecter dans une proportion notable celle de l'ensemble des lieux loués et faire échec à la limitation du loyer instituée par le décret du 3 juillet 1972, alors que la fixation de la valeur locative suppose acquise une dérogation à la règle du plafonnement.
pendant 7 jours
Commentaires
Valeur locative des locaux professionnels La valeur locative des locaux professionnels était évaluée depuis 1970 en fonction de règles cadastrales se référant à un local type. En 2010, le législateur a souhaité actualiser ces valeurs locatives et a mis en place un dispositif de mise à jour permanente des valeurs locatives. […] Ce mécanisme, prévu par l'article 1498 bis du Code général des impôts (CGI), créé par la loi de finances rectificative pour 2010 (Art. 34 M de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010) et effectif pour la première fois en 2015, repose sur une déclaration par les exploitants de locaux professionnels du montant du loyer dont ils s'acquittent. […]
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Lois et règlements
VII. ― A. ― 1. La commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels prévue au VIII dispose d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l'administration fiscale pour établir des projets de : a) Délimitation des secteurs d'évaluation prévus au A du IV ;
Article 74 de la LOI n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013 (1)
I. ― Une expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est menée, en 2015, selon les modalités et les principes définis aux III à IX, dans cinq départements représentatifs, désignés par arrêté du ministre chargé du budget.
Article 1518 A du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- III : Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux
- B : Réduction de la valeur locative de certains biens
Les valeurs locatives qui servent à l'établissement des impôts locaux sont prises en compte à raison des deux tiers de leur montant pour les aéroports ainsi que pour les installations destinées à la lutte contre la pollution des eaux et de l'atmosphère faisant l'objet d'un amortissement exceptionnel au titre des articles 39 quinquies E et 39 quinquies F.
Article 260 D du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre II : Taxes sur le chiffre d'affaires et taxes assimilées
- Chapitre premier : Taxe sur la valeur ajoutée
- Section I : Champ d'application
- II bis : Location de locaux destinés au logement en meublé
Pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée la location d'un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considérée comme une opération de fourniture de logement meublé quelles que soient l'activité du preneur et l'affectation qu'il donne à ce local.
Article 1518 A quinquies du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- III : Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux
- B : Réduction de la valeur locative de certains biens
[…] II. – Le I du présent article cesse de s'appliquer l'année de la prise en compte, pour l'établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile
Article 1518 ter du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- III : Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux
- A : Mise à jour périodique de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties
IV. – La valeur locative des propriétés bâties évaluée dans les conditions prévues au II de l'article 1498 est mise à jour, chaque année, par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au I du présent article, à la surface pondérée du local définie au C du II de l'article 1498.
Article 1586 octies du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre II : Impositions départementales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- I bis : Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
troisième alinéas, la déclaration des entreprises de transport national ferroviaire mentionne leurs effectifs par établissement, au prorata de la valeur locative foncière imposée à la cotisation foncière des entreprises de ces établissements.
Article 260 du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre II : Taxes sur le chiffre d'affaires et taxes assimilées
- Chapitre premier : Taxe sur la valeur ajoutée
- Section I : Champ d'application
- II : Opérations imposables sur option
[…] 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti.
Article 34 de la LOI n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (1)
[…] XVII. – Pour l'exécution de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux ainsi que des locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du code général des impôts, les propriétaires des biens mentionnés au I sont tenus de souscrire une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leurs propriétés. Les modalités d'application du présent XVII sont fixées par arrêté des ministres chargés de l'économie et du budget.
Article 1467 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section V : Cotisation foncière des entreprises
- III : Base d'imposition
La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12°, 13° et 15° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période.
- Évaluation de la valeur locative
- Évaluation de la valeur de l'immeuble
- Demande de désignation d'un expert pour évaluer la valeur locative
- Évaluation de l'immeuble
- Fixation du loyer à la valeur locative
- Demande de fixation du loyer à la valeur locative
- Évaluation des biens immobiliers
- Demande de fixation de la valeur de l'immeuble
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
- Évaluation de la valeur vénale du bien
- Règlement des loyers
- Évaluation des biens
- Évaluation de la valeur du bien
- Impôts de loyers impayés
- Créance locative établie
- Remboursement des taxes foncières
- Taxe foncière bail commercial
- Demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
- Obligation de paiement des charges locatives
- Montant des loyers dus
Simon Sutour attire l'attention de M. le ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique sur la révision de la valeur locative des locaux professionnels. En effet, les bases des valeurs locatives sont aujourd'hui les mêmes que dans les années 1970, […] d'une part, les locaux de plus de 2 500 m², soit, le plus souvent, […] quand les grandes surfaces commerciales seraient plus favorisées par un nouveau dispositif qui prévoit une baisse de leurs taux d'environ 28 %. […] Afin de répondre aux critiques que soulèvent régulièrement les modalités actuelles d'évaluation, un processus de révision des valeurs locatives des locaux professionnels est actuellement conduit. […]
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