COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2008

N° 2008/ 200

Rôle N° 06/07798

Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE LE PIGNALS

C/

Y Z

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Mars 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 04/2378.

APPELANT

Syndicat des Copropriétaires de l’ IMMEUBLE LE PIGNALS, sis à ISOLA 2000, représenté par son syndic en exercice , la STE SITA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité c/o SA SITA, XXX

représenté par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour, plaidant par M^e Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Claire VERNEIL, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur Y Z

né le XXX à XXXXXX

représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par M^e Antoine ANDREI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2008 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2008.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur: Madame ISSENJOU, Conseiller

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2008,

Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, Procédure et prétentions des parties:

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Le Pignals » situé à ISOLA 2000 qui s’est tenue le 17 novembre 2003 a été notamment votée la résolution suivante :

8^e résolution : « l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals en tant que propriétaire d’une partie du volume où se situe la servitude publique de passage ou lié au bâtiment du Front de Neige, adopte l’objet et tous les motifs ci-après énoncés :

Objet : approbation de la convention contractuelle signée entre les syndicats du Front de Neige et la commune d’Isola pour se substituer définitivement aux derniers gestionnaires depuis disparition de l’A.S.F.N. soit 1/ l’USPI (les commerçants) et 2/ l’Association Renouveau Isola 2000 (loi 1901 créée par M^e X) qui ont géré provisoirement la servitude publique et la galerie marchande du Front de Neige en attendant la création d’une nouvelle structure aujourd’hui proposée.

Motifs : remplacement du dernier gestionnaire de la servitude publique, l’Association Renouveau Isola 2000, loi de 1901, créée à la demande de la commune d’Isola par M^e X selon ordonnance du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 décembre 1999 et qui avait pour objet « à titre provisoire de se substituer à l’A.S.F.N. dans la gestion et l’entretien des biens qui selon le cahier des charges de droit privé de la station d’ISOLA 2000, ressortissent à l’A.S.F.N. et ce jusqu’à ce que la situation actuelle de l’A.S.F.N. ait trouvé une solution judiciaire ou amiable » par la commune d’Isola qui sera le gestionnaire de la servitude publique et prendra en charge le coût de l’entretien, de la gestion, et de la mise en sécurité réglementaire de la galerie marchande incluse dans la servitude publique selon l’acte notarié établi par M^e LESCANE, notaire de la commune, signé le 14 avril 2003 entre le syndic SITA, le syndic SOGAZUR et le Maire d’Isola, M. C-D E, document joint à cet ordre du jour ».

Par exploit délivré le 2 avril 2004 Monsieur Y Z copropriétaire qui s’est opposé au vote de cette résolution a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals devant le Tribunal de Grande Instance de Nice pour l’entendre annuler cette 8^e résolution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals s’étant opposé à cette demande le Tribunal de Grande Instance de Nice a selon jugement en date du 21 mars 2006 :

— Annulé la résolution n° 8 de l’assemblée générale de la copropriété « Le Pignals » en date du 17 novembre 2003,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals à payer à Monsieur Y Z la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 25 avril 2006 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals a formé appel de cette décision.

Il demande à la cour :

— De réformer le jugement attaqué,

— De débouter Monsieur Y Z de ses demandes,

— De le condamner au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux d’appel.

Il fait valoir :

— Que cette résolution concerne l’ensemble des copropriétés qui ont le bénéfice d’une servitude relative au Front de Neige,

— Que cette résolution porte sur l’approbation d’une convention notariée des 14 et 16 avril 2003 qui en raison de la liquidation judiciaire du gestionnaire d’origine, l’A.S.F.N., met à la charge de la commune Isola les frais d’entretien de la servitude publique, et ne modifie en rien les droits réels déjà existants des différents copropriétaires même si elle peut être publiée pour opposabilité aux différents acquéreurs,

— Que cette résolution ne fait donc qu’approuver le principe incontournable du changement de gestionnaire de la servitude déjà inscrite dans les cahiers des charges des immeubles,

— Que cette résolution a été régulièrement prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur Y Z sollicite pour sa part la confirmation de la décision entreprise et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient :

— Que le couloir de circulation en cause constitue une galerie marchande pour certains immeubles et un simple passage pour la copropriété « Le Pignals »

— Que ce couloir est une partie commune de la copropriété « Le Pignals »,

— Que par le biais de cette convention il est prévu de transformer ce couloir en galerie marchande,

— Que l’enregistrement de la convention incriminée constitue l’aliénation d’un droit réel immobilier,

— Que cette délibération a été prise dans la continuité des délibérations antérieures et du projet de protocole d’accord voté et approuvé par le syndicat en 2001 qui ont été sur son recours annulées.

— Que le vote de cette délibération relève de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Motifs de la décision :

Le complexe immobilier Isola 2000 comprend notamment un groupe de bâtiments jointifs dénommés « Front de Neige ».

Ces bâtiments, dont l’immeuble le Pignals, comportent en rez-de-chaussée une galerie publique destinée à assurer une liaison perpétuelle entre eux.

Le cahier des charges (20° page) a institué une servitude de passage « ayant pour objet de permettre à tous habitants et résidents desdits bâtiments, de même qu’à leurs visiteurs et d’une façon générale à tous usagers et visiteurs de la station Isola 2000 d’emprunter la galerie, les halls d’entrée et les couloirs de circulation dont il a été parlé plus haut et également de passer d’un niveau à l’autre par des escaliers et ascenseurs ».

Le cahier des charges stipule par ailleurs :

—  21° page : « s’agissant de la galerie et des halls d’entrée, la charge de leur entretien, de leur chauffage, de leur éclairage, de la ventilation mécanique et de leur nettoiement y compris les extérieurs des vitres est et sera assumée par l’Association Syndical du Village du Front de Neige (l’A.S.F.N.),

—  126° page : 2° Les propriétaires et copropriétaires de ces divers bâtiments sont tenus à titre de servitude perpétuelle, de supporter le passage dans cette galerie et les halls d’entrée en constituant l’accès de tous autres propriétaires ou copropriétaires du « Front de Neige » de tous leurs visiteurs et de même de tous visiteurs ou usagers de la station. 3° En contrepartie de ces servitudes et sujétions, l’entretien de cette galerie et des halls d’entrée en constituant l’accès, bien qu’ils appartiennent aux propriétaires et copropriétaires des bâtiments où ils sont établis, est assuré, par tous les propriétaires de la zone du présent cahier des charges qu’ils soient ou non propriétaires dans le groupe de bâtiments Front de Neige ».

Conformément au cahier des charges l’entretien de cette galerie de communication, devenue au fil du temps galerie marchande, a été assuré par l’A.S.F.N. jusqu’au jour de sa liquidation judiciaire prononcée par jugement en date du 2 février 1999, puis de manière provisoire par l’U.S.P.I, association de commerçants, et par l’Association Renouveau Isola 2000.

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals tenue le 11 décembre 2002 a notamment voté à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 10 suivante : « l’assemblée générale vote le principe d’une solution alternative concernant le changement de gestionnaire et consistant à faire enregistrer par un acte notarié la charge de l’exploitation et de l’entretien de la servitude de passage par la mairie d’ISOLA. L’assemblée générale mandate le syndic pour signer tous les actes administratifs nécessaires et demande que soit insérée un clause comme quoi la commune renoncera à toute action pour quelque cause que ce soit à l’encontre des copropriétaires du PIGNALS, notamment en remboursement éventuel de travaux réalisés par la mairie pour la mise en sécurité de la galerie marchande et de la servitude de passage ».

Monsieur Y Z qui a formé un recours à l’encontre de cette délibération a été débouté de toutes ses demandes par jugement du TGI de Nice en date du 28 novembre 2005 (confirmé par adoption de ses motifs par arrêt de la Cour de céans en date du 14 décembre 2007) qui retient « que la référence à la nécessité d’un acte notarié ne saurait en soi faire présumer que sous couvert d’exploitation et d’entretien de la servitude de passage est visé en réalité un acte d’aliénation étant entendu que la servitude de passage est déjà acquise et qu’aucune modification relative à la destination des parties communes concernées par cette servitude ne résulte de la délibération votée et que l’exploitation et l’entretien de la servitude de passage consenties à la mairie ont pour objet notamment de faire exécuter par celle-ci tous les travaux rendus obligatoires pour assurer la sécurité du public, travaux qui peuvent être autorisés par la majorité de l’article 25 ».

Aux termes d’une convention des 14 et 16 avril 2003 passée devant notaire dite du Front de Neige la commune d’Isola s’est engagée à assurer l’entretien et la sécurité du couloir du « Front de Neige ».

La 8^e résolution de l’assemblée générale du 17 novembre 2003 n’encourt donc aucune annulation dès lors qu’en adoptant à la majorité de l’article 25, conformément au règlement de copropriété, la convention contractuelle signée entre les syndicats du Front de neige et la Commune d’Isola, elle n’a fait qu’approuver le principe du changement de gestionnaire de la servitude déjà inscrite dans le cahier des charges sans que cela, contrairement aux affirmations erronées du premier juge, tende à transformer le couloir en galerie marchande et constitue l’aliénation d’un droit réel et immobilier.

En dernier lieu si effectivement les résolutions n° 9 et 10 adoptées par l’assemblée générale du 11 octobre 2001 ont été annulées par jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 25 janvier 2005, il convient toutefois de noter que ces délibérations qui visaient à « signer la convention de bail du couloir de circulation parties communes du PIGNALS » avaient un objet distinct de celles précitées.

La décision déférée sera par voie de conséquence infirmée et Monsieur Y Z débouté de ses demandes.

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Par ces Motifs :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 21 mars 2006,

Déboute Monsieur Y Z de ses demandes,

Condamne Monsieur Y Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Pignals la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur Y Z aux dépens de première instance et d’appel, en ordonne distraction au profit de la SCP PRIMOUT-FAIVRE,-avoués sur leur affirmation d’en avoir fait l’avance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.B M. BUSSIERE