COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2015

N° 2015/ 227

Rôle N° 12/18100

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

C/

[P] [R] [Q] [X]

SCI IMMO PECTORE

[E] [Y]

[Z] [N] [V] [J]

Grosse délivrée

le :

à :

M^e SIMONI

SCP MAGNAN

SCP BADIE

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 18 novembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 05/7602 et suite à l’arrêt mixte n°308 rendu par le 4e chambre section A de cette cour le 11 septembre 2014

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE REGINA

[Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice Cabinet TABONI

dont le siège est [Adresse 3]

représenté par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assisté par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de Nice, plaidant

INTIMÉS

LA SCI IMMO PECTORE

assignée en intervention forcée

dont le siège est [Adresse 4]

représentée par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assistée par M^e Véronica VECCHIONI, avocat au barreau de Nice

Monsieur [E] [Y]

intervenant volontaire

né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [N] [V] [J]

intervenante volontaire

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assistés par M^e Dominique FACCIO, avocat au barreau de Nice, plaidant

Monsieur [P] [R] [Q] [X]

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

[A] [F]

décédée le [Date décès 1] 2010 à [Localité 4] (Iles Maurice)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 7 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2015

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

[A] [F] était propriétaire du lot n°203 (un appartement au 5ème et dernier étage) de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé à [Adresse 6]. Cet appartement est surmonté d’un comble situé sous une coupole.

Lors de l’assemblée générale du 3 juin 2006 (qui a été annulée par jugement du 11 décembre 2008) a été adoptée à la majorité des deux tiers la résolution suivante :

'Principe de la vente de la coupole située au-dessus de l’appartement de Madame [F] ; évaluation du prix de vente par deux experts immobiliers qui seront désignés par le conseil syndical. Présentation de ces expertises au conseil syndical qui est autorisé à donner son accord. N.B. : cette vente engendrera la création de tantièmes supplémentaires relatifs à cette modification.'

Lors de l’assemblée générale du 29 juin 2007 les deux estimations faites par les experts immobiliers n’ont pas été acceptées.

Par acte du 12 décembre 2005 [A] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Taboni, aux fins dans l’état de ses dernières écritures de voir dire et juger que la coupole surmontant son appartement fait partie du lot n°203, se voir attribuer les millièmes supplémentaires correspondant et se voir donner acte de ce qu’elle offre de régler à la copropriété la somme de 67.500 €.

En réplique le syndicat a réclamé paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts outre une indemnité d’occupation de 800 € par mois depuis l’assemblée générale du 30 avril 2005 en exposant que Madame [F] s’était aménagé un accès à la coupole litigieuse.

Par jugement du 18 novembre 2008 le tribunal de grande instance de Nice a :

constaté que le principe de la vente de la coupole, partie commune, qui surmonte la partie de l’appartement de Madame [F], constituant le lot n°203 de la copropriété de l’immeuble, est acquis depuis l’assemblée générale définitive du 3 juin 2006,

dit qu’il appartiendra au syndicat de réunir une assemblée générale pour qu’il soit voté sur les modalités concernant la réalisation de cette vente et ses conséquences quant à l’attribution de nouveaux millièmes,

donné acte à Madame [F] de ce qu’elle offre de régler à la copropriété une somme de 67.500 €,

débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes,

ordonné l’exécution provisoire,

dit que les dépens resteront à la charge de Madame [F].

Le 2 mars 2009 le syndicat a interjeté un appel limité à la disposition du jugement l’ayant débouté de sa demande d’indemnité d’occupation. Le 9 avril 2009 il a formé un appel général. Ces deux instances ont été jointes.

[A] [F] est décédée le [Date décès 1] 2010. L’affaire a été radiée par ordonnance du 12 septembre 2012.

Par acte des 13 et 14 septembre 2012 le syndicat a appelé en intervention forcée la SCI Immo Pectore, nouveau propriétaire du lot n°203, et Monsieur [P] [X], héritier de [A] [F], et a sollicité le ré-enrôlement de l’affaire.

Le 26 juin 2013 Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [J], nouveaux propriétaires du lot n°203, sont volontairement intervenus à la procédure.

Par arrêt du 11 septembre 2014 cette cour a :

dit et jugé parfait le désistement d’appel à l’encontre de Monsieur [X] qui n’a pas conclu et constaté que la cour se trouvait dessaisie de l’assignation en intervention forcée à l’encontre de ce dernier,

tenant l’antériorité des conclusions de la société Immo Pectore, assignée en intervention forcée, par rapport au désistement d’appel, déclaré irrecevable l’assignation en intervention forcée de Immo Pectore, à défaut d’intérêt à agir du syndicat et d’évolution du litige, à l’encontre du propriétaire d’un lot qui n’est pas concerné par l’objet du litige dont est saisie la cour,

débouté la société Immo Pectore de sa demande de dommages et intérêts, d’amende civile et de bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile,

avant dire droit sur le recours, renvoyé le dossier devant le conseiller de la mise en état pour qu’il soit conclu par Monsieur [Y] et Madame [J] ainsi que par le syndicat,

réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2015.

POSITION DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 janvier 2015 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat demande à la cour :

de constater que les consorts [Y]-[J] viennent aux droits de Madame [F],

de constater que la coupole est une partie commune,

en conséquence, de confirmer le jugement ayant reconnu le caractère commun de la coupole,

de constater l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2006 par le jugement devenu définitif du tribunal de grande instance de Nice du 11 décembre 2008,

en conséquence, de réformer le jugement,

de constater que Madame [F] et les consorts [Y]-[J] se sont appropriés des parties communes pendant de nombreuses années,

en conséquence de condamner les intimés à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat,

de condamner les intimés à payer une indemnité d’occupation de 800 € par mois depuis l’assemblée générale du 30 avril 2005,

de condamner les nouveaux propriétaires à supprimer l’accès créé, à remettre en état l’échelle qui existait auparavant sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et éventuellement, sous réserve d’un délai de quinze jours pour procéder aux travaux dont s’agit,

de condamner les consorts [Y]-[J] aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures déposées le 9 mars 2015 auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur [Y] et Madame [J] demandent au contraire à la cour :

de les accueillir en leur intervention volontaire,

de réformer le jugement,

de dire et juger que le comble au droit de la coupole est de nature privative et fait partie du lot 203 de la copropriété [Adresse 5] portant le n°501 au cahier des charges et règlement de copropriété et formant le lot 242 de l’état descriptif de division leur appartenant,

de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes,

de condamner le syndicat aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur les interventions volontaires

L’intervention volontaire de Monsieur [Y] et Madame [J] qui ont acquis, suivant acte reçu le 16 avril 2013 par Maître [T], le lot n°203 appartenant auparavant à Madame [F], sera déclarée recevable.

* sur la nature du comble au droit de la coupole

Le critère de distinction entre les parties communes et les parties privatives est fondé sur l’usage que le règlement de copropriété a réservé à la partie concernée. A défaut de précision dans le règlement, il y a lieu de se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquels les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et les parties communes celles qui sont affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux.

Concernant les combles, en l’absence de dispositions spéciales dans le règlement de copropriété, ils sont réputés parties communes s’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat, notamment pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l’immeuble, mais doivent être considérés comme parties privatives s’ils ne sont accessibles qu’à partir d’un lot privatif.

Dans le cas présent le règlement de copropriété contient une clause énonçant que sont parties communes : 'la charpente, les terrasses, la toiture, à l’exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées servant à l’usage exclusif des copropriétaires qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence à leurs frais'. Ce règlement ne comporte aucune référence aux coupoles qui sont au nombre de quatre sur le bâtiment.

Il résulte d’un procès-verbal de constat dressé le 30 octobre 2014 par Madame [S], à la demande des époux [Y] qu’il existe, dans le séjour de l’appartement de ces derniers un escalier permettant d’accéder aux combles. Cet escalier débouche sur un petit palier qui dessert à droite des combles mansardés, à gauche un comble abrité d’une coupole. L’huissier de justice mentionne : ' Je constate que le seul accès possible aux combles mansardés comme à la coupole est l’escalier que nous avons emprunté'.

Un précédent procès-verbal de constat dressé les 4 et 5 octobre 2005 par Monsieur [C], commis par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice, énonce:

dans le séjour de l’appartement de Madame [F] je constate l’existence d’un escalier en colimaçon récemment réalisé en remplacement d’un ancien escalier selon les déclarations de Madame [F] et permettant d’accéder à la coupole litigieuse,

il est à préciser que cette coupole est actuellement uniquement accessible par cet escalier en colimaçon intérieur à l’appartement occupé par Madame [F].

Il résulte de ces descriptifs objectifs des lieux que le comble surmonté d’une coupole, n’est pas susceptible, en raison de son aménagement et de sa situation, d’être utilisé par plusieurs copropriétaires. Il ne présente aucune utilité, ni aucun intérêt pour l’ensemble des copropriétaires, il n’abrite aucun élément d’équipement collectif et n’est affecté qu’à l’usage exclusif du propriétaire du lot 203.

Si Madame [F] a transformé l’échelle qui menait à ces combles par un escalier en colimaçon, il n’en reste pas moins que, dès l’origine, le comble abrité d’une coupole n’était affecté qu’à l’usage exclusif du propriétaire du lot 203 et uniquement accessible à partir de ce lot.

Ce comble doit donc être considéré comme une partie privative dépendant du lot 203.

En conséquence, le jugement sera infirmé. Le syndicat sera débouté de sa demande tendant à voir dire et juger que ce comble est commun et voir condamner les époux [Y] à lui payer des dommages et intérêts et une indemnité d’occupation et à remettre en place l’échelle qui existait auparavant.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Echouant en son recours le syndicat sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre il sera condamné à payer aux époux [Y] une somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt mixte du 11 septembre 2014,

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [J].

Dit que le comble au droit de la coupole de l’immeuble dénommé [Adresse 5], situé à [Adresse 6], est une partie privative qui fait partie du lot n°203 portant le n°501 au cahier des charges et règlement de copropriété et formant le lot 242 de l’état descriptif appartenant à Monsieur [E] [Y] et Madame [Z] [J].

Déboute en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Taboni, de ses demandes de dommages et intérêts, d’indemnités d’occupation et de remise en état.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande et le condamne à payer aux époux [Y] une somme de deux mille cinq cents euros (2.500,00 €).

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président