COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4e Chambre B

ARRET SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2015

hg

N°2015/112

Rôle N° 13/15621

SCI SHARINA

C/

[T] [J]

[D] [K] épouse [J]

[Q] [K]

[R] [N] épouse [K]

SCP [H] ET ASSOCIES OFFICE NOTARIAL

[A] [H] NOTAIRE ASSOCIE

SCP LACOURTE NOTAIRES ASSOCIES

Grosse délivrée

le :

à :

SCP DESOMBRE

M^e Jean-Louis BONAN

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt numéro1462FS-D rendu par la Cour de Cassation en date du 5 Décembre 2012 enregistré sous le numéro numéro M 11-233698 , qui a cassé et annulé l’arrêt numéro° 276, enregistré au répertoire général sous le numéro 10/22963 rendu le 7 Juin 2011 par la 4ème Chambre B de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, sur appel d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille rendu le 19 Octobre 2006 enregistré au répertoire général sous le numéro 05/11540

DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION

SCI SHARINA Société Civile Immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, sis [Adresse 2]

représentée par la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^es ROUCH-ASTRUC et associés, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS SUR RENVOI DE CASSATION

Monsieur [T] [J]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [K] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Q] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [N] épouse [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTS FORCES

SCP [H] ET ASSOCIES Office Notarial

[Adresse 1]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [A] [H] ET ASSOCIÉ Office Notarial

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

SCP LACOURTE Notaires Associés

[Adresse 4]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Juin 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Odile MALLET, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Nicole GIRONA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015.

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le président empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

La parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 1] [Adresse 6] a été vendue successivement :

— le 20 mai 1994 par [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] et [I] [X] veuve [K] ( les consorts [J] et [K]) à la société Auximurs,

— le 8 juillet 1999, par la société Auximurs (aux droits de laquelle est venue la société Oseo) à la SCI Sharina.

Elle était décrite dans ces deux actes comme une propriété de 27 ares 63 centiares bâtie de « divers locaux à usage industriel, soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d’une surface globale d’environ 2 200 m², étant précisé que un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935 ».

Par acte d’huissier du 28 octobre 2005, Réseau Ferré de France a assigné la SCI Sharina devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner à démolir les hangars édifiés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] H n° [Cadastre 2] [Adresse 6] en invoquant un empiétement de 474 m² sur sa propriété.

La SCI Sharina a fait assigner en garantie les sociétés Auximurs et Oseo BDPME, [T] [J] et son épouse [D] [K] ainsi que [Q] [K], [R] [K] et [I] [K] devant la juridiction et les instances ont été jointes.

Par jugement du 19 octobre 2006, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— fait droit à la demande de Réseau Ferré de France et a notamment condamné, sous astreinte la SCI Sharina à démolir les hangars empiétant de 474 m² sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 3], [Adresse 6] ;

— débouté Réseau Ferré de France du surplus de ses prétentions ;

— débouté la SCI Sharina de ses prétentions ;

— débouté les consorts [J]-[K] de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouté la société Oseo BDPME de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI Sharina à payer des indemnités de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [J]-[K], à Réseau Ferré de France et à la société Oseo BDPME.

Par arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 7 juin 2011, le jugement a été confirmé en toutes ses dispositions.

Par arrêt de la Cour de Cassation du 5 décembre 2012, l’arrêt a été cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a débouté la SCI Sharina de ses demandes dirigées contre les consorts [J]-[K] au visa de l’aricle 1602 du code civil, l’affaire étant renvoyée devant la cour d’appel d’Aix en Provence autrement composée.

Le 24 juillet 2013, la SCI Sharina saisissait la cour sur renvoi de cassation en intimant la société Oseo BDPME, [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], ces deux derniers pris en leurs qualités d’héritiers de [I] [K], ainsi que [R] [K] et Réseau Ferré de France .

Par ordonnances du conseiller de la mise en état des 12 novembre 2013 et 21 janvier 2014, le désistement de la SCI Sharina était constaté à l’égard de Réseau Ferré de France puis de la société Oseo BDPME.

Par ordonnance sur incident du 21 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par les consorts [J]-[K] et les a condamnés aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 avril 2015, les époux [J], [Q] [K] et [R] [N]-[K] sollicitent :

à titre principal:

— le débouté de la société Sharina de toutes ses demandes ;

— la confirmation du jugement ;

à titre subsidiaire,

condamner la SCP [H] et associés et [A] [H], et la SCP Lacourte, notaires associés à les relever et garantir, s’il était considéré que les actes de vente étaient imprécis.

