ARRÊT DU

03 Janvier 2022

NE/CR

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N° RG 20/00861

N° Portalis

DBVO-V-B7E-C2PQ

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H I J

B

C/

Z-E Y,

X, A

DARIDAN épouse Y,

Z-E, F D

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur H I J B

né le […] à […]

de nationalité Française […]

Représenté par M^e Hélène GUILHOT, avocate inscrite au barreau d’AGEN

APPELANT d’un Jugement du TJ d’AUCH en date du 08 Octobre 2020, RG 18/00349

D’une part,

ET :

Monsieur Z-E Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame X, A

DARIDAN épouse Y Z-E

née le […] à […]

de nationalité Française

Domiciliés :

[…]

[…]

Représentés par M^e Gérard SEGUY, avocat inscrit au barreau du GERS

Monsieur F D

né le […] à Villeneuve-sur-Lot (47)

de nationalité Française

Agent Immobilier

[…]

[…]

Représenté par M^e Georges DAUMAS, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe MORANT, avocat postulant inscrit au barreau du GERS

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 18 Octobre 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Valérie SCHMIDT, Conseiller

Assesseurs : Pascale FOUQUET, Conseiller

Nelly EMIN, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 18 juillet 2017, Monsieur B a vendu aux époux Y une maison d’habitation avec jardin,sise commune de […], 222.

Par acte notarié du 2 juillet 1993, Monsieur B avait vendu à la société coopérative agricole Vivadour diverses parcelles voisines dont une parcelle cadastrée AD 216, contigüe aux parcelles acquises par les époux Y, séparées par un muret.La maison acquise par les époux Y est équipée d’une installation de chauffage central au fioul, avec une citerne enterrée.

Suite à la première livraison de fioul, les époux Y ont mis en demeure le vendeur de régler des travaux d’installation d’une cuve à fioul sur leur terrain, affirmant s’être alors aperçus que la citerne reliée à leur installation se trouvait sous la parcelle AD 216, propriété de la société Vivadour.

Face au refus de Monsieur B, ils ont diligenté un expert amiable, la société Saretec, qui a organisé une réunion contradictoire avec l’expert du vendeur, la société Elex, et la société Vivadour.

Par acte du 9 avril 2018, les époux Y ont fait assigner Monsieur B devant le tribunal de grande instance d’Auch, au visa des articles 1604 et à défaut 1641 du Code civil. Par acte du 17 octobre 2018, Monsieur B a fait appeler dans la cause M. D, agent immobilier.

Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal d’Auch, constatant qu’en délivrant aux époux Y un bien sur lequel ne se trouvait pas la citerne, Monsieur B avait manqué à son obligation de délivrance conforme, a condamné ce dernier à verser aux époux Y, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 22 440 €, débouté M B de sa demande de garantie présentée à l’encontre de Monsieur D, condamné B à verser aux époux Y et à M. D la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Par déclaration du 12 novembre 2020, M. B a régulièrement déclaré former appel à l’encontre de la décision du 8 octobre 2020 du tribunal d’Auch en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle l’a condamné à verser à Monsieur D la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses conclusions, visées au greffe le 10 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, M. B demande à la cour :

- de réformer le jugement entrepris et débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes tendant à obtenir les condamnations à titre de dommages et intérêts pour le déplacement de la cuve et des dommages et intérêts concernant les demandes faites par la société Vivadour,

- subsidiairement, de réduire les demandes de dommages intérêts formées par les époux Y pour le déplacement de la cuve et rejeter les demandes formées par eux au titre des demandes faites par la société Vivadour,

- pour le cas où la cour prononcerait des condamnations à son encontre, M. B, faisant droit à l’appel en garantie dirigé contre Monsieur D, agent immobilier, sollicite de condamner ce dernier à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui,

- en tout cas, il demande la condamnation des époux Y et de M. D à payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, iI fait valoir que :

- la cuve litigieuse a été mise en place en 1972 lors de la construction de sa maison, le fonds lui appartenant a ensuite été divisé, aucun des deux contrats de vente ne contient une clause relative à cette cuve; il a donc bien délivré la chose convenue ;

- l’installation de chauffage telle qu’elle a été délivrée ne comporte aucun vice caché la rendant impropre à son usage, elle fonctionne normalement ;

- la société Vivadour qui avait connaissance de la présence de la cuve depuis sa date d’acquisition, n’a jamais fait le moindre obstacle durant 25 ans pour l’utilisation de cette cuve située chez elle,et ce n’est que par pure opportunité et à l’initiative des époux Y qu’elle leur a adressé des lettres en 2018 pour demander l’enlèvement de la cuve en raison de sa non-conformité ;

- si l’expert Saretec a indiqué que l’emplacement de la cuve ne respectait pas l’arrêté du 1er juillet 2004 fixant les règles techniques et de sécurité applicables au stockage de produits pétroliers, ces dispositions ne pouvaient s’appliquer puisqu’elles n’étaient pas en vigueur lors de l’installation de la cuve en 1972 et dès lors, les époux Y n’ont aucune obligation de modifier l’emplacement de la cuve ;

- les époux Y, venant aux droits de M. B par leur acte d’acquisition, bénéficient de la servitude du père de famille prévue par les articles 692 et suivants du Code civil ;

- la situation résulte de la division du fonds par l’acte de vente à Vivadour, qui ne contient aucune clause contraire à la servitude laquelle est bien apparente ;

- une simple visite de l’immeuble permettait de se rendre compte de l’emplacement de la cuve qui était parfaitement visible par des signes extérieurs, notamment une grande plaque de visite installée sur le trottoir et la bouche de remplissage émergeant à proximité immédiate ; cette situation était connue par les représentants de Vivadour lors de l’acquisition, si bien qu’il n’a pas été jugé nécessaire d’insérer une clause sur ce point dans l’acte de vente ;

- il n’avait aucun intérêt à dissimuler cet élément qui n’aurait rien changé au prix de la transaction, le fait qu’il n’y ait aucune clause dans l’acte concernant cette cuve n’est donc pas intentionnel et ne traduit pas la volonté de M. B, qui est de parfaite bonne foi, de dissimuler quoique ce soit à l’acquéreur ;

- il verse au débat deux devis pour des travaux identiques pour un prix total inférieur ;

- le tribunal, en le condamnant à verser une somme correspondant aux devis pour l’enlèvement et la vidange de la cuve au vu de simples lettres de mise en demeure adressées par la société Vivadour aux époux Y, a fait droit à la demande d’un tiers qui a fait une réclamation irrecevable et non fondées car prescrite ;

- en jugeant que Vivadour était en droit d’exiger le retrait de la cuve en vertu de son droit de propriété, et que les époux Y ne pouvaient invoquer le bénéfice de la servitude par destination du père de famille dans la mesure où ils allaient disposer d’une nouvelle cuve sur leur propriété, le tribunal a fait une erreur de droit ;

- contrairement à ce que soutient M. D, il l’avait bien renseigné sur l’endroit du dispositif de remplissage et l’emplacement de la cuve sur le terrain Vivadour, or, il a induit les acquéreurs en erreur en leur affirmant que la cuve se situait devant le garage, ainsi que cela ressort des déclarations de Monsieur Y devant l’expert Elex ;

- M. D a été défaillant dans ses obligations d’agent immobilier, il aurait dû révéler aux futurs acquéreurs l’emplacement de la cuve voire mentionner une clause particulière dans l’acte de vente qu’il avait rédigé ; ses fautes engagent sa responsabilité d’agent mandataire salarié.

Par conclusions signifiées le 19 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, les époux Y, demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant, condamner l’appelant à leur payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

- il ressort des conclusions des deux experts que la situation réelle de la cuve enterrée sur la parcelle appartenant à Vivadour ne leur a pas été communiquée, sans que cela puisse être détecté par les acquéreurs, hormis des investigations poussées,

- en délivrant sans les en informer un immeuble sur lequel ne se trouve pas la cuve de fioul enterrée, le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme,

- il a laissé l’acquéreur dans l’ignorance d’un élément dont l’absence ne lui permettait pas d’acquérir le bien en pleine connaissance des caractéristiques essentielles, manquant à son obligation d’information et de loyauté,

- la clause relative à l’état des biens et des vices de toute nature prévue à l’acte est sans effet, dès lors que le vendeur n’ignorait pas l’emplacement de la cuve litigieuse et ne l’a pas dévoilé,

- le montant des travaux relatifs à l’installation d’une cuve conforme sur leur terrain a été chiffré par l’expert Saretec, approuvé par l’expert Elex intervenu pour M. B,

- M. B, qui est responsable de cette situation, devra être condamné à leur payer les sommes que leur réclame Vivadour, en droit d’obtenir de ses voisins l’extraction et la neutralisation de la cuve litigieuse dont elle a appris l’existence par les époux Y,

- la servitude par destination du père de famille n’est opposable à l’acquéreur du fond grevé que si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait état ou s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition, de sorte qu’ils n’en bénéficient pas.

Par conclusions visées le 23 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, Monsieur D demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner M B à lui payer une indemnité d’un montant de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, iI fait valoir que :

- il ressort de tous les actes produits que M B a sciemment dissimulé la présence de la cuve à fuel litigieuse sur le terrain voisin à tous les intervenants aux actes de cession successifs de ses propriétés tant en 1993 qu’en 2017 puisqu’il n’en a jamais fait aucune mention,

- étant également victime de cette fautive omission, il ne saurait voir sa responsabilité contractuelle engagée,

- il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des investigations extérieures aux biens vendus dès lors qu’il incombait à M B de l’informer de la situation générée par la vente de ses terrains au niveau de la cuve litigieuse,

- un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ni du diagnostic immobilier et ne peut donc transmettre que les informations portées à sa connaissance; il ne peut être tenu pour responsable des vices révélés après la vente dont il n’a pas eu connaissance notamment lorsqu’il s’avère que le vendeur les connaissait parfaitement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2021 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 octobre 2021.

MOTIFS

Sur la non conformité

Aux termes de l’article 1604 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose strictement conforme au contrat conclu entre les parties.

Il est constant que selon acte notarié du 18 juillet 2017 M. B a vendu aux époux Y une maison à usage d’habitation équipée d’un chauffage au fioul, ainsi que précisé en page 20 du diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte, sans autre précision quant à la situation de la citerne.

La citerne fait partie intégrante de l’installation de chauffage, s’agissant d’ immeuble par destination. Il n’est pas contesté que la citerne se trouve sur la parcelle voisine appartenant à la société Vivadour depuis 1993, et que le vendeur ne pouvait l’ignorer puisqu’il admet l’avoir mise en place en 1972 lors de la construction de sa maison. Aucune mention ni dans l’acte sous-seing-privé, ni dans l’acte authentique ne précise ce point. M B ne justifie pas en avoir informé les acquéreurs préalablement à leur achat.

Le rapport d’expertise amiable Saretec, qui n’est pas contredit sur ce point par le rapport d’expertise amiable Elex, permet de se convaincre que les acquéreurs, non professionnels, ne pouvaient déceler la situation de la cuve à fioul.

Au regard de ces éléments, le jugement qui a constaté que M. B qui s’était engagé à livrer à ses acquéreurs un bien équipé d’une citerne se trouvant sur la propriété vendue et non pas sur la propriété voisine, a manqué à son obligation de délivrance conforme, doit être confirmé.
Sur l’indemnisation

En application de l’article 1611 du Code civil, M B est donc tenu d’indemniser les époux Y.

Les époux Y produisent un devis de la société ISP pour le remplacement de la cuve à fioul d’un montant de 10367,50 euros et un devis de la société MTC relatif aux travaux accessoires à la pose de la cuve d’un montant de 2231 euros, soit une somme de 12598,50 euros. Ces devis ont été approuvés par les experts mandatés par les parties et peuvent donc être retenus.

Les époux Y justifient également de lettres de mise en demeure datées du 6 mars 2018 et du 29 août 2018, adressées par la société Vivadour sollicitant le paiement des frais d’extraction de la cuve à fioul de leur fond et appuyées par un devis de la société Rodriguez d’un montant de 9000 euros et un devis de la société Labat d’un montant de 841,20 euros.

M. B soutient d’une part l’irrecevabilité de la demande en ce qu’elle émane d’un tiers qui n’est pas partie à la procédure et d’autre part en ce qu’elle serait prescrite.

Force est de constater que la demande d’indemnisation est formée par les époux Y, en conséquence aux mises en demeure reçues de la société Vivadour, et dont ils justifient, et que les époux Y sont bien parties à la procédure.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Comme il a été vu ci avant, la présence de la citerne sur le fond de la société Vivadour, n’était pas détectable pour des non professionnels. A défaut de toute mention dans l’acte de vente et de toute preuve rapportée par M. B de ce qu’il en avait avisé la société Vivadour , celle-ci n’en a donc connu l’existence que lorsqu’elle en a été informée par les époux Y en 2018, de sorte que son action n’est pas prescrite.

M. B soutient également que la société Vivadour ne pourrait engager une action contre les époux Y qui bénéficieraient d’une servitude de père de famille pour l’usage de la cuve.

L’article 692 du code civil dispose que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. La présence de la cuve sur le fonds de la société Vivadour n’étant pas apparente, M. B est mal fondé à invoquer l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

Dès lors, la société Vivadour est en droit d’exiger le retrait de la cuve. Les époux Y justifient avoir reçu deux mises en demeure à cet effet de la société Vivadour le 6 mars 2018 puis le 29 août 2018.

C’est à juste titre que le premier juge, s’agissant d’un préjudice certain en lien avec le défaut de conformité, a fait droit à leur demande d’indemnisation à hauteur des devis produits de la société Rodriguez et Fils et de la société Labat, soit une somme de 9841,50 euros.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur la demande en garantie formée à l’encontre de l’agent immobilier

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Ce devoir implique qu’il vérifie personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise et, au besoin, qu’il s’informe sur toute discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle.

En l’espèce, il est établi que la présence de la cuve à fioul sur le fond voisin n’était pas apparente, de sorte que l’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel du bâtiment, ne pouvait ni envisager cette situation, ni en connaître. Il ne lui incombait donc pas d’interroger particulièrement le vendeur sur l’emplacement de la cuve à fioul. M. B ne justifie pas avoir informé M. D sur l’emplacement de la cuve. Aucune faute ne peut donc être reprochée à l’agent immobilier.

Le jugement de première instance qui a débouté M. B de sa demande en garantie présentée à l’encontre de M. D sera en conséquence confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. B qui succombe sera condamné à verser aux époux Y une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et une somme de 2500 euros à M D sur le même fondement, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant:

CONDAMNE M. B à verser aux époux Y une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. B à verser à M. D une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. B de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. B aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, Conseiller, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Conseiller, 1. N O P Q