COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2014

N°2014/

Rôle N° 13/12498

XXX

C/

XXX

SARL PARC OASIS DEVELOPPEMENT

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Robert Y

M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Mai 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 03/04202.

APPELANTE

Association Syndicale Libre PARC RESIDENTIEL DE LOISIRS PARC OASIS, demeurant RD 559 – Lieudit Joffres – 83580 GASSIN

représentée par M^e Robert Y, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMEES

XXX immatriculée au R.C.S. de FREJUS sous le numéro 412 935 132, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège social sis, demeurant XXX

représentée par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Catherine MAGNAN, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL PARC OASIS DEVELOPPEMENT immatriculée au R.C.S. de FREJUS sous le numéro 430 143 958, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant XXX

représentée par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Catherine MAGNAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annie DABOSVILLE, Présidente, et Monsieur Martin DELAGE,, chargés du rapport.

Monsieur Martin DELAGE, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Annie DABOSVILLE, Présidente

Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller

Monsieur Martin DELAGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2014.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2014.

Signé par Madame Annie DABOSVILLE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La société SNC Parc Oasis a aménagé un parc résidentiel de loisirs dit Parc Oasis sur un terrain de près de 15 ha situés sur la commune de Gassins.

Ce parc, sur lequel se trouvent différents équipements communs, restaurant, piscine, tennis et des parties communes, voies d’accès et espaces verts, se compose de 248 lots, vendus à différents propriétaires et destinés à recevoir une construction d’habitation légère de loisirs.

Le lot numéro 249 a été réservé à l’aménageur la SNC Parc Oasis.

L’intégralité des 248 lots de terrains constructibles ont été vendus. Tous les propriétaires des terrains constituant le Parc Oasis sont, de par leur acquisition, devenus automatiquement membre de l’association syndicale libre, XXX.

La SNC Parc Oasis n’est pas membre de droit de cette ASL, comme cela a été jugé par la cour d’appel d’Aix dans un arrêt du 15 mai 2014.

Se plaignant du montant exagéré des charges, différents propriétaires ont saisi le tribunal de grande instance de Draguignan en septembre 2003 afin d’obtenir en urgence la réouverture des parties communes du parc qui avaient été fermées et le paiement de dommages-intérêts.

Plusieurs ordonnances d’incident ont été rendues par le juge de la mise en état et des mesures d’expertise comptable et immobilière ont été ordonnées. L’expertise comptable a été confiée à Monsieur X selon ordonnance d’incident du 14 avril 2004. L’expertise immobilière été confiée à Monsieur C selon ordonnance d’incident du 30 juin 2005.

XXX est intervenue volontairement à la procédure le 8 juin 2004. Divers autres colotis sont intervenus également à la procédure entre 2003 et 2012.

Le 12 mai 2006 différents colotis et l’association syndicale libre Parc Oasis ont appelé en intervention forcée la société civile professionnelle notariée Z-D-E-F, prise en la personne de maître Z notaire, aux fins de jugement commun, d’explications sur la consistance juridique précise du lot numéro 249, sur la volonté des aménageurs initiaux. La jonction des procédures a été ordonnée le 21 septembre 2006.

Monsieur X, expert-comptable, a déposé son rapport le 22 novembre 2007 concernant la question de la surfacturation et le bien-fondé des appels de fonds. Monsieur B, expert immobilier a déposé son rapport le 29 juillet 2008 concernant la consistance du lot 249.

Par décision en date du 15 mai 2013, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté l’XXX de l’intégralité de ses demandes. Le tribunal a considéré que, faute d’avoir mis en 'uvre la clause compromissoire figurant au cahier des charges, l’ensemble des demandes y compris reconventionnelles portant sur le transfert de propriété, telle que la production du certificat de conformité, la rétrocession des parties communes ainsi que l’indemnisation du préjudice de jouissance, étaient irrecevables. Le tribunal a également rejeté comme étant prescrite, la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’article 24 du cahier des charges. Il a également rejeté toutes les autres demandes de condamnations financières et a condamné les demandeurs au paiement au bénéfice de la SNC Parc Oasis d’une somme de 40.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre celle de 20.000 € au profit de la SCP Z, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

XXX a interjeté appel de cette décision.