Pour eux:

— seul, [F] [K], ès qualité de dirigeant de la société S.E.P, a proposé par lettre du 19 octobre 1971 l’achat de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] H n°[Cadastre 2] sur laquelle se trouvait le bâtiment démoli;

— eux mêmes (héritiers) ne peuvent être engagés sur cette lettre dont ils n’avaient pas connaissance;

— ils ne sont devenus nu-propriétaires du bien vendu qu’en 1983;

— ils étaient de totale bonne foi lorsqu’ils ont vendu le bien;

— la clause de non garantie doit s’appliquer alors qu’ils ont vendu le bien à un professionnel de l’immobilier;

— la SCI n’a subi aucun préjudice puisqu’elle n’a jamais acheté la parcelle sur laquelle se trouvait le bâtiment dont elle a été évincée( section [Cadastre 3]H n°[Cadastre 2]) et en a joui pendant des années;

— son action engagée contre eux le 2 janvier 2006 est prescrite alors que la vente date du 20 mai 1994.

Aux termes de conclusions remises au greffe et notifiées le 24 octobre 2013, la SCI Sharina sollicitait :

à titre principal,

— le rejet des prétentions adverses  ;

— la condamnation solidaire des consorts [J] et [K] à lui payer 457 731€ en réparation de son préjudice et 30 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

la désignation d’un expert afin de déterminer le préjudice subi par elle en raison de :

— la démolition des hangars dont l’empiétement a été constaté au profit de Réseau Ferré de France

— la perte de propriété et patrimoniale,

— la perte de jouissance et les préjudices annexes résultant du transfert de ses locataires.

— la condamnation solidaire des consorts [J] et [K] à lui payer 300 000€ de provision à valoir sur son préjudice.

Pour elle:

— dans l’acte de vente du 20 mai 1994, la mention des dates de construction des hangars est fallacieuse;

— la Cour de Cassation a cassé l’arrêt en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire, au visa de l’article 1602 du code civil après avoir retenu que les vendeurs avaient connaissance du caractère litigieux d’une partie des constructions et n’avaient pas informé leur acquéreur;

— la prescription est invoquée tardivement et sans explication alors qu’elle a assigné les consorts [J] et [K] dès qu’elle a été elle même assignée par RFF et renseignée sur l’empiètement;

— la clause de non garantie à l’égard d’un professionnel ne s’applique pas aux dispositions de l’article 1602 du code civil portant sur l’obligation de renseignement du vendeur;

— la mention suivant laquelle toutes les constructions dataient de 1930, 1950 et 1935 était mensongère, de même que la mention suivant laquelle « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne ou d’objet, réquisition ou de préavis de réquisition »

— il est avéré que les empiètements ont été réalisés postérieurement au refus de vendre opposé à la demande d’acquisition de Monsieur [K] le 19 octobre 1971, entre 1971 et 1975;

— [F] [K] était le dirigeant de la société S.E.P, locataire des lieux, mais il n’y a pas lieu de distinguer entre lui dirigeant et lui propriétaire des lieux, qui ne pouvait ignorer la situation et était responsable des agissements de son locataire;

— les consorts [J] et [K] étaient encore propriétaires des lieux lorsque les constructions litigieuses ont été réalisées après le refus de vendre opposé le 8 décembre 1971 à [F] [K];

— ils n’établissent pas n’être devenus nu-propriétaires qu’en 1983 comme ils le prétendent sans en justifier;

— le bien décrit dans la vente de 1994 puis dans celle de 1999 intégrait les hangars empiétant, qui formaient un ensemble d’un seul tenant avec les hangars bien implantés sur la parcelle vendue;

— son préjudice correspond:

au coût de la démolition: 10 166€

aux 474 m² dont elle a été évincée sur les 2 200 m² vendus, soit 45 984€, proportionnellement au prix payé;

aux droits de mutation proportionnellement au prix payé, soit 2 249€ ;

aux intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition, proportionnellement, soit 39 454€;

au manque à gagner locatif et à son préjudice de jouissance pour 97 762€;

à la perte d’une valeur patrimoniale de 300 100€ ( 474 m² à 650€ le m²)

Aux termes de conclusions remises au greffe et notifiées le 18 mars 2014, la SCP [H] et associés et [A] [H] sollicitaient :

à titre principal, l’irrecevabilité des demandes dirigées contre eux, car nouvelles et prescrites ;

à titre subsidiaire, le rejet de ces demandes et la condamnation des consorts [J] et [K] à leur payer 5 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions remises au greffe et notifiées le 8 avril 2014, la SCP Lacourte, notaires associés sollicitait :

à titre principal, l’irrecevabilité des demandes dirigées contre elle, car nouvelles et prescrites ;

à titre subsidiaire, le rejet de ces demandes et la condamnation des consorts [J] et [K] à lui payer 5 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 mai 2015.

Par conclusions de procédure, les consorts [J] et [K] sollicitent le rejet des conclusions remises au greffe et notifiées le 4 juin 2015 post-clôture et s’opposent au rabat de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture:

En application de l’article 784 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … »

En l’espèce, la clôture des débats était annoncée depuis le 27 janvier 2015 pour le 26 mai 2015.

Sans invoquer de cause grave, ni même solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture, la SCI Sharina a remis au greffe et notifié des conclusions le 4 juin 2015, en y joignant une nouvelle pièce numérotée 25.

En l’absence de cause grave permettant de révoquer l’ordonnance de clôture, les conclusions et la pièce n°25 produite par la SCI Sharina seront écartées des débats.

Sur la prescription de la demande de la SCI Sharina:

Par acte d’huissier du 28 octobre 2005, Réseau Ferré de France a assigné la SCI Sharina devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de démolition de hangars empiétant de 474 m² sur sa propriété cadastrée section [Cadastre 3] H n° [Cadastre 2].

La SCI Sharina a alors fait assigner en garantie les consorts [J] et [K] par acte du 2 janvier 2006.

Même si l’acte de vente consenti à la société Auximurs par les consorts [J] et [K] datait du 20 mai 1994, aucune prescription ne s’opposait à cette mise en cause rendue nécessaire par l’assignation du 28 octobre 2005, alors que le régime de prescription antérieur à la loi du 17 juin 2008 prévoyait 30 ans pour les actions réelles et personnelles et 10 ans à compter de la révélation du dommage pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle.

Sur la demande en paiement dirigée contre les consorts [J] et [K] :

Par acte du 20 mai 1994, [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] et [I] [X] veuve [K] ont vendu à la société Auximurs la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 1] [Adresse 6] décrite comme une propriété de 27 ares 63 centiares bâtie de « divers locaux à usage industriel, soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d’une surface globale d’environ 2 200 m², étant précisé que un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935 ».

Il s’est avéré que les hangars empiétaient de 474 m² sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 3].

Aucun des éléments produits ne permet de considérer que cette partie de hangar de 474 m² faisait partie de la surface globale d’environ 2 200 m² bâtis vendue.

Par ailleurs, l’acte de vente porte clairement uniquement sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 1].

Il a été prévu que :

« l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouve, sans aucune garantie du vendeur pour raison ' de la contenance sus-indiquée, la différence en plus ou en moins, s’il en existe, excédat-elle 1/20ème, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur sans recours contre le vendeur »

Cette clause applicable dans les relations d’un vendeur non professionnel face à un acquéreur professionnel trouverait sa limite en cas de fraude ou de dol commis par le vendeur.

A cet égard, il est exact qu'[F] [K], alors propriétaire de la parcelle H n° [Cadastre 1], a proposé par lettre du 19 octobre 1971, d’acheter la parcelle [Cadastre 3] H n°[Cadastre 2], et s’étant vu opposer un refus, y a néanmoins réalisé la construction de 474 m², en sorte que sa connaissance de l’empiètement était certaine, qu’il ait agi en qualité de représentant de la société S.E.P ou en qualité de propriétaire de la parcelle H n° [Cadastre 1] louée à la société S.E.P.

En revanche, [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] ainsi que [I] [X] veuve [K], auxquels est reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l’article 1602 du code civil, justifient n’être devenus nu-propriétaires du bien vendu qu’en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l’origine de propriété dans l’acte de vente du 20 mai 1994.

Ils ne peut être considéré qu’ils avaient connaissance de l’offre d’achat faite par [F] [K] le 19 octobre 1971, refusée ensuite et de l’édification de la construction sur le terrain d’autrui nonobstant ce refus.

Si cette situation d’origine a pu les empêcher de bénéficier de la prescription du fait de la connaissance de la situation de leur auteur, [F] [K], alors qu’eux mêmes ne disposaient pas du bien depuis plus de 30 ans, pour autant, ils ne sauraient être tenus personnellement responsables d’une dissimulation frauduleuse à l’occasion de la vente qu’ils ont consentie le 20 mai 1994.

Dans ces conditions, la demande en paiement de 457 731€ formée à leur encontre par la SCI Sharina sera rejetée.

Sur les appels en garantie des SCP:

La demande de la SCI Sharina étant rejetée, les appels en garantie formés par les consorts [J] [K] sont sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI Sharina succombant en ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer une indemnité de 1 500€ aux consorts [J]-[K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, elle devra leur régler 3 000€ à ce titre et supporter les dépens de toute la procédure.

Les consorts [J]-[K] seront condamnés solidairement à payer 1 500€ à chacune des SCP [H] et associés et [A] [H], et Lacourte, notaires associés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 19 octobre 2006,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 7 juin 2011,

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 5 décembre 2012 ayant cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a débouté la SCI Sharina de ses demandes dirigées contre les consorts [J]-[K] au visa de l’aricle 1602 du code civil,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par la SCI Sharina à l’encontre de [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] et [I] [X] veuve [K], et l’a condamnée à leur payer une indemnité de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Sharina à payer une indemnité de 3 000€ à [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] et [I] [X] veuve [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement [T] [J] et son épouse [D] [K], [Q] [K], et son épouse [R] [N] et [I] [X] veuve [K] à payer 1 500€ à chacune des SCP « [H] et associés et [A] [H] », et « Lacourte, notaires associés ».

Condamne la SCI Sharina aux dépens de toute la procédure, ceux d’appel, étant distraits dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT