Fixation du loyer à la valeur locative
Décisions
[…] Attendu que le juge doit, sauf accord des parties sur une autre date, adapter le jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande ; Attendu que pour fixer la valeur locative des locaux au 1er février 1982, l'arrêt retient que la société Sélectinvest a fait jouer à cette date la clause du bail selon laquelle le loyer sera modifié en fonction de cet indice tous les trois ans à la date anniversaire de la prise d'effet de cette convention ; Qu'en statuant ainsi alors que M. X… n'avait formulé sa demande en fixation du loyer à la valeur locative que par conclusions d'appel signifiées le 10 mai 1984, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
Le dernier alinéa de l'article L. 145-34 n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Le juge des loyers commerciaux connaissant, aux termes de l'article R. 145-23 du code de commerce, des seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, et ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, […] Selon l'article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Viole l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 la cour d'appel qui, pour débouter la bailleresse de sa demande en fixation du loyer à la valeur locative, retient que la durée de 9 ans, exclusive du plafonnement, est celle du nouveau bail, […] Attendu que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder le coefficient publié chaque année au Journal officiel, que s'il est motivé par une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 ;
[…] Attendu que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; […] Attendu que pour rejeter la demande de fixation du loyer à la valeur locative, l'arrêt retient que le renouvellement du bail en 1981 était intervenu à un prix déplafonné, que ce déplafonnement, pour lequel la bailleresse n'avançait aucun autre motif, n'avait pu intervenir qu'en raison des améliorations litigieuses, lesquelles ne sauraient justifier un nouveau déplafonnement et que, pour avoir obtenu un déplafonnement indu dès le premier renouvellement, la société propriétaire se privait du bénéfice de l'accession en pleine valeur locative ;
En application des articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ldoit être accueillie la demande d'un bailleur tendant à la fixation du loyer à la valeur locative dès lors que des améliorations ont été réalisées pendant le bail pré- cédant le bail à renouveler même lsi e loyer avaitdéjà été déplafonné lors du premier renouvellement. […] Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BOBIGNY le 9 juin 1993 a refusé le déplafonnement, ordonné expertise aux fins de dire s'il y avait modification des facteurs locaux de commercialité et déterminer la valeur locative au 1er juillet 1992, […] Attendu que la demande de M. X… en fixation d'un loyer déplafonné à compter du 1er juillet 1992 sur la base de l'expertise Z… effectuée le 3 octobre 1996 et non critiquée, […]
La loi du 2 septembre 1947 relative a la fixation du loyer des baux proroges, n'a pas ete abrogee par le decret du 30 septembre 1953 et renvoie a l'article 3, alinea 1 er , de la loi du 30 juin 1926 qui prevoit la fixation du loyer a la valeur locative equitable sans enoncer les elements de fait a considerer on ne saurait des lors faire grief a un arret, statuant sur une demande de fixation de loyer, en cours de progation du bail, d'avoir ordonne une expertise aux fins de rechercher la valeur venale de l'immeuble libre de location et la valeur locative susceptible d'assurer au bailleur un revenu net equitable au motif que ni l'un ni l'autre de ces elements n'entre en ligne de compte dans le calcul de la valeur locative equitable prevue par l'article 23 du decret du 30 septembre 1953
Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole les articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande du bailleur en fixation du loyer à la valeur locative, retient que le loyer ayant déjà été déplafonné lors du premier renouvellement, le bailleur est mal fondé à demander que des améliorations soient prises en considération à l'occasion du deuxième renouvellement du bail, […] à compter du 1er juillet 1974, des locaux à usage commercial ; que lors du deuxième renouvellement de ce bail, ils les a fait assigner afin que le prix du loyer soit fixé à la valeur locative ;
[…] l'évolution des prix des locaux commerciaux dans le quartier où est situé l'immeuble objet du bail à renouveler ne constitue pas une modification notable justifiant le déplafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative. […] Monsieur Bernard X… a consenti à la SA CHARLES BIGANT un bail sur des locaux à usage commercial situés nä 11 bis rue du Commandant Pilot à NEUILLY SUR SEINE pour une durée de 9 ans moyennant un loyer porté en dernier lieu à 40.500 francs (6.174, […] Des mémoires ont été échangés et Monsieur X… a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en fixation du loyer déplafonné du bail renouvelé à la somme de 113.600 francs (17.318, […] 25 ) par an et émis l'avis d'une valeur locative des lieux de 108.000 francs (16.464, […]
Viole ce texte la cour d'appel qui, pour écarter la demande du bailleur en fixation du loyer à la valeur locative, retient que ses dispositions sont sans effet lorsque la valeur locative est plus élevée que le loyer résultant de l'indexation, que, si la demande de révision est recevable, le loyer révisé doit être fixé judiciairement et non par référence aux stipulations contractuelles.
[…] dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. […] Les bailleresses font grief à l'arrêt de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 29 500 euros et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé dû par la locataire aux sommes annuelles de 22 417, […] sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ; que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, […]
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Commentaires
Selon le juge du droit, la clause ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et la renonciation par le preneur à son droit d'obtenir la révision ne peut intervenir qu'une fois ce droit acquis, c'est-à-dire après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile. Ainsi, une clause limitant les effets de la fixation à la valeur locative en application de l'article L 145-39 du Code de Commerce ne peut pas être appliquée. […] En l'espèce, le contrat de bail commercial, qui prévoyait une indexation annuelle, comportait une clause selon laquelle « il a été expressément convenu, […]
Lire la suite…De nombreux loyers de baux commerciaux ont connu une hausse significative au cours des dix dernières années, notamment par le jeu d'indices relativement favorables aux bailleurs, conduisant parfois à un dépassement de la « valeur locative » réelle. Au stade du renouvellement du bail, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier d'un motif de déplafonnement dès lors que le mécanisme légal du « plafond » ne vise qu'à limiter le loyer à la hausse. 1. […] Rappel des mécanismes de « plafonnement / déplafonnement » du loyer du bail commercial renouvelé Lors du renouvellement d'un bail (dont la durée contractuelle est de neuf ans), […]
Lire la suite…[…] par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. » Le dernier indice publié de l'Indice INSEE du coût de la cosntruction est de 1593 pour le 2ème trimestre 2011. […] Ainsi, les baux qui remplissent les conditions suivantes peuvent être automatiquement ajustés à la valeur locative de marché : – Le bail doit avoir été signé avant 2005 – Le bail doit contenir une clause d'échelle mobile (indexation annuelle) – Aucun avenant fixant un nouveau loyer ne doit avoir été signé depuis 2005 En effet, […] ce qui permet: – pour les bailleurs d'obtenir une fixation à la valeur locative […]
Lire la suite…[…] si par le jeu de la clause d'indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, les parties peuvent solliciter judiciairement la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher ni plafond. […] En l'espèce, un preneur avait, […] même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel. » La Cour d'appel de Paris avait fait droit à la demande du bailleur et avait fixé le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial (loyer plancher). […] Au double visa des articles L.145-15 et L. 145-39 du Code de commerce, […]
Lire la suite…Principe La révision triennale du loyer est un mécanisme légal de révision prévu par les articles L.145-37 et L.145-38 du Code de Commerce : cette révision est possible passé un délai de trois ans depuis la date de la dernière fixation du loyer. […] la saisine du juge des loyers commerciaux est indispensable. […] si la valeur locative des lieux loués est inférieure au montant du loyer révisé, le locataire est en droit de revendiquer la fixation du loyer à la valeur locative sans pour autant que cette dernière puisse être inférieure au loyer contractuel. […] En outre l'article L. 145-39 du Code de Commerce prévoit un autre mécanisme de révision du loyer qui permet d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative lorsque par l'effet d'une clause d'indexation, […]
Lire la suite…[…] de la dernière fixation du loyer . […] la saisine du juge des loyers commerciaux est indispensable. […] si la valeur locative des lieux loués est inférieure au montant du loyer révisé, le locataire est en droit de revendiquer la fixation du loyer à la valeur locative sans pour autant que cette dernière puisse être inférieure au loyer contractuel. […] En outre l'article L. 145-39 du Code de Commerce prévoit un autre mécanisme de révision du loyer qui permet d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative […]
Lire la suite…Principe La révision triennale du loyer est un mécanisme légal de révision prévu par les articles L.145-37 et L.145-38 du Code de Commerce : cette révision est possible passé un délai de trois ans depuis la date de la dernière fixation du loyer. […] la saisine du juge des loyers commerciaux est indispensable. […] si la valeur locative des lieux loués est inférieure au montant du loyer révisé, le locataire est en droit de revendiquer la fixation du loyer à la valeur locative sans pour autant que cette dernière puisse être inférieure au loyer contractuel. […] En outre l'article L. 145-39 du Code de Commerce prévoit un autre mécanisme de révision du loyer qui permet d'obtenir la fixation du loyer à la valeur locative lorsque par l'effet d'une clause d'indexation, […]
Lire la suite…[…] alinéa 1er, du Code de commerce relatives à la fixation du loyer de renouvellement d'un bail commercial. Dans l'affaire ayant conduit à cette QPC , le bailleur a consenti au renouvellement du bail commercial et le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative, conformément aux dispositions du Code de commerce précitées. […] En ce qui concerne une éventuelle atteinte au droit de propriété, […] – à l'issue d'une période de trois ans, le bailleur peut demander la révision du loyer et compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail ; – la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, […]
Lire la suite…par | Juin 26, 2011 | Bail commercial , Blog juridique | Quand un locataire procède à des travaux d'agencement initiaux, le bailleur peut-il obtenir la fixation du loyer à la valeur locative ? La question n'est pas simplement théorique puisque dans le cas de travaux d'agencement initiaux, il n'y a pas de motif de déplafonnement, alors qu'en cas d'amélioration, le bailleur peut demander dans certaines conditions, la fixation du loyer à la valeur locative. […] La Cour de Cassation (Cass. 3ème civ. 30 juin 1999, Loyers et copr. 2000, comm. 12) affirme de façon explicite l'incompatibilité entre les travaux d'agencement initiaux et la notion d'amélioration. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Article L145-34 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, […]
Article L145-38 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. […]
Article 234 du Code général des impôtsAbrogé
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre III : Taxes diverses
- Section V : Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface
[…] La taxe s'applique exclusivement aux loyers perçus au titre des logements donnés en location nue ou meublée et exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux 2° et 4° de l'article 261 D. […]
Article 23-3 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. […] directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le
Article 1518 ter du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- III : Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux
- A : Mise à jour périodique de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties
La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au deuxième alinéa du présent IV situées sur le territoire de la métropole de Lyon est mise à jour par application d'un coefficient égal à celui de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis pour les locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, […]
Article 12 de la LOI n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (1)
V. - Les II à IV sont applicables à la fixation de l'indice de référence des loyers par dérogation aux dispositions suivantes : 1° Le deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
Article 25-9 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.
Article L411-3 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre Ier : Dispositions générales
- Chapitre unique
ressources et de fixation de loyer par l'autorité administrative dans des conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat. Les locataires de ces logements bénéficient du droit au maintien dans les lieux en application de l'article L. 442-6. […] A la demande de tout intéressé ou de l'autorité administrative, le juge annule tout contrat conclu en violation des dispositions du présent article et ordonne, le cas échéant, la réaffectation des lieux à un usage d'habitation locative.
Article L353-9-2 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre III : Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat - Aide personnalisée au logement
- Titre V : Conventions d'aide personnalisée au logement
- Chapitre III : Régime juridique des logements locatifs conventionnés
- Section 1 : Dispositions générales applicables aux logements conventionnés
Les loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application de l'article L. 831-1 sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers prévu au I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
- Demande de fixation du loyer à la valeur locative
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur
- Demande de fixation du loyer à un montant inférieur
- Demande de fixation du loyer du bail renouvelé
- Règlement des loyers
- Augmentation de loyer
- Demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
- Évaluation de la valeur locative
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Valeur locative des locaux
- Demande de paiement d'une provision sur l'arriéré locatif
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
- Montant des loyers dus
- Montant de la dette locative
- Demande de déplafonnement du loyer
- Bail d'habitation
- Demande de réduction du loyer
- Créance locative établie
- Demande de consignation des loyers
[…] une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité plus de trois ans après la signature du bail ayant entraîné par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel a fixé le loyer du bail révisé au montant de la valeur locative, […] à 49 894 euros à compter du 1er janvier 2010. […] Le 19 avril 2010, se prévalant d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité depuis la dernière fixation du loyer, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la société locataire a demandé la révision du loyer avant de saisir le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à la valeur locative. […]
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