ARRÊT DU

11 Mai 2016

PC / NL

RG N° : 14/00406

Epoux AH R

AX F

et autres

C/

Groupement L’ACCUEIL FAMILIAL DU SUD-OUEST

SARL ZENIMMO

2 Timbres 'représentation obligatoire’ de 150 €

ARRÊT n° 369-16

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le onze mai deux mille seize, par Pierre CAYROL, président de chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, greffier,

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur AH R

né le XXX à XXX

de nationalité française, policier

Madame BL BM épouse R

née le XXX à XXX

de nationalité française, infirmière

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Madame AX F

née le XXX à XXX

de nationalité française, informaticienne

domiciliée : 26 rue DA-Jaurès

XXX

Monsieur CI M

né le XXX à XXX

de nationalité française, conducteur d’engins

XXX

XXX

XXX

Monsieur BB K

né le XXX à XXX

de nationalité française, gérant de société

Madame AD AE épouse K

née le XXX à XXX

de nationalité française, gérante de société

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur AL T

né le XXX à XXX

de nationalité française, chef de port

Madame CR CS Y CT épouse T

née le XXX à XXX

de nationalité espagnole, chef de projet

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Madame CD H épouse CE CL CM

née le XXX à XXX

de nationalité française, retraitée

domiciliée : XXX

XXX

Monsieur DA-DB D

né le XXX à XXX

de nationalité française, cadre

Madame BX BY épouse D

née le XXX à XXX

de nationalité française, pharmacienne

domiciliés ensemble : XXX

75013 CC

Madame BN B

née le XXX à XXX

de nationalité française, artiste

domiciliée : XXX

XXX

Monsieur BR O

né le XXX à XXX

de nationalité française, retraité

XXX

XXX

Monsieur BJ X

né le XXX à XXX

de nationalité française, opérateur

Madame AB AC épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française, caissière

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur BP E

né le XXX à XXX

de nationalité française, consultant géologue

Madame CB CC épouse E

née le XXX à XXX

de nationalité française, géologue

domiciliés ensemble : XXX

XXX

ETATS-UNIS

Monsieur CP CF

né le XXX à XXX

de nationalité française, technicien

Madame BF BG épouse CF

née le XXX à XXX

de nationalité française

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur BD BE

né le XXX à XXX

de nationalité française, agent de maîtrise

XXX

XXX

Monsieur W Z

né le XXX à XXX

de nationalité française, directeur commercial

Madame AF AG épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité française, analyste des risques des entreprises

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur AT G

né le XXX à XXX

de nationalité française, cadre

Madame AZ BA épouse G

née le XXX à XXX

de nationalité française, infirmière

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur AJ A

né le XXX à XXX

de nationalité française, retraité

XXX

XXX

Monsieur AV Q

né le XXX à XXX

de nationalité française, retraité

Madame CD-CY CZ épouse Q

née le XXX à AURELLE-VERLAC (12)

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : 7 rue DA XXIII

XXX

Monsieur AL C

né le XXX à XXX

de nationalité française, militaire

Madame AR S épouse C

née le XXX à XXX

de nationalité française, militaire

domiciliés ensemble : 86 avenue de CC

XXX

Monsieur BR L

né le XXX à XXX

de nationalité française, médecin ORL

Madame U V épouse L

née le XXX à XXX

de nationalité française, technicienne santé

domiciliés ensemble : XXX

XXX

Monsieur AN AO

né le XXX à XXX

de nationalité française, chef d’entreprise

domicilié : 1330 Chemin Saint DA-Val d’Arcadie

XXX

Tous représentés par M^e Laurence BOUTITIE, avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

et par M^e Richard JONEMANN, membre du Cabinet Licata & Jonemann (Association d’Avocats A.A.R.P.I.), avocat plaidant inscrit au barreau de CC

APPELANTS d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 19 Décembre 2013

D’une part,

ET :

Groupement de coopération sociale et médico-sociale L’ACCUEIL FAMILIAL DU SUD-OUEST, représenté par son administrateur, dont le siège social est situé

Mairie

XXX

représenté par M^e AT AU, avocat inscrit au barreau D’AGEN

INTIMÉ

SARL ZENIMMO, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

1330, Chemin Saint DA Val d’Arcadie

XXX

Tous représentés par M^e Laurence BOUTITIE, avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

et par M^e Richard JONEMANN, membre du Cabinet Licata & Jonemann (Association d’Avocats A.A.R.P.I.), avocat plaidant inscrit au barreau de CC

INTERVENANTE VOLONTAIRE

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 06 avril 2016 sans opposition des parties, devant DA-Paul LACROIX -ANDRIVET, conseiller faisant fonction de président, rapporteur, assisté de Nathalie CAILHETON, greffier. Le conseiller, rapporteur, en a, dans son délibéré, rendu compte à la cour composée, outre lui-même, de Pierre CAYROL, président de chambre, et Christine GUENGARD, conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du code de procédure civile, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées par le président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

' '

'

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile de construction vente 'les Villas Séréniales de CN-I', constituée suivant acte sous-seing privé du 20 Juillet 2007, a entrepris la construction sur le territoire de la commune de CN-I (Tarn et Garonne) de villas destinées à accueillir chacune deux familles d’accueil agréées par le Président du Conseil général du Tarn et Garonne au titre de l’accueil familial salarié prenant en charge alternativement trois résidents (personnes âgées ou handicapées) suivant les conditions des articles L441-1 et suivants du Code de l’action sociale et de la famille.

Ces villas ont été vendues au fur et à mesure de leur construction en l’état futur d’achèvement à divers investisseurs privés dans le cadre des dispositions de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts aux époux L, à M. C et M^me S, à M. J, aux époux T, aux époux K, aux époux E, aux époux R, à M^me F, à M. M, à M^me H épouse CE CL CM, aux époux D, à M^me B, à M. O, aux époux X, aux époux CF, aux époux Z, à M. A, aux époux G, aux époux Q et à la S.A.R.L. ZENIMMO suivants actes reçus par AP N, notaire associé, avec dans certains cas le concours de confrères respectivement les 29 Juillet 2011 (pièces 23-1), 30 Mars 2011 (pièce 23-2), 31 Décembre 2010 (pièce 23-3), 31 Décembre 2010 (pièce 23-4), 31 Décembre 2010 (pièce 23-5), 8 Mars 2011 (pièce 23-6), 31 Décembre 2010 (pièce 23-7), 31 Décembre 2010 (pièce 23-8), 31 Décembre 2010 (pièce 23-9), 31 Décembre 2010 (pièce 23-10), 31 Décembre 2010 (pièce 23-11), 31 Décembre 2010 (pièce 23-12), 31 Décembre 2010 (pièce 23-13), 31 Décembre 2010 (pièce 23-14), 31 Décembre 2010 (pièce 23-15), 31 Décembre 2010 (pièce 23-16), 8 Décembre 2011 (pièce 23-17), 31 Décembre 2010 (pièce 23-18), 31 Décembre 2010 (pièce 23-19) et 31 Décembre 2010 (pièce 23-20).

L’avantage fiscal attendu en vertu des dispositions ci-dessus rappelées consistait en une réduction d’impôt de 18 % du montant du prix d’acquisition de l’immobilier et du mobilier plafonné à la somme de 300 000 € étalé sur neuf années, en la possibilité d’amortissement comptable du prix de l’immeuble et de déduction des intérêts d’emprunt, en la récupération de la TVA au taux de 19,6 %.

Dans le cadre de cette opération de construction et de défiscalisation pour les acquéreurs finaux, le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale L’Accueil Familial du Sud-Ouest, établissement public administratif, conclut avec la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I une promesse de prise à bail commercial de l’ensemble des locaux qui devait être édifié soit quatre bâtiments comportant un rez de chaussée élevé d’un étage équipés et meublés, ce pour une durée de dix huit années et moyennant un loyer de 125 545 €. Cette promesse de bail telle que définie par l’acte reçu à CC le 11 Juin 2009 par CU Y-CW, notaire suppléant à SELLES sur CHER, contenait diverses autres stipulations et notamment la possibilité pour la SCCV de se faire subroger dans ses droits par tout acquéreur qui devait s’engager à respecter -à peine de nullité de la vente et de l’avant contrat- les stipulations du bail à intervenir, mais aussi l’indication que la levée de l’option devrait intervenir au plus tard dans les trente jours suivant la notification de la déclaration d’achèvement des travaux à l’initiative de la SCCV et constatée par acte authentique à l’initiative de l’une ou l’autre des parties.

La déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 30 Décembre 2011 et été reçue le 19 Janvier 2012 par le notaire N, chargé par les parties de l’établissement du bail authentique et le 4 Mai suivant par l’Accueil Familial du Sud -Ouest (pièce 2 de cet établissement).

En dépit des demandes qui lui furent alors adressées par le notaire commis et par la SCCV, l’Accueil Familial du Sud-Ouest a refusé de régulariser le bail authentique prévu à l’acte du 11 Juin 2009, pour des raisons tenant selon la première à des difficultés de gestion, d’équilibre budgétaire et de remplissage des villas.

C’est dans ces conditions que Monsieur le Juge des référés de ce siège était saisi, mais celui-ci par ordonnance du 28 Août 2012, considérant l’existence de difficultés sérieuses disait n’y avoir lieu à référé.

C’est ainsi que suivant acte du 24 Novembre 2012, l’ensemble des propriétaires ci-dessus nommés et AN AO ont fait assigner le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest devant le Tribunal de grande instance de ce siège.

Ils demandaient qu’il soit jugé tout d’abord que le refus par l’administrateur du Groupement l’Accueil Familial du Sud-Ouest de régulariser le bail commercial prévu était abusif et constitutif d’une faute contractuelle à l’origine de leur préjudice et par suite la condamnation de ce dernier à leur payer respectivement les sommes suivantes :

— aux époux R les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à M^me AX F les sommes de 39 833,40 € au titre de son préjudice matériel et de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— à CI M les mêmes sommes que dessus,

— aux époux K les sommes de 86 727,59 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux T les sommes de 72 690,52 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à M^me CE CL CM les sommes de 39 833,40 € au titre de son préjudice matériel et de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— aux époux D les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à M^me BN B, les sommes de 72 690,52 € au titre de son préjudice matériel et de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— à BR O les sommes de 69 456,52 € au titre de son préjudice matériel et de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— aux époux X les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux E les sommes de 72 690,52 € au titre de leur préjudice matériel et 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux CF les sommes de 36 784,05 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à BD BE les sommes de 39 833,40 € au titre de son préjudice matériel et de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— aux époux Z les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à AJ A les sommes de 84 934,98 € au titre de son préjudice matériel et 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— aux époux G les sommes de 36 784,05 € au titre de leur préjudice matériel et 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux Q les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux C les sommes de 39 833,40 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— aux époux L les sommes de 86 727,59 € au titre de leur préjudice matériel et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— à AN AO les sommes de 86 727,59 € au titre de son préjudice matériel et 5 000 € au titre de son préjudice moral.

Ils demandaient également que ces sommes portent intérêt au taux légal à compter du 30 Juin 2012, date de leur demande d’avoir à régulariser le bail entre les parties et enfin le versement d’une indemnité de procédure de 4 000 €.

Par jugement du 19 Décembre 2013, le Tribunal de grande instance de ce siège a déclaré irrecevables les demandes formulées par les différents acquéreurs ci-dessus nommés, et les a condamné aux entiers dépens et au payement d’une indemnité de procédure de 1 500 € à l’Accueil Familial du Sud-Ouest.

Les époux R, AX F, CI M, les époux K, les époux T, CD CE CL CM, les époux D, BN B, BR O, les époux X, les époux E, les époux CF, BD BE, les époux Z, AJ A, les époux G, les époux Q, les époux C, les époux L et AN AO ont interjeté appel de cette décision le 12 Mars 2014.

Dans le dernier état de leurs conclusions récapitulatives du 22 Avril 2015, les appelants, et la S.A.R.L. ZENIMMO intervenante volontaire, demandent l’infirmation du jugement entrepris et qu’il soit dit qu’ils sont subrogés de plein droit dans le bénéfice de la promesse de bail commercial reçue sous forme authentique le 11 Juin 2009, promesse consentie par le Groupement intimé à la SCCV 'Les Villas Séréniales de CN-I', et ce par l’effet de la seule signature des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement constatant lesdites subrogations. Ils concluent également à ce qu’il soit jugé que l’envoi par la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception informant des subrogations le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale L’Accueil Familial du Sud-Ouest, lettre prévue à la promesse de bail commercial du 11 Juin 2009 n’avait qu’une valeur informative, les subrogations étant en effet opposables audit Groupement dès la signature des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement.

Ils concluent ensuite à ce qu’il soit jugé concernant la levée de l’option prévue à la promesse de bail commercial qu’ils ont valablement levé l’option dans le délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux en donnant en amont même de la signature des actes authentiques des procurations à tout clerc de l’étude du notaire N pour signer le bail commercial, cette levée d’option ayant de plus été confirmée par la signature des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement. Ils demandent également qu’il soit jugé que la signature d’un bail commercial en la forme authentique faisant intervenir le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale L’Accueil Familial du Sud-Ouest n’était pas requise à titre de condition de validité de la levée d’option et que par suite celui-ci en refusant d’honorer ses engagements suivant la levée d’option a engagé sa responsabilité contractuelle, et que les manquements de l’intimé sont à l’origine d’un préjudice financier pour eux et la S.A.R.L. ZENIMMO, préjudice constitué par la perte des loyers garantis par le Trésor Public et qui auraient été versés pendant dix huit années.

Ils sollicitent donc la condamnation du Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale dénommé L’Accueil Familial du Sud-Ouest à leur verser la somme de 2 142 000 € à titre de dommages intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, ces intérêts étant ensuite capitalisés conformément à l’article 1154 du Code civil, dommages intérêts correspondant à dix huit années de loyers hors taxes répartis entre les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO comme suit :

— lot n° 9 : époux L, 171 180 € sur la base d’un loyer annuel HT de 9 510 €,

— lot n° 16 : époux C, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 3 : BD BE, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 15 : époux T, 140 400 € sur la base d’un loyer annuel de 7 800 € HT,

— lot n° 4 : époux K, 167 400 € sur la base d’un loyer annuel de 9 300 € HT,

— lot n° 5 : époux E, 140 400 € sur la base d’un loyer annuel de 7 800 € HT,

— lot n° 8 : époux R, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 1 : AX F, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 11 : CI M, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 18 : CD CE CL CM, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 2 : époux D, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 10 : BN B, 140 400 € sur la base d’un loyer annuel de 7 800 € HT,

— lot n° 20 : BR O, 140 400 € sur la base d’un loyer annuel de 7 800 € HT,

— lot n° 6 : époux X, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 €,

— lot n° 17 : époux CF, 69 120 € sur la base d’un loyer annuel de 3 840 € HT,

— lot n° 13 : époux Z, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 19 : AJ A, 169 290 € sur la base d’un loyer annuel de 9 405 € HT,

— lot n° 7 : époux G, 69 120 € sur la base d’un loyer annuel de 3 840 € HT,

— lot n° 12 : époux Q, 76 500 € sur la base d’un loyer annuel de 4 250 € HT,

— lot n° 14 : S.A.R.L. ZENIMMO, 169 290 € sur la base d’un loyer annuel de 9 405 € HT.

Ils demandent ensuite qu’il soit dit et jugé que les manquements contractuels de l’intimé sont à l’origine d’un préjudice moral pour chacun des appelants et pour la S.A.R.L. ZENIMMO, préjudice moral tenant aux soucis et tracas de la procédure et aux soucis financiers générés et réclament en conséquence la condamnation de l’Accueil Familial du Sud-Ouest à leur verser à chacun d’eux la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal depuis le 29 Janvier 2012, les dits intérêts étant capitalisés conformément à l’article 1154 du Code civil.

Ils réclament également la condamnation de l’intimé à relever et garantir les époux L, les époux C, BD BE, les époux K, les époux D, les époux X, les époux CF, les époux Z, les époux G et les époux Q de la reprise à intervenir de l’administration fiscale des réductions d’impôts sur le revenu dont ils ont bénéficié pour trois années maximum, y compris les intérêts et pénalités de retard.

Ils concluent encore à ce qu’il soit considéré que les manquements contractuels de l’Accueil Familial du Sud-Ouest sont aussi à l’origine d’une perte de chance de pouvoir bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu complémentaires et sollicitent ainsi la réparation de leur préjudice de ce chef par l’allocation de dommages intérêts correspondant à quatre années de bénéfice du montant maximum de la réduction d’impôts attendue au regard des réductions déjà opérées au regard de leurs revenus passés, du montant de l’impôt sur le revenu à acquitter par eux au titre de ces revenus et du mécanisme de report des réductions d’impôt non imputées prévu par le dispositif CENSI BOUVARD soit pour :

— les époux L, la somme de 16 128 €,

— les époux C, la somme de 8 448 €,

— BD BE, la somme de 10 168 €,

— les époux K, la somme de 4 876 €,

— les époux D, la somme de 32 580 €,

— les époux X, la somme de 3 860 €,

— les époux CF, la somme de 5 516 €,

— les époux Z, la somme de 10 900 €,

— les époux G, la somme de 11 320 €,

— les époux Q, la somme de 10 168 €.

Ils concluent ensuite à ce qu’il soit dit que la reprise par l’administration fiscale du remboursement de la TVA qui avait été demandé et obtenu par certains appelants est directement imputable au comportement fautif du Groupement de Coopération et Médico Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest et sollicitent par suite la condamnation du dit Groupement à verser les sommes suivantes à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal et capitalisation depuis l’arrêt à intervenir :

— aux époux L la somme de 38 416 €,

— aux époux C la somme de 18 914 €,

— aux époux T la somme de 31 668 €,

— à AX F la somme de 17 037 €,

— aux époux X la somme de 18 914 €,

— aux époux CF la somme de 16 628 €,

— aux époux Z la somme de 18 914 €,

— à AJ A la somme de 40 180 €,

— aux époux G la somme de 16 268 €,

— aux époux Q la somme de 18 914 €,

— BR O la somme de 30 701 €,

— à CD CE CL CM la somme de 18 914 €.

Ils réclament aussi pour les mêmes motifs la condamnation du Groupement de Coopération Sociale et Médico Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest à garantir et relever indemne les époux K, les époux E, les époux D et BN B des reprises à intervenir de l’administration fiscale en raison des remboursements de TVA ainsi que des intérêts et pénalités.

Les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO, à titre subsidiaire, demandent pour le cas où la Cour considérerait que la levée de l’option était soumise à la condition de la signature, dans les trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux, d’un acte authentique de bail qu’il soit jugé que faire dépendre les engagements du Groupement de Coopération Sociale et Médico- Sociale L’Accueil Familial du Sud-Ouest de la décision unilatérale de ce dernier de signer ou non l’acte authentique de bail constitue une condition potestative. Ils concluent donc à ce que cette condition soit déclarée nulle et à ce qu’il soit jugé qu’en raison de la nullité de cette condition, la levée de l’option n’était soumise à aucune condition de forme ou de délai et qu’ils ont ainsi valablement levé l’option dans le délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux en donnant en amont même des signatures des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement. Ils réitèrent ainsi sur ce second fondement leur demande de constat que l’Accueil Familial du Sud-Ouest a manqué à ses engagements et ainsi engagé sa responsabilité contractuelle. Ils demandent ainsi à nouveau l’indemnisation de leurs préjudices dans des termes identiques à ceux qui précèdent.

A titre pareillement subsidiaire, s’il n’était pas considéré en dépit de la nullité de la condition potestative ci-dessus évoquée qu’en donnant en amont même des signatures des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement des procurations à tout clerc de l’étude de M^e N pour signer le bail commercial, ils avaient entendu lever l’option, ils demandent qu’il soit jugé qu’en se rétractant par télécopie du 14 Juin 2012 alors qu’il leur était encore possible de lever l’option, l’Accueil Familial du Sud-Ouest a engagé sa responsabilité délictuelle ; ils concluent donc à nouveau à l’indemnisation de leurs préjudices dans des termes identiques à ceux détaillés plus haut mais pour leurs seules pertes de loyers et pour la seule réparation de leurs préjudices moraux.

Les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO, à titre infiniment subsidiaire, concluent aussi pour le cas où la Cour considérerait que la condition tenant à la signature d’un bail authentique dans le délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux était une condition requise à titre de validité de la levée de l’option et n’encourrait pas la nullité, à ce qu’il soit considéré que l’intimé avait renoncé au délai de trente jours suivant la date de l’achèvement des travaux et qu’ainsi celui-ci a commis une faute délictuelle en se rétractant par télécopie du 12 Juin 2012 alors qu’il était encore possible de lever l’option. Ils réitèrent ainsi leurs demandes de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel tenant à la perte de loyers et leur préjudice moral.

Chacun des appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO demandent enfin la condamnation de l’Accueil Familial du Sud-Ouest à leur payer la somme de 1 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, voire le prononcé de l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO rappellent les caractéristiques de l’opération de construction d’une structure de villas accueillant deux familles d’accueil agréées par le Conseil général ayant leur domicile dans la villa et trois résidents personnes âgées ou handicapées ayant un état ne permettant pas un maintien à domicile sans pour autant justifier leur admission dans un établissement spécialisé. Ils insistent ensuite sur le fait que la configuration de ces villas rend quasiment impossible leur exploitation à des fins autres que celles pour lesquelles elles ont été conçues et construites. Ils précisent également les avantages fiscaux consentis par le législateur dans le cadre du dispositif LMNP et l’assujettissement à la TVA pour lequel ils ont opté, et par suite la faculté qui leur était ouverte de demander le remboursement de la TVA en sus du bénéfice de l’avantage CENSI BOUVARD leur accordant une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % pour un acte authentique signé en 2010 et 18 % pour un acte authentique signé en 2011.

Ces rappels effectués, les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO précisent les termes de l’acte authentique de promesse de bail du 11 Juin 2009, puis les circonstances dans lesquelles le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest en vint à renoncer à l’opération par une télécopie du 14 Juin 2012 adressée au notaire N après diverses réunions et tergiversations.

Les appelants détaillent ensuite pour chacun d’eux le montant des reprises déjà opérées par les services fiscaux quant à leur impôt sur le revenu et expliquent qu’ils ont du fait du refus de l’intimé de signer le bail la chance de pouvoir bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu pendant encore six années. Ils ajoutent que la plupart des appelants qui avaient demandé l’assujettissement à la TVA et obtenu le remboursement de celle-ci ont fait l’objet d’une reprise et qu’ils ont donc dû restituer les impôts ainsi remboursés.

Ils relatent encore la procédure suivie en première instance, puis la S.A.R.L. ZENIMMO explique que son intervention volontaire est parfaitement recevable. Elle reconnaît que AN AO, son gérant, a été déclaré en faillite personnelle par jugement du Tribunal de commerce de CC du 25 Septembre 2013, mais explique que l’exécution provisoire attachée à cette décision a été arrêtée par décision du Président du Tribunal de commerce de CC du 16 Décembre 2013. Elle conteste ensuite le fait qu’elle soumettrait à la Cour un nouveau litige et que ses prétentions soient ainsi irrecevables au regard de l’article 554 du Code de procédure civile et indique qu’elle est propriétaire de l’un des lots des Villas Séréniales de CN-I, qu’elle a donc un intérêt légitime à agir et qu’il existe un lien suffisant entre ses prétentions et celles originaires des appelants.

Abordant ensuite les termes du jugements entrepris qui retint l’irrecevabilité de leurs demandes au motif qu’il n’était pas justifié de leur subrogation dans les droits de la SCCV les Villas Séréniales de CN-I, les appelants indiquent avoir produit les différents actes authentiques constatant leur subrogation de plein droit dans les droits de SCCV quant à la promesse de bail. Ils ajoutent que la stipulation de la promesse de bail prévoyant l’information de l’intimé par lettre recommandée à l’initiative de la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I se trouve sans incidence sur la subrogation, cette information n’étant pas une condition de la subrogation. Ils ajoutent répliquant à l’argumentation de l’intimé se référant à un jugement du Tribunal de grande instance de P du 19 Novembre 2013 que la substitution dans le bénéfice d’une promesse n’ est pas soumise selon la Cour de cassation aux formalités de l’article 1690 du Code civil. Les appelants relèvent encore à cet égard que la promesse de bail elle même excluait la mise en oeuvre des dispositions de l’article 1690 du Code civil et que le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale avait consenti dès la promesse la subrogation des acquéreurs de lots dans le bénéfice de ladite promesse, de sorte qu’il était parfaitement inutile de lui notifier ces subrogations pour les rendre opposables, sauf à vider de tout sens l’exclusion de l’application de l’article 1690 du Code civil .

Concernant la levée d’option insérée à la promesse de bail et dont ils reproduisent les termes, les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO rappellent qu’il s’agit d’un acte unilatéral, que les parties peuvent conventionnellement prévoir que celle-ci interviendra dans un délai déterminé sous peine de caducité, le promettant pouvant toujours renoncer au délai prévu ou selon un certain formalisme. Ils précisent que si les conditions de forme ou de délai peuvent être aménagées, ces conditions ne peuvent être potestatives ou impossibles.

Ils estiment avoir valablement levé l’option en donnant en amont, pouvoir à tout clerc de l’étude de M^e N de signer le bail commercial, levée d’option réitérée par les signatures des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement, levée d’option intervenue donc bien avant le délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux, ils indiquent encore que par l’intermédiaire du notaire N, auquel ils avaient donné pouvoir pour signer le bail, ils ont réitéré leur acceptation de la promesse. Ils relèvent par ailleurs concernant la condition de délai que s’agissant d’autres opérations conclues par l’intimé qui prévoyaient aussi la signature d’un bail commercial sous forme authentique dans un délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux, les baux concernés, hormis un seul, n’ont jamais été signés dans ce délai. Ils observent au surplus que l’intimé ne s’est pas prévalu de la caducité des promesses consenties, mais surtout que la formulation de la promesse stipule que la levée d’option 'sera constatée par un acte authentique à recevoir par M^e Yann Y’ milite pour le caractère ad probationem de l’acte authentique. Ils insistent aussi sur le fait qu’il s’agit d’un acte unilatéral et explique qu’admettre le contraire reviendrait à admettre que la levée d’option puisse ne pas intervenir du fait de l’inertie du Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest, du fait de l’inertie du notaire, du refus du Groupement de déférer aux convocations du notaire. Ils contestent la nécessité ad validitatem de la signature d’un bail authentique dans les trente jours de la déclaration d’achèvement des travaux et souligne qu’une telle analyse supposerait qu’il ait été dans leur pouvoir de contraindre la SCCV de communiquer au notaire N la dite déclaration d’achèvement des travaux dans un délai de trente jours, de contraindre le même notaire à rédiger le bail authentique dans ce même délai et de contraindre enfin le Groupement à signer ce bail dans le même délai.

Les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO exposent ensuite que s’il était considéré que les parties avaient entendu soumettre la validité de la levée de l’option à la signature dans un délai de trente jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux d’un acte authentique de bail, il serait nécessairement constaté par la Cour que cette condition était une condition potestative, dès lors que faisant dépendre les engagements de l’intimé de sa décision de signer ou l’acte authentique de bail. Ils en déduisent qu’une telle condition devra être déclarée nulle et que dès lors en raison de leurs manifestations de volonté réitérées, ils ont levé l’option. Ils soutiennent encore que l’intimé avait renoncé au délai de trente jours prévu à la promesse de bail et en veulent pour preuve les écrits de l’administratrice du Groupement. Ils s’opposent enfin à la demande résiliation du bail présentée par l’intimé au visa de l’article 1184 du Code civil et rappellent qu’ils ne demandent pas l’exécution du bail mais des dommages intérêts.

Le Groupement de coopération Sociale et Médico-Sociale L’Accueil Familial du Sud-Ouest a récapitulé son argumentation le 19 Août 2015 pour demander tout d’abord que l’intervention volontaire de la S.A.R.L. ZENIMMO soit déclarée irrecevable et qu’en tout état de cause, celle-ci soit déboutée de ses demandes. Ils concluent encore au déboutement des appelants de l’ensemble de leurs prétentions et sollicitent la condamnation in solidum de ces derniers et de la S.A.R.L. ZENIMMO à lui verser une indemnité de procédure de 12 000 €.

Concernant tout d’abord l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la S.A.R.L. ZENIMMO, l’intimé fait valoir que celle-ci entend soumettre à la Cour un litige nouveau et demander des condamnations personnelles n’ayant pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction.

L’intimé observe ensuite que AN AO ne justifie pas de l’acquisition de l’un des lots vendus par la SCCV les Villas Séréniales de CN-I et qu’il ne peut donc être subrogé dans les droits de celle-ci.

Le Groupement soutient encore que les subrogations invoquées par les appelants lui sont inopposables ; il rappelle à cet égard les termes de la promesse de bail du 11 Juin 2009 qui stipulait qu’il serait informé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’initiative de la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I de la subrogation. Nonobstant les termes de la promesse de bail, observe l’intimé, la SCCV ne lui a jamais dénoncé les actes de ventes des lots de copropriété. Il estime dès lors que les subrogations des appelants dans les droits de la SCCV ne lui sont pas opposables et souligne que, dans une espèce voisine, le Tribunal de grande instance de P statua en ce sens. Le Groupement précise sur ce point encore que la réalisation de la subrogation ne présume pas l’opposabilité de celle-ci aux tiers notamment au promettant et que dès lors, indépendamment de la date de naissance des droits des subrogés, ces droits ne pouvaient lui être opposés qu’à compter de leur notification laquelle était prévue dans la promesse et rappelée dans les actes. Il admet que l’application des dispositions de l’article 1690 du Code civil ont été écartés et explique que, selon cet article, le transfert de droits à un cessionnaire est subordonné à l’égard des tiers à la cession à la signification de celle-ci au débiteur. L’intimé rappelle ensuite que conformément à l’article 651 du Code civil, la signification est une notification effectuée par acte d’huissier de Justice. Or, observe-t-il si les parties à la promesse de bail ont bien écarté le formalisme de l’article 1690 du Code civil, ils l’ont remplacé par une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’intimé argue encore de l’emploi de l’adverbe néanmoins qui confirme que le recours au formalisme de la lettre recommandée a pour but de rendre opposable la subrogation au promettant. Il en déduit que faute de subrogations, les demandes des appelants sont dépourvues de tout fondement.

Le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest à titre surabondant indique ne pas avoir commis de faute.

Il fait valoir en effet que :

— la condition de levée de l’option dans le délai prévu n’a pas été réalisée, de sorte que la promesse de bail était caduque,

— que cette condition n’était nullement potestative, mais à supposer qu’elle l’ait été, la promesse de bail elle-même était nulle,

— que le défaut de réalisation de cette condition ne lui est pas imputable,

— qu’il n’a jamais renoncé au bénéfice du délai d’option,

— que les projets de baux n’étaient pas conformes aux prévisions de la promesse,

— que les propriétaires des lots n’avaient pas mis leurs locaux à sa disposition à la date mentionnée dans le projet de bail litigieux.

Reprenant chacun de ces points, l’intimé note que devant les premiers Juges, les appelants ne contestaient ne pas avoir levé l’option et que désormais, ils soutiennent le contraire. Il note que quoiqu’il en soit, les appelants ne sauraient prétendre avoir exercé l’option avant le 29 Janvier 2012. Il rappelle à cet égard que l’option devait être exercée selon les formes prévues à la promesse de bail et que le recours ainsi convenu à un acte notarié était une condition de validité et non une modalité de la preuve de l’exercice de l’option. Il ajoute que l’emploi du mot constaté ne confère nullement à l’acte notarié un caractère uniquement probatoire et que l’hypothèse d’une éventuelle négligence de la SCCV, du notaire ou de lui-même ne peut exclure que la forme notariée ne soit exigée pour la validité de l’option. L’intimé rappelle aussi qu’en cas d’inertie de l’une des parties, celle-ci pouvaient rechercher sa responsabilité, voire se prévaloir des dispositions de l’article 1178 du Code civil. Il argue ensuite des termes d’un jugement du Tribunal de grande instance de P qui a retenu l’exigence d’un acte authentique pour la levée de l’option avant d’observer qu’en tout état de cause, à supposer que l’acte authentique prévu n’ait été nécessaire qu’ad probationem, il incomberait alors à chacun des appelants de rapporter la preuve de la levée de l’option dans les formes prévues à la convention et donc à tout le moins par un acte sous-seing privé auquel il aurait été partie.

L’intimé relève ensuite que si les appelants prétendent avoir manifesté leur volonté de lever l’option en donnant en amont de la signature des actes authentiques, pouvoir à tout clerc de notaire de l’étude de M^e N pour signer le bail commercial, ceux-ci ne versent pas aux débats les pouvoirs en cause. Au surplus, note l’intimé, selon les mentions figurant au projet de bai produit par les appelants, ces pouvoirs auraient été établis entre le 14 Mai 2012 et le 6 Juin 2012, de sorte que ceux-ci ne furent pas établis en amont des ventes mais après celles-ci et surtout postérieurement à l’expiration du délai de levée de l’option. Le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest note enfin que les actes de vente produits ne contiennent nullement l’expression de l’exercice effectif des levées d’option, voire au contraire que les acquéreurs s’obligent à lever l’option en respectant le formalisme prévu pour cette levée d’option.

Il souligne encore que le projet de bail établi démontre que la levée de l’option n’était pas intervenue dans le délai de 30 jours qui expirait le 29 Janvier 2012 puisqu’en effet, il indiquait que le bailleur déclarait 'lever l’option contenue dans la promesse ci-dessus énoncée’ mais aussi que les pièces produites et notamment le projet de bail démontrent que le notaire ne fut pas informé de la levée de l’option dans le délai imparti. Il ajoute qu’en admettant que les appelants aient bien levé l’option qui leur était offerte, il ne pourrait pour autant en être tenu compte dès lors qu’il n’en fut pas informé dans le délai prévu et que les messages et le projet du notaire lui confirmaient l’absence de levée de l’option.

L’intimé conteste encore que la condition de levée de l’option soit nulle et considère que les appelants dénaturent la clause litigieuse. Il rappelle que la levée de l’option est un acte unilatéral et que le choix de l’exercice de l’option appartenait à chacun des propriétaires des lots subrogés dans les droits de la SCCV ; il ajoute que le mécanisme de levée de l’option n’était nullement subordonné à sa propre décision de signer l’acte authentique de bail, mais prévoyait seulement son intervention autrement dit qu’il soit convoqué en vue de la levée de l’option. Il ajoute qu’à supposer que la condition de levée de l’option ait été subordonnée à une manifestation de volonté de sa part, cela ne rendait pas pour autant la condition potestative dès lors qu’en cas d’empêchement de réalisation de la condition, les appelants auraient alors été en droit de se prévaloir de l’article 1178 du Code civil.

L’intimé enfin observe que l’argument des appelants tenant en cas de nullité de la clause relative à la condition de levée de l’option, à la disparition de tout délai se heurte à l’interdiction des engagements perpétuels de sorte que ce serait alors toute la convention qui serait nulle, une même nullité étant de surcroît encourue pour toute la convention en cas de condition potestative.

L’intimé dénie encore toute négligence et conteste avoir eu connaissance de la déclaration d’achèvement des travaux faite auprès de la commune de CN-I, déclaration qu’elle reçut seulement le 3 Mai 2012. Il ajoute que la commune de CN-I n’est pas son représentant légal avant d’expliquer qu’il n’était chargé ni de la dénonciation des subrogations qui incombait à la SCCV, ni de l’exercice des levées d’option qui incombait à chacun des acquéreurs des lots, ni de la déclaration d’achèvement des travaux qui incombait au constructeur vendeur, ni de la transmission de cette déclaration au notaire qui incombait aussi à la SCCV.

Il considère que faute de levée de l’option, la promesse de bail du 11 Juin 2009 est caduque avant de préciser qu’il n’a jamais renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse. Il précise qu’en droit, la renonciation ne se présume pas, souligne qu’il n’a jamais exprimé une quelconque renonciation et explique que les messages électroniques produits ne manifestent aucune volonté de renoncer à la caducité.

Il note encore que le projet de bail établi par le notaire N n’est pas conforme aux prévisions de la promesse de bail en particulier quant au point de départ du bail et rappelle à cet égard n’avoir jamais été informé de la date de la déclaration d’achèvement des travaux. Au surplus, objecte encore l’intimé, il ne pouvait signer le bail préparé précisant un début de location au 29 Janvier 2012 dans la mesure où à cette date les logements n’étaient pas prêts n’étant ni équipés ni meublés, ce que dans une lettre du 3 Mai 2012, AN AO, président de la SAS Les Villas Edeniales, reconnut en faisant état d’une mise en service au 1^er Mai 2012.

Le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest conteste enfin les réclamations des appelants au titre des loyers en expliquant que ceux-ci sont toujours à même de louer leurs logements ; il ajoute concernant les éventuelles reprises par l’administration fiscale qu’il ne s’agit que de préjudices non actuels et qu’au surplus les avantages fiscaux attendus étaient perdus dès le 30 Janvier 2012 sans aucun manquement de sa part, les appelants étant tenus de louer leurs logements dans le mois de l’achèvement des travaux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 Septembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION ;

Sur l’intervention volontaire de la S.A.R.L. ZENIMMO ;

Attendu sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la S.A.R.L. ZENIMMO que selon l’article 554 du Code de procédure civile peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont pas été parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, à condition que l’intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; que cependant l’article 554 ne permet pas à l’intervenant de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n’ayant pas été soumise à la juridiction du premier degré ; qu’en l’espèce, les prétentions de la S.A.R.L. ZENIMMO tendent à la condamnation de l’intimé au payement de dommages intérêts, prétentions qui ne furent pas soumises au premier Juge ; que ces demandes tendent à la réparation du préjudice subi personnellement par cette dernière en raison de l’absence de conclusion d’un bail commercial avec le Groupement intimé en dépit d’une promesse de bail consentie par ce dernier, Groupement à l’encontre duquel avait été engagée pour les mêmes faits une action en réparation par les appelants ; qu’il s’agit donc en réalité d’une demande nouvelle de sorte qu’il convient de déclarer la S.A.R.L. ZENIMMO irrecevable en son intervention volontaire ;

Sur la recevabilité des demandes de AN AO ;

Attendu que AN AO ne justifie pas plus en cause d’appel qu’en première instance avoir acquis un lot de l’ensemble immobilier Les Villas Séréniales et être subrogé dans les droits de la SCCV les Villas Séréniales de CN-I à l’égard du Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest alors que la promesse de bail authentique du 11 Juin 2009 conclue par celle-ci avec celui-là stipule en page 3 paragraphe 'Subrogation dans le bénéfice de la promesse’ que 'chaque acquéreur d’un lot de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier ci-après désigné sera subrogé dans les droits et obligations résultant de la présente promesse et du bail qui en résultera dès l’acquisition d’un lot’ ; que AN AO se trouve ainsi dépourvu de tout intérêt à l’action, étant en l’absence de toute subrogation aux droits de la SCCV sans aucun lien de droit avec l’intimé ; qu’il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré AN AO irrecevable en son action ;

Sur la subrogation des appelants dans les droits de la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I ;

Attendu que le paragraphe '1 Subrogation dans le bénéfice de la promesse’ de la promesse de bail du 11 Juin 2009 évoqué ci-dessus contient (page 3, pièce 1 appelants) les dispositions suivantes : 'chaque acquéreur d’un lot de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier ci-après désigné sera subrogé dans les droits et obligations résultant de la présente promesse et du bail qui en résultera dès l’acquisition d’un lot. Le preneur autorise d’ores et déjà la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I à subroger tout acquéreur de lot dans le bénéfice de la présente promesse unilatérale et ce sans qu’il soit besoin de respecter les dispositions de l’article 1690 du Code civil. Le preneur sera néanmoins informé par lettre RAR à l’initiative de la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I de la subrogation. La subrogation sera de plein droit constatée par la signature de l’acte authentique à recevoir par M^e Y, notaire suppléant à SELLES sur CHER qui constatera la vente de chaque lot à chaque acquéreur de lot(s).' ; qu’il s’agit donc d’une cession de créance ou de droit consécutive à une vente et non à un payement de sorte que selon l’article 1690 du Code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ; qu’il s’évince cependant des dispositions qui précèdent que les appelants dès l’acte authentique d’acquisition de lots dans la copropriété Les Villas Séréniales de CN-I, furent subrogés de plein droit dans les droits de la SCCV éponyme dans le bénéfice de la promesse de bail ; qu’il résulte de ces mêmes dispositions que le Groupement promettant et la SCCV convinrent de dispenser les tiers acquéreurs des formalités de l’article 1690 du Code civil autrement dit de la signification de leur acte d’acquisition au Groupement et de les remplacer par une simple notification à la charge de la seule SCCV, obligation au demeurant rappelée dans chacun des actes de vente qui reproduisent tous la clause de subrogation dans la promesse de bail ; que l’omission de cette signification, remplacée par une notification à la charge du créancier cédant et non des cessionnaires manifeste l’accord des parties à la promesse de bail pour renoncer à la nécessité d’une signification pour rendre la cession de droit opposable ; qu’en effet, les parties auraient alors dû prévoir une notification par lettre recommandée à l’initiative des acquéreurs si celles-ci avaient entendu faire de cette notification par 'lettre RAR’ une condition de l’opposabilité ; qu’en tout état de cause, l’omission de cette notification à la charge du vendeur n’a pu nuire aux appelants dans le bénéfice de la subrogation intervenue à leur profit des la passation des actes de vente en l’état futur d’achèvement dès lors que l’intimé et la SCCV avaient bien prévu que la subrogation résulterait des actes de vente eux mêmes sans signification ; que les appelants justifient donc bien d’un intérêt à l’action, étant valablement subrogés dans les droits de la SCCV envers le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil du Sud-Ouest, de sorte que leur action en responsabilité contractuelle ou subsidiairement quasi délictuelle se trouve recevable ;

Sur la levée de l’option ;

Attendu que la promesse de bail authentique du 11 Juin 2009 (pièce 1 appelants) prévoit au chapitre Subrogation dans le bénéfice des présentes -levée d’option au paragraphe Levée d’option : 'les modalités de la levée d’option sont les suivantes : le propriétaire de chaque lot bénéficie pour le(s) lot(s) acquis par lui d’une option permettant au bail de prendre effet, sous réserve de ce qui est dit ci-après à l’article 2. La levée d’option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d’achèvement des travaux qui devra être produite à M^e Y par la SCCV. Cette levée d’option sera constatée par un acte authentique à recevoir par M^e Yann Y, notaire suppléant à SELLES sur CHER (Loir et XXX, avec la participation du notaire du GCSMS, lequel acte reprendra pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s’assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu’elle est indiquée ci-après, le preneur interviendra à l’acte de levée d’option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s). Si l’option est levée, les termes et conditions du bail seront ceux qui suivent (..)' ; qu’il convient de préciser les termes de l’article 2 du bail auquel il est fait référence ci-dessus lequel indique pour la durée du bail 'le présent bail est conclu pour une durée ferme de dix huit ans qui commencera à courir dans les trente jours à compter de la production au preneur de la déclaration d’achèvement des travaux, délivrée par le constructeur, permettant l’exploitation conforme à la destination sus visée ; le bail ne produira aucun effet avant cette date’ ;

Attendu que les travaux de construction de l’ensemble immobilier constituant les Villas Séréniales de CN-I ont été achevés le 30 Décembre 2011 (pièces 4, 30 appelants) selon le message électronique adressé par BZ CA, secrétaire du directeur du Développement du Groupe Elysée-Vendôme, à l’office notarial de FUMEL soit à l’évidence à AP N, notaire associé ; qu’était jointe à ce message, la déclaration d’achèvement des travaux datée par la mairie de CN-I du 30 Décembre 2011(pièce 30 appelants) faite par la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I représentée par AN AO le même jour ; que les appelants disposaient d’un délai de trente jours s’achevant le 29 Janvier 2012 pour lever l’option donnant plein effet au bail contenu dans la promesse de bail sus évoquée ; qu’il n’est pas discuté par les appelants tout d’abord qu’ils n’ont pas notifié cet achèvement des travaux au Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest (cette notification n’ayant été faite que le 4 Mai 2012 selon la pièce 2 de l’intimé) et qu’ils n’ont à aucun moment fait constater la levée des options qui leur avaient été consenties dans le délai ci-dessus par actes au rapport du notaire N, désigné par les parties pour recevoir ces actes ; que pour autant les appelants soutiennent qu’ils ont levé l’option avant même l’achèvement des travaux en donnant pouvoir à tout clerc de l’étude du même notaire N de régulariser un bail commercial avec le Groupement intimé ; que retenir une telle interprétation de la manifestation de volonté intervenue antérieurement à la conclusion des actes de vente reviendrait à priver de tout sens la clause ci-dessus reproduite nécessitant la passation d’un nouvel acte en présence du preneur ;

Attendu au surplus que cette affirmation se trouve erronée pour certains des appelants ; qu’il n’est en effet justifié d’aucun pouvoir de la part de M présent à la passation de l’acte (pièce 23-9), ni de CD CE CL CM (pièce 23-10), ni de A (pièce 23-17) présent à la passation de l’acte ; que quoiqu’il en soit de ces mandats de conclure le bail sus évoqué, il convient également de rappeler que les parties à la promesse de bail du 11 Juin 2009 avaient convenu de formaliser la levée d’option -acte unilatéral- par un acte authentique où le preneur devait intervenir 'afin de s’assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur’ ; que cet acte n’était donc pas requis ad probationem comme l’indiquent les appelants mais ad validitatem de sorte qu’ils n’ont pu régulièrement lever l’option par anticipation pour ceux ayant donné procuration ;

Attendu que les appelants soutiennent encore que cette clause serait nulle comme contenant une condition potestative ; que l’article 1170 du Code civil définit la condition potestative comme 'celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou l’autre des parties contractantes de faire arriver ou empêcher’ ; que la condition tenant à la levée de l’option ne dépendait cependant pas de la seule volonté de l’intimé dès lors qu’il appartenait aux appelants dans les trente jours de l’achèvement des travaux de requérir le notaire déjà désigné de préparer les actes de levée d’option et de convoquer les parties dans le délai imparti (bref pour des raisons fiscales, voir à cet égard l’instruction du 29 Décembre 2009 de la Direction générale des impôts 5B-2-10 publiée au Bulletin Officiel des Impôts Paragraphe 11, pièce 1 intimé et 24 appelants) pour la signature de ceux-ci ; qu’en réalité, la défaillance de l’intimé aurait alors entraîné l’application de l’article 1176 du Code civil qui indique que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur (soit en l’espèce le Groupement) obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement ; que la condition de levée d’option insérée à la promesse de bail du 11 Juin 2009 n’est donc pas une condition purement potestative (voir à cet égard les commentaires du manuel Les Obligations de TERRE et autres citée par ailleurs par les appelants en pièce 32, voir numéro 1223, Dalloz 8^e édition page 1135) et ne relève donc pas des dispositions de l’article 1174 du Code civil et ne saurait donc être déclarée nulle ;

Attendu enfin que les appelants font valoir que l’intimé a renoncé à la condition de délai stipulée pour la levée de l’option et en veulent pour preuve non seulement les échanges intervenus postérieurement au 29 Janvier 2012 entre l’administratrice du Groupement et la SCCV voire avec certains d’entr’eux, mais aussi que dans des conditions de promesse de bail similaires, les conditions de levée d’option ne furent pas respectées ;

Mais attendu que les conventions n’ont d’effet selon l’article 1165 du Code civil qu’entre les parties de sorte qu’il est indifférent qu’en effet l’intimé dans des circonstances voisines ait fait fi de l’expiration du délai de levée d’option ; que par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être prouvée ; que rien n’établit que l’intimé ait renoncé à se prévaloir du défaut de levée de l’option dans le délai imparti alors surtout que la déclaration d’achèvement des travaux n’a été transmise au Groupement que le 4 Mai 2012 (annexée à la lettre de mise en demeure de AN AO pour la SCCV), les messages électroniques produits datant pour l’essentiel de Février 2012 (pièces 10,11) et Mars 2012 (pièces 12, 13, 14, 54) et le dernier message produit du 16 Mai 2012 (pièce 15) ; que ces messages en effet échangés avec le gérant de la SCCV Les Villas Séréniales de CN-I, AN AO, n’abordent à aucun moment la question de la levée de l’option par les copropriétaires, mais laissent en effet accroire pour certains que le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale s’interrogeait sur l’achèvement des travaux (ameublement) et continuait à suivre l’évolution des candidatures de possibles résidents pour les locaux édifiés ce que confirment au demeurant le procès-verbal de la réunion du GCSMS du 22 Mars 2012 (pièce 75 appelants) et le projet de budget (pièce 16 appelants) ; qu’il ne saurait cependant en être déduit que le délai d’option a été prorogé sans aucun terme par l’intimé ; que la promesse de bail du 11 Juin 2009 était ainsi caduque, faute de levée d’option dans le délai imparti ;

Sur la responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que le Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale l’Accueil Familial du Sud-Ouest n’a pas manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régulariser le projet de bail valant levée d’option préparé par AP N (pièce 7 appelants) ; qu’il n’a pas plus commis de faute au sens de l’article 1382 du Code civil en refusant de passer les baux prévus à la promesse de bail du 11 Juin 2009 ; que les appelants seront donc déboutés de leurs demandes de dommages intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que les appelants et la S.A.R.L. ZENIMMO succombent en cause d’appel ; qu’ils seront donc tenus des entiers dépens d’appel et de première instance, hormis ceux afférents à l’intervention de la société ZENIMMO qui n’était pas partie devant le Tribunal de grande instance ; qu’il n’apparaît pas inéquitable compte tenu des circonstances de l’affaire et des difficultés exposées par les appelants de laisser à la charge du Groupement intimé les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits ; qu’il suit de là qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile et que les dispositions du jugement entrepris seront infirmées de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare irrecevable l’intervention volontaire en cause d’appel de la S.A.R.L. ZENIMMO,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par AN AO, personnellement, et en ce qu’il a statué sur les dépens,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formulées par les époux R, AX F, CI M, les époux K, les époux T, CD CE CL CM, les époux D, BN B, BR O, les époux X, les époux E, les époux CF, BD BE, les époux Z, AJ A, les époux G, les époux Q, les époux C et les époux L, et en ce qu’il a alloué au GCSMS L’Accueil Familial du Sud-Ouest une indemnité de procédure de 1 500 €,

Statuant à nouveau, déclare les demandes des appelants sus nommés recevables, mais mal fondées,

En conséquence, les déboute de l’ensemble de leurs demandes,

Y ajoutant, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne les époux R, AX F, CI M, les époux K, les époux T, CD CE CL CM, les époux D, BN B, BR O, les époux X, les époux E, les époux CF, BD BE, les époux Z, AJ A, les époux G, les époux Q, les époux C, les époux L et la S.A.R.L. ZENIMMO aux entiers dépens de première instance et d’appel, la société ZENIMMO ne demeurant cependant tenu que des dépens d’appel avec les appelants mais non des dépens de première instance,

Accorde à AT AU, avocat, le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Pierre CAYROL, président de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie CAILHETON Pierre CAYROL