COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2011

N° 2011/ 418

Rôle N° 09/17641

Z A

C/

B Y

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BLANC

SCP MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES-SUR-MER en date du 01 Septembre 2009 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-08-906.

APPELANT

Monsieur Z A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/000757 du 22/01/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ AIX EN PROVENCE)

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX – XXX

représenté par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,

Assisté de la SCP AUBRY – GUIGONIS, avocats au barreau de GRASSE substituée par M^e Béatrice GUIGONIS, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,

Assisté de M^e Christian CHIZAT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, Président, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame Zouaouia MAGHERBI, Vice président affecté à la cour par ordonnance spéciale du Premier Président

Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2011

Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 1^er février 1998, Monsieur Y a donné en location à Monsieur X un appartement (studio) avec cave et parking situé à Saint-Laurent-du-Var moyennant un loyer de 2 100 francs (320,14 €).

Se plaignant de retard important dans la délivrance du parking, d’un trouble de jouissance dû à un dégât des eaux et d’un trop payé de charges et de loyers, Monsieur X a assigné son bailleur. Par jugement du 1^er septembre 2009, le tribunal d’instance de Cagnes-sur-mer a :

débouté Monsieur X de ses demandes relatives au parking,

condamné Monsieur Y, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à faire réaliser les travaux de réfection de l’appartement de Monsieur X rendus nécessaires par les dégâts des eaux des 28 mars et 19 décembre 2007,

condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

condamné Monsieur Y, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à délivrer à Monsieur X les décomptes précis des charges et les états de régularisation annuelle pour les années 2003 à 2008,

condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 1 522,69 euros avec intérêts à compter du 7 novembre 2008, au titre du trop perçu de loyers pour la période de septembre 2003 à mai 2009 inclus,

dit que le loyer hors charges dû par Monsieur X à compter du 1^er février 2008, s’élève à la somme mensuelle de 403,10 euros et à compter du 1^er février 2009 à la somme mensuelle de 414,98 euros.

Le 1^er octobre 2009, Monsieur X a interjeté appel de cette décision limitant son recours aux dispositions concernant le parking. Selon ses dernières écritures il sollicite sa confirmation en ce qu’elle a :

dit que le loyer était de 403,10 euros à compter du 1^er février 2008 et de 414,98 euros à compter du 1^er février 2009,

condamné Monsieur Y à lui payer la somme de 1 522,69 euros avec intérêts de retard à compter du 7 novembre 2008 au titre du trop perçu de loyers pour la période de septembre 2003 à mai 2009 inclus,

condamné Monsieur Y à lui payer la somme de 1 500 euros pour trouble de jouissance.

Il demande son infirmation en ce qu’elle a rejeté sa demande en dommages-intérêts concernant la délivrance du parking et la condamnation de Monsieur Y à lui payer la somme de 10 000 euros de ce chef. Il souhaite aussi une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le parking prévu au bail ne lui a été délivré que le 10 mai 2008 soit plus de dix ans après son entrée dans les lieux et que durant cette période il a dû stationner son véhicule sur un terrain vague situé à proximité de la résidence où il a subi plusieurs dégradations. Il sollicite pour ce préjudice la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts.

Il se plaint également d’une mauvaise indexation de son loyer par le bailleur et d’un versement en trop de la somme de 1 522,69 euros. Il expose aussi avoir été victime de deux sinistres que son bailleur n’a réparés qu’en cours de procédure, après le jugement de première instance, ce qui justifie sa demande de réparation de son trouble de jouissance.

Monsieur Y conclut :

à la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande Monsieur X relative au parking, son locataire, à qui il avait mis à disposition un garage durant un certain temps, ayant pu stationner sur un terrain appartenant à la résidence,

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à l’infirmation de la décision déférée du chef des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ayant effectué toutes les diligences pour remettre les lieux en l’état et le retard provenant du refus de Monsieur X de faire exécuter les travaux,

à un trop perçu de loyer de 832,63 euros, Monsieur X n’appliquant pas les bons indices, en ne prenant pas en compte la réforme résultant de la loi du 8 février 2008,

à un nouveau loyer 430,04 euros au 1^er février 2008,

à la condamnation de Monsieur X à lui payer les loyers et provision sur charges dus depuis novembre 2008 en deniers ou quittances outre la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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* * *

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de constater que la confirmation des condamnations concernant l’exécution des réparations et la délivrance des justifications de charges n’est pas demandée, satisfaction ayant été donnée au locataire durant la procédure d’appel enlevant tout objet à ces condamnations.

Sur le parking :

Tant par application de l’article 1719 du code civil que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer un preneur la chose louée.

Le bail du 1^er février 1998 décrit la chose louée comme comprenant un studio avec cave et parking.

À la suite de difficultés avec le promoteur, ce parking n’a pu être aménagé lors de la délivrance de l’immeuble et ce n’est qu’en mai 2008 soit plus de dix ans après que les occupants de la résidence ont pu prendre possession de l’espace prévu pour le stationnement des véhicules.

Certes ils ont pu se garer à proximité sur un terrain dont les pièces produites ne permettent pas d’apprécier s’il s’agissait d’un terrain public ou privé ; il semble selon un courrier de Monsieur Y qu’il s’agissait d’un terrain appartenant au promoteur mais extérieur à la résidence et que par la suite la commune a acquis pour en faire un parking public.

Contrairement à ce qu’il prétend, Monsieur Y n’établit pas avoir mis à la disposition de Monsieur X un garage produisant pour cela un plan où figure ce garage mais qui ne peut prouver que son locataire en a eu l’usage.

Ainsi durant plus de dix ans, Monsieur X n’a pas disposé du parking prévu au bail. Les difficultés rencontrées par le bailleur pour lui délivrer ce parking ne sauraient écarter sa responsabilité qui n’est pas recherchée sur le fondement de la faute mais de l’obligation de délivrance.

Pour être réel, la facilité et la sécurité du stationnement constituant un élément non négligeable pour le preneur, le préjudice ne doit pas être exagéré, Monsieur X ayant pu garer son véhicule à proximité et d’ailleurs durant dix ans, il n’a formé aucune réclamation. Ce préjudice doit être évalué à la somme de 500 euros.

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Sur le trouble de jouissance :

Deux dégâts des eaux se sont produits dans le local loué le 28 mars 2007 et le 19 décembre 2007 provenant du moins pour le premier de la fuite d’une canalisation se trouvant dans les parties communes.

Monsieur Y soutient ne pas avoir eu connaissance du second sinistre. Mais cependant la lettre du conciliateur du 6 février 2008 lui signale l’existence de ces deux sinistres.

Il explique le retard pris pour effectuer les réparations par le fait que Monsieur X n’a pas permis au syndic de la copropriété de mettre en 'uvre les travaux de remise en état. Pour établir cela il se fonde sur une lettre du syndic du 23 novembre 2007 et qui ne peut concerner que le premier sinistre, par laquelle ce syndic indique qu’il semblerait que le locataire ait déclaré à la personne venant effectuer le second devis qu’il s’opposait à la réalisation des travaux et qu’il semblerait vouloir les faire lui-même contre indemnités.

Ce courrier au conditionnel et qui ne fait que rapporter les paroles qui auraient été tenues à un tiers ne suffit pas à prouver l’opposition de Monsieur X à l’exécution des travaux, aucun courrier émanant de sa part prouvant cela, au contraire celui qu’il a adressé le 8 janvier 2008 au syndic où il indique que comme locataire, il n’a pas à exécuter les travaux tend à prouver le contraire.

Ainsi Monsieur Y ne démontre pas que le retard pris dans la remise en état de l’appartement loué à Monsieur X soit du fait de ce dernier.

C’est très exactement que le premier juge a évalué à la somme de 1 500 euros les dommages-intérêts dus pour trouble de jouissance.

Sur les loyers :

La loi du 26 juillet 2005 a substitué pour la révision annuelle du loyer à l’indice du coût de la construction établi par l’INSEE un nouvel indice appelé indice de référence des loyers pour les révisions de loyers intervenant après le 1^er janvier 2006. Cet indice a été modifié par la loi du 8 février 2008 et cette modification s’applique aux révisions postérieures à son entrée en vigueur (10 février 2008).

Pour contester les modalités de calcul détaillées présentées par Monsieur X et reprises par le jugement attaqué, Monsieur Y prétend que le nouvel indice étant entré en vigueur le 10 février 2008, la révision des loyers ne pouvait s’opérer selon cet indice et calcule pour les années 2007 et 2008 le nouveau loyer selon la variation de l’indice du coût de la construction.

S’il est exact que le nouvel indice ne pouvait pas s’appliquer avant la révision du loyer du 1^er février 2009, par contre les révisions opérées en 2006, 2007 et 2008 devaient se calculer, non pas selon la variation de l’indice du coût de la construction mais selon celle de l’indice de référence des loyers alors en vigueur. C’est avec cet indice que Monsieur X a calculé les nouveaux loyers dus à compter des 1^er févriers 2006, 2007 et 2008 et son calcul s’avère exact. C’est très exactement que pour la révision de février 2009, il applique le nouvel indice (117,03) en vigueur au 3^e trimestre 2008, dernier publié pour aboutir à un loyer révisé de 414,98 euros.

Son raisonnement et ses calculs s’avèrent exacts et il convient en adoptant pour le surplus les motifs du premier juge de confirmer le jugement attaqué tant en ce qui concerne le nouveau loyer que la répétition du trop versé.

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Il n’est pas soutenu que Monsieur X n’aurait pas payé son loyer et la provision sur charges exigible depuis novembre 2008 ; dès lors la demande de Monsieur Y en paiement de ces loyers et provisions sur charges en deniers ou quittances ne constitue qu’un rappel d’une obligation et non pas une demande en justice sur laquelle la Cour devrait se prononcer.

Pour être fondée en son principe l’appel de Monsieur X était exagéré dans son montant. Pour ce motif il convient de laisser à chaque partie le montant de ses frais non compris dans les dépens ainsi que les dépens qu’elle aurait engagés.

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PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Réforme le jugement du 1^er septembre 2009 du tribunal d’instance de Cagnes en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur X relative au parking ;

Statuant de nouveau de ce chef, condamne Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

Déclare devenues sans objet les condamnations relatives à la remise en état du local et à la remise des justifications des charges ;

Confirme le jugement attaqué pour le surplus ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a engagés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT