COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2014

N° 2014/465

Rôle N° 13/08598

D X

Z A épouse X

SARL BOULANGERIE PATISSERIE X

C/

H-I Y

F G épouse Y

SARL D NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 09 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/06479.

APPELANTS

Monsieur D X

né le XXX à XXX,

XXX

représenté par M^e Joseph-paul MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame Z A épouse X

née le XXX à XXX,

XXX

représenté par M^e Joseph-paul MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL BOULANGERIE PATISSERIE X

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siége,

XXX

représenté par M^e Joseph-paul MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur H-I Y,

XXX

représenté par M^e Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE

Madame F G épouse Y,

XXX

représentée par M^e Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE

SARL D NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER,

XXX

représentée par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, H Jacques BAUDINO, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. H-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2014,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé produit à la procédure par les époux H-I Y en date du 17 décembre 2007 et signé par les époux D X , il a été stipulé que :

— les époux H-I Y représentés par la SARL NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER , donnent à bail à usage commercial aux époux X , preneurs , des biens immobiliers sis à XXX , pâtisserie, confiserie et glaces , sauf l’appartement destiné à l’usage exclusif d’habitation par le preneur

— le bail est consenti pour une période de 9 ans du 15 décembre 2007 au 14 décembre 2016

— le loyer annuel hors taxes est fixé à la somme de 18.000 euros révisable , outre une provision mensuelle pour charges de 480 euros

— une somme de 56.000 euros a été versée par les preneurs à titre d’indemnité destinée à compenser la dépréciation des locaux résultant de l’existence du bail commercial

— la gratuité de deux mois de loyers est consentie aux preneurs en contrepartie de la rénovation des revêtements muraux du local commercial et de l’appartement

— à défaut de paiement d’un seul terme de loyer , des provisions , taxes , impositions , charges ou inexécution de l’une quelconque des clauses du bail , celui ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par assignation en date du 14 juin 2010 les époux X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X ont fait citer devant le Tribunal de Grande Instance de Nice les époux H-I Y et la société NARDI aux fins de :

— voir dire la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X titulaire du bail commercial conclu par les époux H-I Y

— voir déclarer nuls et sans effets les commandements de payer délivrés aux époux X le 7 octobre 2009 et le 1 avril 2010.

En conséquence

— débouter les époux H-I Y de leur demande reconventionnelle en résiliation de bail commercial , expulsion et paiement d’une somme de 23.767,58 euros.

Subsidiairement les requérants ont sollicité des délais de paiement.

Ils ont demande également au subsidiaire au tribunal de constater que la société NARDI avait commis des manquements en sa qualité de rédacteur de l’acte de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence ils ont demandé sa condamnation à payer à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X une somme provisionnelle de 150.000 euros .

Ils ont sollicité une expertise aux fins de voir déterminer la valeur du fonds de commerce et dans l’attente le sursis à statuer sur le montant de leur préjudice.

Devant le premier juge les époux H-I Y ont soutenu que les époux X sont seuls titulaires du bail commercial consenti le 17 décembre 2007 et se sont opposés à toutes leurs demandes.

Vu les commandements de payer délivrés ils ont sollicité de voir constater la résiliation du bail commercial , prononcer l’expulsion des époux X et les condamner à leur payer :

—  23.167,58 euros au titre des loyers et charges selon décompte au premier février 2013.

— une indemnité d’occupation de 1.903,84 euros par mois outre les charges à compter de la résiliation jusqu’à reprise des lieux.

La société NARDI a conclu à une absence de faute de sa part et de tout préjudice pour les époux X .

Elle s’est opposée à l’ensemble de leurs demandes et a réclamé une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 9 avril 2013 le tribunal de grande instance de Nice a débouté les époux X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X de toutes leurs demandes.

Le tribunal a constaté la résiliation au 8 octobre 2008 du bail commercial liant les époux X aux époux H-I Y et ordonné le départ des preneurs et à défaut leur expulsion.

Le tribunal a condamné les époux X à payer aux époux H-I Y :

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel augmenté des charges et taxes , à compter de la résiliation du bail

— une somme de 23.167,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier février 2013.

Le tribunal a condamné les époux X à payer aux époux H-I Y et à la société NARDI une somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Le tribunal a considéré que le bail produit était bien signé par les parties et que les preneurs ne justifiaient pas que l’exploitation des lieux ressortait de la seule SARL BOULANGERIE PATISSERIE X .

Le tribunal a précisé qu’aucune clause de substitution ne figurait au bail et que le fait que les bailleurs aient accepté que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X règle les loyers et le prêt pour financer l’opération n’établissait pas la volonté certaine des époux H-I Y d’accepter la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X en qualité de locataire .

Le tribunal a noté qu’aucune quittance de loyer entre les époux X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X n’a été remise.

Le tribunal a estimé que les époux X avaient été parfaitement informés de l’objet et de l’étendue de leurs obligations le bail étant clair sur ce point et qu’ainsi aucune faute ne pouvait être établie à l’encontre de la société NARDI .

Les époux X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X ont interjeté appel du jugement le 24 avril 2013.

Par conclusions en date du 31 janvier 2014 ils demandent à la cour de prononcer un sursis à statuer en présence d’une instruction pendante devant le doyen des juges d’instruction du Tribunal de Grande Instance de Nice.

Subsidiairement ils demandent réformation du jugement et s’opposent à toutes les demandes des intimés.

Ils demandent à la cour au visa des dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce de dire que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X est bénéficiaire du statut des baux commerciaux sur le bail conclu.

Ils réclament une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils déclarent que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X a déposé plainte avec constitution de partie civile à l’encontre des intimés pour abus de confiance, abus de confiance aggravé, recel et prise illégale d’ intérêts pour l’intégralité des fonds investis en exécution du bail commercial conclu et distraits de ses comptes au profit des intimés pour un total de 106.000 euros d’achats d’immobilisation.

Ils soutiennent que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X qui exploite le fonds de commerce est seule titulaire du bail commercial dont ils contestent les conditions de signature en tant que personnes privées.

Ils soulignent que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X a obtenu un prêt bancaire ayant servi au paiement du pas de porte lors de l’entrée dans les lieux et des travaux.

Ils ajoutent que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X a réglé les loyers par virement bancaire et a souscrit une assurance pour les lieux loués.

Ils allèguent que l’extrait KBIS de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X mentionne un début d’activité au XXX à Nice.

Les époux X considèrent qu’aucun contrat de bail n’ayant été formé en ce qui les concerne avec les époux H-I Y aucune résiliation du bail ne pouvait être prononcée à leur encontre.

Ils ajoutent qu’une ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 3 juillet 2009 a expressément acté que les époux H-I Y renonçaient à demander la résiliation du contrat.

Ils prétendent qu’aucun arriéré de loyer n’existe.

Ils imputent à la société NARDI une défaillance avérée dans la préparation du contrat dont ils n’ont obtenu qu’une copie non datée ni signée.

Les époux X déclarent subir un préjudice du fait de cette situation ne disposant des revenus suffisants pour faire face aux obligations contractuelles qu’ils contestent et qui les privent , n’étant pas commerçants , du champ d’application des baux commerciaux.

La SARL BOULANGERIE PATISSERIE X en ce qui la concerne mentionne n’avoir jamais reçu de quittances de loyer ni factures.

Par conclusions en date du 30 août 2013 les époux H-I Y demandent confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la date de résiliation du bail qui doit être fixée au 7 novembre 2010.

Ils demandent condamnation des époux X à leur payer une somme de 29.953,57 euros suivant décompte arrêté au 16 juillet 2013.

Ils réclament une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils affirment que le bail lie les époux X , qui l’ont signé , aux époux H-I Y , hors présence de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X et que les signataires disposent chacun d’un original établi en trois exemplaires.

Ils rappellent qu’aucun enregistrement auprès des services fiscaux n’était nécessaire.

Ils contestent l’affirmation des époux X selon laquelle un bail verbal aurait été conclu avec la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X alors qu’existe un bail écrit.

Ils précisent que lors de l’instance en référé évoquée par les époux X , ces derniers n’ont pas contesté leur qualité de preneurs ayant au contraire réglé une partie de leur dette locative pour éviter la résiliation du bail.

Ils contestent avoir accepté une quelconque substitution de locataire.

Ils estiment avoir produit à l’instance toutes les pièces nécessaires.

En l’état du commandement de payer resté infructueux délivré le 7 octobre 2009 ils demandent que la résiliation du bail soit constatée au 7 novembre 2010.

Ils précisent que la dette locative ne fait que s’accroître.

Par conclusions en date du 25 juin 2014 la société NARDI s’oppose à tout sursis à statuer.

Elle remarque que les appelants ne forment aucune demande à son encontre en cause d’appel si ce n’est la réformation du jugement.

Elle considère n’avoir commis aucune faute et constate que les intimés n’ont subi aucun préjudice.

Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement et une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NARDI observe que le bail a été finalisé et signé par les parties en toute connaissance de cause et que les époux X dans cette procédure tentent d’échapper à leur responsabilité financière.

L’ordonnance de clôture est intervenue le premier juillet 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension des autres actions exercées devant la juridiction civile , de quelque nature qu’elles soient , même si la décision qui doit intervenir au pénal est susceptible d’exercer , directement ou indirectement , une influence sur la solution du procès civil.

En l’état du litige soumis à la cour , la plainte pénale déposée par les appelants plus de trois ans après leur assignation introductive d’instance n’impose en rien qu’il soit sursis à statuer dans l’instance pendante devant la cour s’agissant d’un litige relatif à la résiliation d’un bail commercial pour non paiement des échéances.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

Les époux H-I Y versent à la procédure un acte sous seing privé établi en trois exemplaires , signé par les parties , en date du 17 décembre 2007 , par lequel ils ont consenti aux époux D X un bail commercial portant sur des locaux situés XXX à NICE pour une durée de neuf années avec effet au 15 décembre 2007 , bail non soumis à enregistrement.

Les époux D X dans leurs dernières écritures devant la cour reconnaissent avoir signé ce bail .

Ils ne démontrent en rien ne pas en avoir reçu un exemplaire , le bail signé indiquant que trois exemplaires avaient été établis .

Ils ne démontrent pas plus que ce bail aurait été modifié après leurs signatures ni l’existence de quelconques pressions ou manoeuvres exercées à leur encontre pour qu’ils signent ce document.

Les époux D X ont réglé au demeurant personnellement en cours de bail une partie des sommes qui leurs ont été réclamées par le bailleur devant le juge des référés , suite à un commandement de payer , sans contester leur qualité de preneurs.

Les époux D X qui en tant qu’artisans boulangers pâtissiers était en mesure de conclure un bail commercial pour l’exploitation d’une boulangerie pâtisserie évoquent néanmoins l’existence d’un bail verbal qui en réalité aurait été conclu entre les époux H-I Y et la SARL BOULANGERIE-PATISSERIE X pour l’exploitation des locaux concernés.

Les époux D X n’apportent cependant à la procédure aucune preuve au soutien de cette affirmation , en présence au surplus du bail signé par les parties le 17 décembre 2007.

Le fait que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X ait réglé un prêt pour l’acquisition du fond et certains des loyers ne démontre pas qu’elle soit titulaire du bail commercial ni que les époux H-I Y aient consenti à une quelconque sous location ou substitution de preneur après signature du bail , et ce en l’absence de tout écrit sur ce point.

Le jugement déféré qui a débouté les époux D X de leur demande visant à faire juger que la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X est titulaire du bail commercial doit en conséquence être confirmé.

La promesse de bail commercial en date du 9 octobre 2007 et le bail commercial en date du 17 décembre 2007 , préparés par la société NARDI contiennent des clauses usuelles , claires et précises .

Les époux D X ont ainsi été parfaitement informés de l’objet et de l’étendue de leurs obligations sans qu’ils puissent imputer à la société NARDI une quelconque faute lors des opérations de conclusion du contrat.

Le jugement déféré qui les a débouté de leur demande en dommages -intérêts à l’encontre de la société NARDI sera en conséquence confirmé étant précisé au demeurant que les époux D X dans leurs conclusions devant la cour ne forment plus aucune réclamation spécifique à l’encontre de la société NARDI .

Les époux H-I Y ont fait délivré le 7 août 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux à l’expiration du délai imparti en sorte que le premier juge a fixé au 8 octobre 2008 la date de résiliation du bail.

Pour autant par ordonnance de référé en date du 3 juillet 2009 le juge des référés a donné acte aux époux H-I Y de ce qu’ils renonçaient à solliciter la résiliation du bail.

Les époux H-I Y ont fait délivrer aux époux D X un nouveau commandement de payer en date du premier avril 2010 resté sans effet et visant la clause résolutoire prévue au bail.

La résiliation du bail de nature mixte sera en conséquence constatée au 7 novembre 2010 comme le demandent les époux H-I Y .

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur le constat de la résiliation du bail commercial et de ses effets , la date de résiliation du bail étant fixée au 7 novembre 2010 par la cour.

Selon relevé de compte au dossier , l’arriéré locatif des époux D X s’élèvent à la somme de 29.953,57 euros au 16 juillet 2009.

La demande en actualisation de créance locative faite par les époux H-I Y sera donc retenue.

L’équité commande d’allouer aux époux H-I Y et à la société NARDI chacun une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux D X supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement

Dit n’ y avoir lieu à sursis à statuer.

Confirme le jugement déféré sauf à fixer au 7 novembre 2010 la date de résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 17 décembre 2007.

Actualise la créance locative des époux H-I Y à la somme de 29.953,57 euros au 16 juillet 2013 .

Condamne les époux D X à payer aux époux H-I Y la somme de 29.953,57 euros.

Condamne les époux D X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1.500 euros époux H-I Y .

— la somme de 1.500 euros à la société NARDI .

Condamne les époux D X et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE X

aux dépens dont distraction au profit de la société d’avocats LADRET et de Maître MALLET, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT