ARRÊT DU

16 Novembre 2016

AMP / S.B.

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R N : 15/01619

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SCI MATHEO

C/

SAS OKAIDI

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GROSSES le

à

2 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225

ARRÊT n° 717-16

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le seize Novembre deux mille seize, par Aurore BLUM, conseiller, assistée de Nathalie CAILHETON, greffier

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SCI MATHEO, prise en la personne de son représentant légal domicilié XXXaudit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP
COULANGES – VIMONT, avocat inscrit au barreau D’AGEN

APPELANTE d’une ordonnance de loyer commercial du
Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 03 novembre 2015, RG 14/1907

D’une part,

ET :

SAS OKAIDI prise en la personne de son représentant légal domicilié XXXaudit siègeXXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Hélène GUILHOT, SCP
TANDONNET ET ASSOCIES, avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

et M^e X Y, membre de L’AARPI République DOXA, avocat plaidant inscrit au barreau de LILLE

INTIMÉE

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 14 Septembre 2016, devant Anne-Marie POUCH, présidente de chambre, laquelle a fait un rapport oral préalable, Aurore BLUM, conseiller, et Ivan
GUITZ, conseiller, assistés de Nathalie
CAILHETON, greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par la présidente, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’elle indique.

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M. Z aux droits duquel vient la
SCI MATHEO a, par acte du 30 août 1986, donné en location à la société CARNOT PRESSE aux droits de laquelle vient la société OKAIDI des locaux situés, 141, boulevard Carnot à Agen, cette dernière ayant fait l’acquisition du fonds de commerce en juillet 2014.

L’assiette du bail s’est trouvée postérieurement limitée au rez de chaussée commercial et à la cave.

La société FANOU a acquis le droit au bail de la société CARNOT PRESSE et l’a cédé à la société
OKAIDI.

Le bail a été renouvelé le 1^er juillet 1995 et le 1^er juillet 2013.

La SCI MATHEO a donné congé à la société OKAIDI par acte du 21 décembre 2012 en proposant le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2013 moyennant le versement d’un loyer annuel de 48 000 euros.

Le locataire a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer réclamé.

La commission de conciliation n’a pas pu parvenir à un accord tout en considérant comme cohérente la valeur locative proposée dans l’expertise effectuée à la demande du bailleur (39 000 euros).

Sur saisine de la SCI MATHEO, le juge des loyers commerciaux a, par décision du 16 décembre 2014, ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée à M. A lequel a déposé son rapport le 22 juin 2015 en évaluant à la somme de 34 000 euros le montant du loyer annuel et en envisageant

la possibilité d’un déplafonnement.

Par jugement du 3 novembre 2015, le même magistrat a :

— débouté la SCI MATHEO de l’intégralité de ses demandes,

— dit que le loyer du bail renouvelé ne saurait excéder celui qui résulte de la variation de l’indice du coût de la construction,

— débouté la SCI MATHEO de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCI MATHEO à payer à la société OKAIDI la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, il a considéré, sur la base des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, qu’il n’était nullement démontré que la modification notable des facteurs de commercialité avait eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société
OKAIDI.

La SCI MATHEO a relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 16 décembre 2015.

Pour ce faire, aux termes des conclusions reçues le 11 juillet 2016, expressément visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions, elle se fonde sur les dispositions de l’article L145-34 et sur celles de l’article R145-6 du code de commerce ainsi que sur le rapport déposé par M. A, pour demander la réformation de la décision entreprise et la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34 000 euros, à compter du 1^er juillet 2013, avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances, capitalisation des intérêts en sus de la mise à la charge de la société
OKAIDI de la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et des frais d’expertise taxés à 3 429,52 euros.

Elle soutient que la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour l’activité exercée par le preneur et avoir un impact favorable lequel doit être apprécié par rapport au type de commerce exercé dans les lieux et sans se baser sur le compte de résultat du commerçant ;
que la mise en voie piétonne du boulevard de la
République avec augmentation des places de stationnement situées à proximité a apporté une attractivité certaine incontestable puisque de nouvelles enseignes s’y sont implantées et que des travaux d’extension y sont déjà programmés.

Elle fait, également, valoir que la valeur locative à proximité du boulevard réservé aux piétons est supérieure au loyer payé par la société OKAIDI ; que le chiffre d’affaires de ce commerce, hors celui croissant découlant de la vente par internet et celui obtenu par le groupe à l’export alors qu’une nouvelle enseigne a été ouverte dans la zone commerciale de Géant Casino, est reparti à la hausse pour atteindre 555 155 euros en 2014 ce qui correspond à une progression sur deux années de 63 000 euros alors que celui-ci a été impacté provisoirement par les perturbations générées par les travaux réalisés entre novembre 2010 et décembre 2011.

La société MATHEO expose, par ailleurs, que les surfaces louées sont pondérées en fonction de leur propre intérêt commercial ; que la valeur locative pour une surface de 126 m² doit être de 270 euros le m² comme l’a fait l’expert en usant, notamment, d’éléments de comparaison ; que le bail a été renouvelé au 1^er juillet 2013 soit avant le 1^er septembre 2014 ce qui rend inapplicables en l’espèce les dispositions non rétroactives de la loi du 18 juin 2014 (loi Pinel), dispositions portant sur les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

En réponse, la société OKAIDI : soutient, dans ses conclusions reçues le 19 juillet 2016, à titre principal sur la base de l’article L145-34 du code de commerce, que le jugement du 3 novembre 2015 doit être confirmé en toutes ses dispositions et qu’il y a lieu de débouter la société MATHEO de

l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, au cas où il serait fait droit à la demande de déplafonnement, cette société estime :

— que les éléments produits sont insuffisants à établir le montant de la valeur locative à la date du renouvellement et qu’il y a lieu de désigner un expert pour évaluer celle-ci au 1^er juillet 2013,

— que les dispositions de l’article L145-4 alinéa 4 du code de commerce doivent recevoir application et qu’il y a lieu de réserver les dépens et de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,

— qu’en toute hypothèse, le loyer résultant de la fixation à intervenir ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente et qu’il doit être procédé à une fixation de celui-ci par pallier.

En tout état de cause, la société OKAIDI y ajoute une demande portant sur la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette société critique le rapport de l’expert judiciaire pour faire valoir que le déplafonnement impose, par application des dispositions de l’article R145-6 du code de commerce, que les modifications des facteurs locaux de commercialité soient notables après un examen in concreto et qu’elles aient une incidence positive sur le commerce considéré ; que tel ne serait pas le cas en l’espèce s’agissant d’un commerce non implanté sur le boulevard de la République mais sur le boulevard Carnot, non piétonnier, lequel a subi les conséquences de lourds travaux et ce, sans qu’il soit rapporté que la situation de la boutique ait évolué favorablement en présence d’un chiffre d’affaires qui a chuté dans une zone dont l’attractivité n’a pu être maintenue.

De la même façon, elle rejette l’affirmation selon laquelle l’augmentation de places de stationnement, au niveau de la gare, et l’arrivée de nouvelles enseignes lui auraient profité et fait remarquer que l’expert n’a pas analysé l’impact favorable des modifications alléguées sur l’activité exercée par le locataire dont le chiffre d’affaires a baissé de 12 % pour remonter, de façon toute relative, sur une période postérieure à celle du renouvellement du bail et ce, sans qu’aucun argument pertinent ne puisse être tiré de l’augmentation de la taxe foncière non généralement refacturée au locataire.

La société OKAIDI rappelle, par ailleurs, que la valeur locative est déterminée en référence aux dispositions des articles L145-33 et R145-3 à 8 du code de commerce et réfute le travail de l’expert tant sur les coefficients de pondération retenus que sur les références prises dans le voisinage à titre de comparaison.

Enfin, elle affirme que les dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce (issues de la loi du 18 juin 2014 d’application immédiate) doivent être appliquées pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014 puisque le renouvellement définitif du bail ne peut résulter que d’un jugement devenu définitif ou d’un accord des parties ; que le bail n’est toujours pas renouvelé puisqu’elle peut toujours renoncer au renouvellement jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la décision devenue définitive.

DISCUSSION :

Les articles L145-33 , L145-34 et R145-6 du code de commerce prévoient qu’il peut être dérogé à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial lorsqu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité lesquels dépendent de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La valeur locative est, quant à elle, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les dispositions des alinéa 1° à 4° de l’article L145-34 du code de commerce découlent des modifications opérées par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, loi applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Le bail en cours de renouvellement doit, cependant, être différencié du bail définitivement renouvelé ce qui implique que le bail renouvelé prenant effet avant la loi nouvelle lui est soumis s’il est conclu après le 31 août 2014 c’est à dire si le jugement et l’expiration du délai d’appel sont postérieurs à cette date.

Tel est bien le cas en l’espèce au vu des dates des actes de la présente instance ce qui lui rend applicables les dispositions des alinéas 1° à 4° de l’article L145-34 du code de commerce telles que découlant des modifications incluses dans la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Cette évolution notable des facteurs locaux de commercialité doit, cependant, pour pouvoir constituer un motif de déplafonnement, avoir un impact favorable sur l’activité commerciale spécifique exercée par le preneur sans avoir à exiger une augmentation du chiffre d’affaires du commerçant et ce, même si celui-ci ne tire pas totalement partie de l’intérêt qu’il pourrait en retenir.

La SCI MATHEO produit un rapport, non-contradictoire, dressé le 25 septembre 2013 par M. B C lequel, après avoir considéré que la mise en voie piétonne du boulevard de la
République à Agen constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact direct sur les commerces situés en périphérie en raison de l’augmentation de l’attractivité en ayant découlé, propose de fixer à 39 000 euros HT la valeur locative annuelle.

L’expert désigné par le juge des loyers commerciaux, après organisation contradictoire des opérations qui lui ont été confiées, souligne :

— que le réaménagement urbain réalisé entre 2004 et 2013, avec mise en voie piétonne d’une grande partie du boulevard de la république et création en proximité d’un parking, a eu un impact sur les commerces situés en périphérie dont l’accès piétonnier a été facilité,

— que ce secteur piétonnier et l’installation d’enseignes nationales dans ce quartier y génèrent une attractivité notable pour le local occupé par la société OKAIDI.

Il en déduit que les facteurs locaux de commercialité ayant augmenté un déplafonnement peut intervenir.

Le commerce exploité par la société OKAIDI se situe, en effet, au n° 141 du boulevard Carnot dans le centre d’Agen en étant proche du croisement dénommé 'les quatre boulevards’ sur la partie gauche de l’avenue conduisant à la gare Sncf.

Sa situation géographique est, donc, très bonne au rez de chaussée d’un bel immeuble en pierre et en pleine zone commerciale.

Il dispose, en outre, comme l’a relevé l’expert judiciaire, d’une vitrine et d’un linéaire de 8 à 10 mètres avec un accès facile et une bonne visibilité, d’aménagements intérieurs et techniques bons, de caves, réserves et locaux annexes.

La création d’une zone piétonnière au centre d’Agen avec augmentation des places de parking à proximité constituent des éléments favorisant la fréquentation et l’accessibilité des lieux, même si le

chiffre d’affaires du commerce en cause a pu subir l’impact des travaux nécessaires à ces améliorations sur une courte durée.

Il est constant que cette zone piétonnière va être agrandie ce qui démontre que l’attractivité commerciale du centre de la ville d’Agen en a déjà été accrue et ce, même si en parallèle un autre commerce à l’enseigne OKAIDI s’est ouvert en périphérie de la ville et que sur le plan national il y a une augmentation du commerce en ligne.

D’autres enseignes nationales d’opérateurs téléphoniques se sont, au demeurant, installées à proximité comme l’a relevé le juge de première instance.

Il y a, donc, de façon incontestable une augmentation des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur dont l’accessibilité et la visibilité ont été accrues et facilitées dans un secteur commercial qui s’est incontestable enrichi et diversifié.

Le déplafonnement du loyer s’impose, donc, et ce, sans qu’il y ait lieu à organisation d’une nouvelle mesure d’expertise, l’expertise judiciaire organisée contradictoirement, avec examen des dires des parties, donnant tous les éléments utiles à la résolution du présent litige.

L’expert judiciaire a, en effet, examiné les éléments nécessaires à la détermination de la valeur locative selon les prescriptions édictées aux articles
L145-33, R145-2 à R145-7 du code de commerce en ayant, notamment, relevé des éléments de comparaison pris dans le secteur non piétonnier du boulevard de la République et du boulevard
Carnot.

Le jugement entrepris doit, donc, être infirmé dans toutes ses dispositions et les conclusions de l’expertise judiciaire retenues avec fixation d’un loyer annuel de 34 000 euros HT avec effet au 1^er juillet 2013 et intérêts au taux légal au fur et à mesure de l’arrivée de chaque échéance s’étant écoulée depuis cette date avec capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1154 du code civil sur une année.

L’équité emporte, en outre, que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société OKAIDI par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens mis à la charge de cette société comporteront les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Dit que les dispositions des alinéas 1°à 4° de l’article L 145- 34 du code de commerce telles que découlant des modifications incluses dans la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 sont applicables à la présente instance,

Vu le rapport déposé par m. D A, expert, désigné par jugement du 16 décembre 2014,

Dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2013,

Fixe le loyer annuel à la somme de 30 000 euros HT à compter du 1^er juillet 2013 avec intérêts au taux légal au fur et à mesure de chaque échéance s’étant écoulée depuis cette date et capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1154 du code civil sur une année,

Condamne la société OKAIDI à verser à la
SCI MATHEO la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société OKAIDI aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Aurore BLUM, conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par
Nathalie
CAILHETON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le conseiller,

Nathalie CAILHETON Aurore BLUM