COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 26 MARS 2015

N° 2015/197

Rôle N° 13/17707

A F

C/

I A X

Y H épouse X

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES-SUR-MER en date du 16 Juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12-000636.

APPELANT

Monsieur A F

né le XXX à XXX,

XXX

représenté par M^e I-albert DEMARCHI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur I A X

né le XXX à XXX

XXX

représenté par M^e Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

Madame Y H épouse X

née le XXX à XXX,

XXX

représentée par M^e Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. I-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2015,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant avant contrat sous-seing privé du 18 octobre 2010, M. A F a vendu à M. I-J et M^me Y X dans un immeuble situé 474 avenue du loubet à Villeneuve-Loubet le lot numéro 3 situé au deuxième étage d’une superficie d’environ 78 m² hors loi carrez au prix de 55.000 €.

Faisant valoir qu’ils envisageaient cette acquisition en vue d’un aménagement à usage d’habitation, finalement interdite et que la superficie du lot faisait en réalité 55,95 m², M. et M^me X se sont désistés de leur projet .

Le vendeur a exigé la signature de l’acte de vente par l’intermédiaire de son notaire . Les époux X ont mis M. A F et le notaire en qualité de séquestre en demeure de restituer le dépôt de garantie de 10.000 € à raison de la non-conformité du bien et de l’ancienneté de leur rétractation.

M. A F les faisait assigner par acte du 26 juillet 2012 devant le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer aux fins à titre principal d’obtenir la remise de la somme de 10.000€ consignée chez le notaire.

Par jugement contradictoire du 16 juillet 2013, le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer a :

prononcé la nullité de la promesse de vente conclue le 18 octobre 2010 entre les parties

dit que la somme de 10.000 € versée par M. I-J et M^me Y X à titre de dépôt de garantie devra leur être restituée

condamné M. A F à payer à M. I-J et M^me Y X la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

rejeté toute autre demande

ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que l’article L271 '1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors qu’au jour de l’achat le bien était constitué de comble non aménagés n’ayant donc pas usage d’habitation. Il a en revanche prononcé la nullité de l’avant-contrat au motif que la superficie du lot n’était pas mentionnée dans l’acte au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 du décret du 17 mars 1967 ( modifié) .

M. A F a relevé appel de la décision le 30 août 2013.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 mars 2014, il conclut à l’infirmation du jugement déféré et entend voir :

— constater :

— que le compromis de vente ne concerne pas l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation mais de combles à usage de grenier et qu’un exemplaire du compromis de vente du 18 octobre 2010 a bien été remis à M. I-J et M^me Y X à cette date

— la validité du compromis de vente du 18 octobre 2010.

En conséquence

— juger que les dispositions de l’article L 271 '1 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas lieu à s’appliquer, que le dépôt de garantie de 10.000 € lui est acquis, que l’étude notariale sera tenue au vu de l’arrêt à intervenir, de lui remettre la dite somme

— condamner M. I-J et M^me Y X à lui payer la somme de 10.000 € si le notaire leur a remis les fonds en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré

— débouter M. I-J et M^me Y X de leurs demandes

— condamner ces derniers à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la surface du lot vendu est bien mentionnée en page 3 du compromis de vente (78 m² hors loi carrez) aucune nullité ne pouvant être retenue à raison de absence de toute mention de superficie , que la surface totale hors loi carrez est bien celle de 78 m² mentionnée à l’acte.

Il invoque d’autre part le caractère inopérant de la rétractation des époux X alors que l’article L 271 '1 du code de la construction ne s’applique qu’aux acquéreurs de biens immobiliers à usage d’habitation ce qui n’est pas le cas en l’espèce comme l’a retenu le jugement déféré . Il affirme encore la validité du consentement des époux X en l’absence d’erreur sur le bien vendu, les acquéreurs ayant expressément destiné les combles à usage de grenier contrairement à ce qu’ils soutiennent et un simple aménagement ne nécessitant pas de permis.

Il conteste tout dol rappelant que les époux X ont expliqué qu’ils entendaient faire leur affaire personnelle de l’aménagement « ou non » du dit grenier.

Par conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2014, M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et à la nullité de la promesse de vente du 18 octobre 2010.

Ils entendent voir par conséquent juger que leur désistement est intervenu dans les délais légaux, que le dépôt de garantie a été versé dans le délai de rétractation, que le contrat est dépourvu de cause dès lors que son objet était l’achat d’un bien aménageable à usage d’habitation, que l’erreur sur la substance de la chose est caractérisée eu égard au caractère non aménageable du grenier et à la mention erronée sur la superficie de la chose, que l’erreur sur la valeur de la chose a été provoquée par une erreur sur la substance. Ils entendent voir :

— prononcer la nullité de l’avant-contrat du 18 octobre 2010 pour vice du consentement et confirmer l’obligation de restitution du dépôt de garantie de 10.000 €, restitution qui a été effectivement opérée en décembre 2013

— condamner M. A F à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils redisent qu’une superficie hors loi carrez est mentionnée à la promesse de vente mais qu’aucune superficie loi carrez n’est mentionnée , qu’il y a donc bien absence de mention de la superficie au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas mention d’une superficie erronée.

Ils contestent que le certificat de superficie leur ait été communiqué avant la signature du compromis, lequel ne fait au demeurant pas état des surfaces mentionnées par le certificat .

Ils font valoir que le compromis de vente n’est pas régulier en la forme authentique et ne vaut donc que comme acte sous-seing privés, qu’ils n’ont jamais reçu de courrier recommandé dénonçant le compromis de vente finalisé et faisant courir le délai de rétractation, que ce délai n’a donc jamais commencé à courir , que la somme de 10.000 € ayant été versée avant le terme de ce délai , leur rétractation est valable.

Ils soutiennent que les combles aménageables d’un immeuble à usage principal d’habitation sont réputés à usage d’habitation par défaut ou pour le moins comme un immeuble à construire puisque à aménager ou à vocation à attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation de sorte que l’article L271 ' 1 est parfaitement applicable à l’espèce.

Ils invoquent la nullité du contrat dès lors que la cause ou le motif de l’achat était l’aménagement en vue d’augmenter la surface habitable de leur logement, que l’impossibilité d’aménager le lot à usage d’habitation caractérise le défaut de cause au sens de l’article 1131 du Code civil. Ils font valoir que le délai de réitération était destiné à permettre de vérifier la possibilité des aménagements projetés au regard des règles d’urbanisme. Ils invoquent encore l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue (combles aménageables qui ne le sont en réalité pas, erreur sur la surface de la chose objet du contrat) , enfin le dol par réticence commis par le vendeur qui s’est bien gardé de stipuler dans le compromis de vente du 18 octobre 2010 la superficie exacte des parties privatives telles qu’elle résultait du certificat loi carrez du 8 octobre 2010.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faculté de rétractation.

Le premier juge a rappelé à bon droit qu’au jour de l’achat du lot litigieux, ce dernier était constitué de comble non aménagés n’ayant donc pas usage d’habitation de sorte que l’article L271 '1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas vocation à s’appliquer.

Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 46 loi du 10 juillet 1965 dispose :

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente……

Aux termes de l’article 4- 1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le compromis de vente mentionne une superficie d’environ 78 m² hors loi carrez. M. A B affirme que cette mention est conforme aux exigences de l’article 46 alinéa1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il n’y a pas absence de mention mais mention d’une surface hors loi carrez .

Or, l’ article précité de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 4- 1 du décret du 1967 exigent que la promesse de vente mentionne la superficie de la partie privative du lot au sens de leurs dispositions respectives.

M. A B ne peut sans mauvaise foi soutenir s’être conformé à l’exigence légale dès lors qu’il fait état dans la promesse de vente d’une superficie qui se soustrait expressément à la dite exigence.

Il soutient que les acheteurs étaient en possession lors de la signature du compromis, d’un certificat de superficie également daté du 8 octobre 2010 qui ventilait les superficies loi Carrez et hors loi Carrez.

Or, il démontre d’autant moins avoir communiqué avant la signature du compromis ce document aux époux X qui contestent en avoir eu possession, que les superficies qu’il contient ne sont pas reproduites dans l’avant-contrat.

Le premier juge a dans ces conditions justement considéré que l’absence de mention de la superficie au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l’avant contrat légitimait la demande d’annulation de M. I-J et M^me Y X

Le jugement déféré sera des lors confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution de la somme de 10.000 € versée par M. I-J et M^me Y X à titre de dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de M. I-J et M^me Y X l’intégralité des frais exposés par eux en cause d’appel et non compris dans les dépens.

La somme de 3.000 € leur sera allouée au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant.

Condamne M. A B à payer à M. I-J et M^me Y X en cause d’appel, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A B aux dépens, ceux d’appel distrait au profit de M^e Valentini, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT