COUR D’APPEL DE Z

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 15 JUIN 2011

(Rédacteur : Monsieur Philippe Legras, Conseiller,)

IT

N° de rôle : 11/01330

SCI A

Monsieur G K P H

c/

EURL D

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 juillet 2002 (R.G. ) par le Tribunal de Grande Instance de Z suivant déclaration d’appel du 13 août 2002

APPELANTES :

S.C.I. LE A, prise en la personne de son représentant légal

domicilié en cette qualité au siège social 15 rue Docteur Charles Nancel Pénard 33000 Z

Monsieur G K P H agissant en qualité d’héritier de Madame F né le XXX à XXX de nationalité française demeurant 15 rue du Docteur Nancel Pénard BP 10122 – 33008 Z CEDEX

représentés par la SCP BOYREAU L & MONROUX Raphael, avoués à la Cour assistés de Maître DESSEVRES substituant Maître SIRGUE avocat au barreau de Z

INTIMÉE :

EURL D, représentée par Monsieur K-L B, ès qualités de gérant de l’EURL D, domicilié autrefois XXX 33000 Z et actuellement 35 Rue Laffaurie de Montbadon 33000 Z

représentée par la SCP LABORY MOUSSIE ANDOUARD, avoués à la Cour assistée de Maître Thierry MIRIEU-DE-LABARRE, avocat au barreau de Z

INTERVENANTE

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 14 rue de la Vieille Tour 33000 Z

représentée par la SCP GAUTIER FONROUGE, avoués à la Cour assistée de Maître BARDET avocat au barreau de Z

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 mai 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur K-François BOUGON, Président,

Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,

Monsieur K-François BANCAL, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Par acte du 14 mars 1986 un bail commercial était conclu entre la SCI LE A, propriétaire d’un immeuble 2 et 4 rue A et XXX à Z, et la SARL D pour l’exploitation d’un hôtel 2 étoiles de 19 chambres pour une durée de 9 ans expirant le 30 avril 1995.

Par acte du 29 octobre 1994 le bailleur délivrait congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction du fait d’une précédente sommation visant la clause résolutoire

Le 16 janvier 1996 la locataire, devenue EURL D le E, faisait assigner la SCI LE A et M^me F en qualité de gérante devant le tribunal de grande instance de Z aux fins de nullité de congé, renouvellement de bail et octroi d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 30 mars 1997 le tribunal déboutait l’EURL D de sa demande de nullité de congé, disait qu’elle avait droit à une indemnité d’éviction et, avant dire droit sur le montant de celle-ci, ordonnait une expertise confiée à M. C.

Ce jugement frappé d’appel était confirmé par arrêt de cette cour du 26 mai 1998 et un pourvoi était rejeté le 1^er février 2000.

L’expert déposait son rapport le 22 mars 1999, concluant à une indemnité d’éviction de 3.200.000F (487.837€)

Le 4 décembre 2000 le bailleur faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire au visa de la transformation de la salle de bains de la chambre sur cour du 4è étage en cabinet de toilette et kitchenette sans autorisation (violation de la clause 5 du bail).

Devant le tribunal de grande instance l’EURL D concluait à la condamnation des défenderesses à lui payer les sommes de 3.200.000F à titre d’indemnité principale, 416.000F à titre d’indemnité de remploi, 10.000F de frais de déménagement, 45.000F au titre du trouble commercial, 117.021,46F au titre de l’indemnité de licenciement, 50.000F de dommages-intérêts pour procédure abusive et 50.000F sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La SCI LE A et M^me F concluaient de leur côté au prononcé de la résiliation du bail commercial et de l’expulsion du preneur en invoquant cinq griefs, subsidiairement à la constatation du jeu de la clause résolutoire et à l’expulsion du preneur pour non respect de la loi du 1-07-64. Subsidiairement elles contestaient la valeur de l’indemnité d’expulsion évaluée par l’expert.

Par jugement du 4 juillet 2002 le tribunal:

' a débouté la SCI A et M^me F des demandes tendant à la dénégation du statut des baux commerciaux et du fonds de commerce exploité par l’EURL D, au prononcé de la résiliation du bail commercial et à la constatation du jeu de la clause résolutoire;

' a condamné M^me F ès qualités de gérante de la SCI LE A à payer à l’EURL D les sommes de 482.958€ (3.167.996,80F) au titre de l’indemnité d’éviction, 63.418€ (415.994,81F) au titre de l’indemnité de remploi, 1.524€ (9.996,78F) au titre des frais de déménagement, 6.860€ (X) au titre du trouble commercial, outre les sommes dues au titre de l’indemnité de licenciement sur production des pièces justificatives;

' a débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts respectives;

' a condamné la défenderesse à 3.100€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La SCI LE A et M^me I F ont interjeté appel de ce jugement le 13 août 2002.

M^me F décédait le XXX, G H lui succédant à l’instance en qualité d’héritier

Par acte du 26 septembre 2005 la SCI A notifiait à l’EURL D son droit de repentir, consentant au renouvellement du bail.

Par acte du 3 avril 2007 intervenait la cession de son fonds de commerce par l’EURL D à la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE pour la somme de 200.000€, cette cession étant signifiée au bailleur le 12 avril 2007 .

Le 24 septembre 2007 la SCI A et G H faisaient assigner en intervention forcée la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE.

La SCI A et G H ont conclu en dernier lieu le 15 septembre 2010. Ils soutiennent l’ irrecevabilité des conclusions de l’EURL D dont le siège social serait fictif et la nullité du droit de repentir dès lors que le locataire non immatriculé dans les lieux loués n’a pas droit au renouvellement du bail commercial. Ils concluent à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en dépit de l’exercice du droit de repentir qui n’a purgé que les manquements instantanés et irréversibles du locataire mais pas les manquements continus qui sont invoqués postérieurement par le bailleur, en l’espèce sur la base d’un commandement du 21 septembre 2006 visant la clause résolutoire. Ils demandent donc l’infirmation du jugement les ayant déboutés de leur demande de résiliation du bail, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement du 4-12-2000 ou, subsidiairement, de celui du 21-09-06, subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SCI , opposable à la SNC DE LA TOUR INTENDANCE avec l’expulsion sous astreinte ainsi que 5.000€ dommages-intérêts pour procédure abusive et 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc.

L’EURL D, intimée et appelante incidente, a conclu en dernier lieu le 9 juillet 2009 à ce qu’il soit donné acte à la SCI A de l’exercice de son droit de repentir et du renouvellement consécutif du bail à effet du 26 septembre 2005 et à sa condamnation à 20.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc au titre des procédures antérieures au repentir. Elle demande 50.000€ de dommages-intérêts pour abus de droit et de procédure, 220.000€ de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et incertitude pesant sur le fonds de commerce pendant les années de procédure. Elle conclut au débouté des demandes des appelants notamment en résiliation du bail. Elle demande 20.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc au titre de la procédure postérieure au repentir.

La SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE, intervenante, a conclu en dernier lieu le 13 octobre 2010 au débouté de la SCI A de toutes ses demandes, déclarant faire sienne l’argumentation de l’EURL D relative à la résiliation du bail et à l’application de la clause résolutoire. Elle demande 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc .

Après fixation à plusieurs audiences et demandes de renvoi des parties le dossier a fait l’objet le 19 janvier 2011 d’une ordonnance de radiation administrative. Elle a été réinscrite au rôle de la cour le 1^er mars 2011 à l’initiative de la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE.

M O T I F S E T D E C I S I O N

' Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’EURL D :

Les appelants relèvent que l’EURL D fait état dans ses conclusions d’un siège social XXX à Z, adresse confirmée par le K bis mais qui serait fictive dès lors qu’il s’agit du siège de la SARL LE BRISTOL exploitant la brasserie 'Café Dijeaux’ au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il est constant que les conclusions des parties ne sont pas recevables tant qu’elles ne contiennent pas, s’agissant d’une personne morale, l’indication de son siège social (articles 960 et 961 du code de procédure civile).

Cependant l’EURL D a pris soin d’indiquer son siège social actuel qui est, suite à la vente de son fonds de commerce, le XXX à Z, dont la fausseté n’est pas prétendue, et il n’y a pas lieu dès lors de déclarer ses conclusions irrecevables.

' Sur l’exercice du droit de repentir par le bailleur et ses conséquences :

La SCI A a exercé le 26 septembre 2005, soit après l’appel par elle interjeté du jugement du 4 juillet 2002, son droit de repentir, cette décision prise en application des articles L 145-58 et L 145-59 du code de commerce étant irrévocable, et il en résulte l’impossibilité pour elle d’invoquer une quelconque cause de résiliation du bail antérieure à l’exercice de ce droit.

Les appelants font valoir en premier lieu que l’exercice du droit de repentir serait en l’espèce caduc dès lors, par reprise de l’argument précédent, que l’EURL D, déclarant comme adresse le XXX à Z et immatriculée au RCS à cette adresse, n’aurait jamais été immatriculée dans les lieux loués et n’aurait de ce fait pas le droit au renouvellement du bail commercial. Ils citent une décision de la cour de cassation (3è civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-20016) d’où il ressort que le locataire non immatriculé dans les lieux loués n’a pas droit au renouvellement du bail.

Il ressort en fait logiquement de cette décision qu’un locataire qui n’occupe pas les lieux loués ne peut prétendre au renouvellement d’un bail commercial. Or il apparaît que le XXX est l’une des deux adresses figurant au bail du 14 mars 1986 pour les lieux loués désignés par la SCI A elle-même et il n’a jamais été contesté jusqu’ici que l’EURL D ait occupé les lieux loués.

L’exercice du droit de repentir doit par conséquent voir produire toutes ses conséquences, soit le renouvellement du bail à la date de la notification et la caducité de la fixation intervenue par le jugement déféré de l’indemnité d’éviction et des indemnités annexes à la charge de la SCI A.

' Sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire :

Il est constant que si les manquements instantanés et irréversibles du locataire à ses obligations résultant du bail commis antérieurement à l’exercice par le bailleur de son droit de repentir sont purgés par cet exercice le bailleur demeure fondé à invoquer au soutien d’une demande de résiliation du bail des manquements postérieurs ou des infractions continues.

De telles demandes ne peuvent être déclarées irrecevables comme nouvelles en cause d’appel dès lors qu’elles résultent de la révélation de faits nouveaux.

Le commandement du 4 décembre 2000 visait les griefs de modification de la distribution matérielle des lieux et d’exécution de travaux sans l’autorisation du bailleur, lesquels sont maintenus.

Le commandement du 21 septembre 2006 vise les griefs d’absence de justification du classement en hôtel de tourisme 2 étoiles, de transformation de certaines chambres sans autorisation du bailleur, de réalisation de travaux sans autorisation (installation de sanibroyeurs et d’une VMC) et l’exploitation d’une annexe ne bénéficiant pas d’une classification.

Il doit être admis que les travaux de transformation partielle ou totale de certaines chambres de l’hôtel réalisés sans l’autorisation du bailleur antérieurement à l’exercice de son droit de repentir ont été 'purgés’ par l’exercice de ce droit quand bien même la destination des lieux en aurait été affectée. Tel est le cas:

' de la chambre n°15 transformée en salle de petit déjeuner avant le mois de juin 2004, date à laquelle la question était soumise à l’expert Y désigné dans le cadre d’une procédure de référé;

' de la transformation de la chambre n° 44 en studio/ T1 (constatée en 1986 puis 2006 et visée dans le commandement du 4 décembre 2000);

' de l’installation dans les chambres n°111 et 221 de sani-broyeurs (constatée par l’expert Y en juin 2004).

L’installation de la VMC l’a été à une date non précisée et, si elle a été faite sans l’autorisation du bailleur, il s’agit d’une amélioration du confort des usagers de l’hôtel et de son état sanitaire et il ne peut être considéré qu’il s’agisse d’un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Sur la destination des lieux loués devant, aux termes de l’article 4 du bail, servir exclusivement à l’activité d’hôtel de tourisme classé 2 étoiles il avait été constaté par les premiers juges que l’hôtel bénéficiait d’un classement en 2 étoiles par un arrêté préfectoral du 25-10-88 avec affichage à l’entrée de l’établissement et qu’il n’était pas établi que le preneur exploitait dans le fonds loué des chambres d’une catégorie inférieure, ce qui est toujours le cas.

Il est reproché à l’EURL D l’exploitation d’une annexe sise 3 rue Nancel-Penard comportant neuf chambres qui ne dispose d’aucune autonomie puisque les clients qui y sont logés utilisent la réception, la salle de petit déjeuner et le standard de l’hôtel et qui ne bénéficie d’aucun classement. Il s’agirait donc selon les appelants d’une exploitation dans les lieux loués de chambres sans classement en contravention aux clauses du bail. Mais la simple constatation que l’annexe de la rue Nancel Penard fait l’objet d’un bail distinct auprès d’un autre bailleur et qu’elle ne s’assimile pas aux 'lieux loués’ suffit à écarter ce moyen.

Les appelants seront en conséquence déboutés de leur demande de résiliation du bail.

' Sur les autres demandes :

Les appelants évoquent l’engagement de caution consenti par M. B, gérant de l’EURL D, qui n’aurait pas déféré à deux commandements et qui n’est pas dans la cause, l’intérêt de ce moyen échappant à la cour.

L’EURL D forme reconventionnellement des demandes en indemnisation de préjudices résultant d’un abus de droit et d’un abus de procédure (50.000€), du trouble de jouissance subi du fait du bailleur entre le 29 octobre 1994 et le 26 septembre 2005 (220.000€) et d’un préjudice moral (100.000€).

S’agissant de l’abus de droit ou de procédure il n’apparaît pas constitué dès lors que les parties ont de part et d’autre entendu faire valoir des droits qu’elles estimaient légitimes par les voies de droit à leur disposition.

S’agissant des autres préjudices invoqués l’intimée qui ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes n’en justifie pas et en sera déboutée.

G H estime avoir été attrait à tort devant la cour tant en sa qualité de gérant de la SCI A qu’en son nom personnel. Si de fait on peut s’interroger sur la raison de la présence en la cause dès l’assignation de janvier 1996 de M^me F en qualité de gérante de la SCI A cette question n’a jamais été évoquée en première instance et G H se trouve en la cause en sa qualité d’héritier de M^me F appelante. Au demeurant les intimées ne forment aucune demande indemnitaire à son encontre.

Il sera fait droit à hauteur de 16.000€ à la demande sur le fondement de l’article 700 du cpc de l’EURL D et à hauteur de 3.000€ à celle de la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE sans qu’il y ait lieu à distinction entre les deux instances.

Les frais de procédure et les dépens antérieurs à l’exercice du droit de repentir, incluant les frais d’expertise, sont en application de l’article L 145-58 du code de commerce à la charge de la SCI A. Succombant totalement elle sera également condamnée aux dépens subséquents.

P A R C E S M O T I F S

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

' REFORMANT le jugement du 4 juillet 2002 et statuant à nouveau :

+ DONNE ACTE à la SCI A de l’exercice de son droit de repentir dans les conditions des articles L 145-58 et L 145-59 du code de commerce;

+ CONSTATE la caducité de la fixation de l’indemnité d’éviction et des autres indemnités annexes;

' DEBOUTE la SCI A et G H de toutes leurs demandes;

' DEBOUTE l’EURL D de ses demandes en dommages-intérêts;

' CONDAMNE la SCI A à payer à l’EURL D la somme de 16.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc et à la SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE la somme de 3.000€ sur le même fondement;

' CONDAMNE la SCI A aux dépens de première instance incluant les frais d’expertise et aux dépens d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par K-François Bougon, président et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.