*****

Vu les conclusions prises pour la SARL Parc Oasis Développement et la SNC Parc Oasis, déposées et signifiées le 4 août 2014, sollicitant

au principal de :

' constater l’irrégularité de la saisine du tribunal de grande instance de Draguignan par les assignations en date des 12,19 et 24 septembre 2003, et en conséquence de prononcer l’irrecevabilité des demandes de l’XXX sans examen au fond

subsidiairement :

' constater que la demande en nullité de l’article 21 du cahier des charges constitue une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause appel, la déclarer en conséquence irrecevable,

' constater que la demande en nullité de l’article 24 du cahier des charges fondées sur son caractère potestative a été présentée pour la première fois dans les conclusions d’appel signifié le 10 septembre 2013, la déclarer en conséquence irrecevable,

à titre infiniment subsidiaire :

' dire que l’article 24 du cahier des charges ne saurait être qualifié de clause purement potestative, en conséquence débouter l’ASL de sa demande de nullité de cet article,

à titre infiniment subsidiaire :

' dans l’hypothèse où la cour estimerait devoir examiner les demandes de l’ASL concernant le certificat de conformité, surseoir à statuer sur lesdites demandes en considération de la question préjudicielle relative au bien-fondé de la commune de Gassin en son refus de délivrance du certificat de conformité et relevant de la compétence exclusive du juge administratif, inviter en conséquence les parties à mieux se pourvoir devant la juridiction administrative aux fins qu’il soit statué sur cette question préjudicielle,

en tout état de cause :

' condamner l’ASL à verser la somme de 40.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions récapitulatives prise pour l’ASL Parc Résidentiel de Loisir Parc Oasis, déposées et signifiées le 2 septembre 2014 tendant à :

— la condamnation de la SNC Parc Oasis à produire le certificat de conformité,

— la condamnation de la SNC Parc Oasis à rétrocéder à l’XXX les parties communes,

— débouter la SNC Parc Oasis de sa demande de revendication de propriété,

— la condamner au paiement des sommes dues au titre des charges,

— reconnaître le caractère léonin et purement potestatif de l’article 24-3 du cahier des charges concernant la rémunération des services offerts par la SNC parc Oasis,

— la condamner à l’indemniser au titre du préjudice résultant de la privation de jouissance des équipements communs, la condamner aux frais d’expertise ainsi qu’à une somme de 40.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en 'uvre de la clause compromissoire :

En application de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit en suspendre le cours.

Selon les dispositions de l’article 74 du même code, les exceptions doivent à peine de d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Il est constant que le moyen tiré de l’existence d’une clause compromissoire est régi par les dispositions gouvernant les exceptions de procédure, dès lors le moyen d’incompétence du juge étatique doit être soulevé avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, la XXX aurait dû être déclarée irrecevable en sa demande d’application de la clause compromissoire par le premier juge pour ne pas l’avoir invoquée in limine litis et avant toute défense au fond. Elle a en effet pris des conclusions récapitulatives en janvier 2011, sans que soit soulevée cette exception de procédure. Elle n’a d’ailleurs pas saisi le juge chargé de la mise en état de cette exception qui est du ressort de sa compétence.

Dès lors le jugement entrepris sera réformé.

En application des dispositions de l’article 568 du CPP, lorsque la cour d’appel est saisie d’un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou d’un jugement qui statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.

L’évocation ne fait pas obstacle à l’application des articles 554, 555 et 563 à 567.

En l’espèce compte tenu de la complexité du litige, la cour considère qu’il est d’une bonne administration de la justice de sauvegarder le double degré de juridiction sur les questions non tranchées.

L’ensemble des demandes y compris reconventionnelles portant sur le transfert de propriété ne sera pas évoqué, la cause et les parties seront renvoyées devant le juge du fond pour statuer sur ces questions.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’article 24-3 du cahier des charges :

L’article 24.3 du cahier des charges est ainsi libellé : La SNC Parc Oasis est chargée par l’aménageur du parc de la gestion de l’ensemble du parc. Compte tenu de cette obligation, les acquéreurs s’engagent à adhérer sans réserve au règlement intérieur mis en place par la société gestionnaire ainsi qu’à tous les modificatifs qu’elle jugerait utile d’apporter. Il est convenu que ce règlement est prioritaire sur les décisions éventuellement contraires prises par l’ASL. Il sera en permanence affiché à la disposition des acquéreurs dans les locaux de la société assurant la gestion du parc.

Devant le premier juge, l’association syndicale libre a sollicité la nullité de l’article 24.3 du cahier des charges. Le tribunal a considéré que cette demande était prescrite.

L’association syndicale libre demandait au tribunal de reconnaître le caractère léonin de ces dispositions. Elles concernent notamment la rémunération des services offerts par la SNC Parc Oasis selon ses propres barèmes.

Comme l’a d’ailleurs déjà relevé la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans deux arrêts du 25 mai 2012, à l’occasion de recours formés par deux copropriétaires s’opposant au paiement des frais de fonctionnement qui leur étaint réclamés par la SNC Parc Oasis, les conditions de la rémunération des services offerts par cette dernière ne permettent aucun contrôle par les utilisateurs propriétaires. Ces dispositions apparaissent purement potestatives dans la mesure ou la naissance de l’obligation dépend de la seule volonté d’un seul des cocontractants. La SNC Parc Oasis peut ainsi fixer elle-même les frais de gestion et appeler des fonds pour des montants qu’elle fixe discrétionnairement.

En application de l’article 1174 du Code civil, toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Cette nullité au caractère absolu, se prescrivait avant la loi du 17 juin 2008, par 30 ans. Depuis ce texte, la prescription de droit commun est de cinq ans. Le contrat ayant été conclu en 1999, le délai de prescription aurait dû s’achever en 2029. Le nouveau texte prévoit à titre transitoire en son article 26 :'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. Ce texte étant entré en vigueur le 19 juin 2008, le délai de l’action nullité expirait le 19 juin 2013.

Contrairement à ce qu’a jugé le premier juge la demande en nullité de la clause litigieuse présentée en 2012, même si elle l’était à l’origine sur un autre fondement (caractère léonin), n’est donc pas prescrite. La décision sera réformée et l’article 24.3 du cahier des charges annulé.

Sur les autres dispositions du jugement :

C’est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a statué sur la validité de la saisine du tribunal (intervention volontaire de l’ASL) sur la responsabilité de la SCP Z, sur la condamnation de la SNC Parc Osasis au paiement des sommes dues à l’XXX. La décision sera confirmée.

PAR CES MOTIFS :

Par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision rendue par le tribunal de grande instance de Draguignan le 21 juin 2013, en ce qu’elle a dit et jugé que l’ensemble des demandes portant sur le transfert de propriété étaient irrecevables, faute de mise en oeuvre de la clause compromissoire,

Infirme cette même décision en ce qu’elle a dit et jugé irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’article 24-3 du cahier des charges du PRL PARC OASIS en raison de la prescription,

Confirme la décision pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare la SNC Parc Oasis irrecevable en son exception de procédure tirée de l’absence de mise en oeuvre de la clause compromissoire,

Déclare nulle et de nul effet la clause prévue à l’article 24-3 du cahier des charges,

Renvoie la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes y compris reconventionnelles portant sur le transfert de propriété,

Condamne les sociétés XXX et SARL POD aux dépens de l’appel, dont distraction au profit de maître Y sur son affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

MD