COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2015

FG

N° 2015/218

Rôle N° 14/08447

F B

N O épouse B

C/

AI AE Z

Syndicat des copropriétaires SAS GESTION DE BIENSROBERT FORNASERO

SCP C-Y-X-AR

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Sabrina ESPOSITO

SCP CHAMPOUSSIN

M^e Cedric PEREZ

SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/02372.

APPELANTS

Monsieur F B

né le XXX à XXX,

XXX

représenté par M^e Sabrina ESPOSITO, avocat au barreau de NICE

Madame N O épouse B

née le XXX à XXX,

XXX

représentée par M^e Sabrina ESPOSITO, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame AI AE Z

née le XXX à XXX,

XXX

représentée et assistée par M^e France CHAMPOUSSIN de la SCP CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis 44 Rue Trachel – 06000 NICE pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GESTION DE BIENSROBERT FORNASERO dont le siège social est sis XXX prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié .

représentée par M^e Cedric PEREZ, avocat au barreau de NICE

SCP C- Y-X-AR

Notaires

XXX

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Philippe DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Monsieur D TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2015,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

La société civile immobilière Les Baoules a acquis en 2007 deux appartements formant les lots 13 et 14 de l’immeuble en copropriété du XXX à Nice et après travaux les a revendus

en 2008.

Par un acte authentique reçu le 20 février 2008 par M^e Fabrice de CARBON, notaire associé à Nice, avec la participation de M^e J C, notaire associé à Nice, elle a vendu à M. F B et M^me AA O épouse B un appartement décrit comme étant le lot numéro 13 situé au troisième étage droite, d’une superficie de 81,55 m2 comprenant un dégagement, trois chambres, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et les quatre vingt seize millièmes de la propriété du sol et des parties communes.

Par acte authentique reçu le 6 mars 2008 par M^e J C, notaire associé à Nice, elle a vendu à M^me AI-AE Z un appartement désigné comme étant le lot numéro 14 de l’ensemble immobilier, d’une superficie de 47,44 m2 et comprenant une entrée, une cuisine indépendante, une salle d’eau avec wc, un séjour, deux chambres, ainsi que les cent huit millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Les 21 et XXX, M^me AE Z a fait assigner la SCP C Y X-AR titulaire d’un office notarial, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Nice et M. et M^me B, aux fins de voir constater que les actes ne correspondaient pas à la réalité des lieux, rectifier ces actes, condamner le notaire à réparer le préjudice, condamner les époux B à l’indemniser des charges excessives payées.

Par jugement contradictoire en date du 20 mars 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :

— condamné la SCP C Y X-AR à.:

— modifier l’état descriptif de division du chef de la quote part des parties communes à affecter aux lots 13 et 14 pour tenir compte de la modification de leur consistance avec, à ses frais exclusifs, le concours de tel géomètre que ie syndicat des copropriétaires désignera pour y parvenir, rectifier le titre de propriété de M^me AI-AE Z en concordance avec le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 9 mai 1962 et son modificatif, procéder à la publication de ces modifications à la conservation des hypothèques territorialement compétente à ses frais exclusifs et a en justifier par la remise sans frais d’une expédition de chaque acte publié à M^me Z,

— condamné M. F B et M^me N O épouse B à rembourser à M^me AI-AE Z l’excédant des charges qu’el1e a payé entre le 6 mars 2008 et jusqu’au jour de la nouvelle répartition,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR à payer à AI-AE Z la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Nice la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR à payer à M. F B et M^me N O épouse B la somme de 2.500 € au titre des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR aux entiers dépens de l’instance,

— autorisé la SCP CHAMPOUSSIN à recouvrer directement les dépens dont elle a fait 1'avance sans en avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration de M^e Sabrina ESPOSITO, avocat, en date du 25 avril 2014, M. F B et M^me N O épouse B ont relevé appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 février 2015, M. F B et M^me N O épouse B demandent à la cour de :

— réformer le jugement,

— constater que le lot numéro 13 acquis par les époux B ne correspond pas à la localisation de l’état descriptif de division,

— constater que les époux B ont acquis le lot numéro 14 de l’état descriptif de division, agrandi d’une pièce, détachée du lot numéro 13, qui est actuellement la propriété de M^me Z,

— constater que cette modification des lots numéros 13 et 14 a été faite par la Sci les Baoules, sans qu’aucun modificatif de l’état descriptif de division n’ait été publié,

— constater que les époux B ont fait les démarches nécessaires afin de voir rectifier l’état descriptif de division et leur acte authentique du 20 février 2008,

— dire que la SCP C-Y-X-AR, notaire intervenant à l’acte authentique du 20 février 2008, en qualité de conseil du vendeur, a commis une faute en omettant d’informer les époux B sur l’erreur de localisation et d’identification des lots numéro 13 et 14,

— dire qu’un nouvel état descriptif de division devra être rédigé et publié,

— condamner la SCP C-Y-X-AR à modifier l’état descriptif de division du chef de la quote-part des parties communes à affecter aux lots 13 et 14 pour tenir compte de la modification de leur consistance avec, à leurs frais exclusifs, le concours de tel géomètre que le syndicat des copropriétaires désignera pour y parvenir,

— condamner la SCP C-Y-X-AR à rectifier le titre de propriété des époux B, à procéder à la publication et à en supporter le coût,

— condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires et la SCP C-Y-X-AR à rembourser à M^me Z le montant des charges de copropriété qu’elle a payé en trop et correspondant à 16/1000 ème pour la période du 6 mars 2008 jusqu’au jour de la nouvelle répartition,

— condamner la SCP C-Y-X-AR à payer aux époux B la somme de 6.000 € au titre du préjudice subi et de ses conséquences financières,

— condamner la SCP C-Y-X-AR à verser à M. et M^me B la somme de 2 .500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que M. et M^me B seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamner les parties succombantes aux entiers dépens.

Les époux B rappellent que l’état descriptif de division de l’immeuble du XXX à Nice a été établi par acte du 9 mai 1962 de M^e FOSSATI, que les lots 13 et 14 ont été acquis le 24 juillet 2007 par la SCI Les Baoules en vue de les revendre, que la SCI Les Baoules avait prévu de modifier la disposition des lots en enlevant une chambre au lot 13 pour l’affecter au lot 14. Les époux B exposent que, lorsqu’ils ont visité les locaux, la cloison de séparation entre les deux appartements était en cours de travaux. Ils affirment avoir acquis un appartement comportant trois chambres même si dans l’état descriptif de division, il n’en comportait que deux. Ils estiment que l’appartement décrit dans l’acte authentique ne correspond pas à l’appartement acquis. Ils considèrent que, pour éviter les frais d’établissement d’un nouvel état descriptif de division, la SCI Les Baoules leur a délibérément vendu l’appartement identifié comme étant le lot 13, 3^e étage droite, alors qu’il s’agissait du lot 14, 3^e étage gauche.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 décembre 2014, M^me AI AE Z demande à la cour de :

— vu le cahier des charges établi pour valoir règlement de copropriété état descriptif de division de l’immeuble situé à Nice (Alpes-Maritimes) XXX cadastré section XXX, aux termes d’un acte reçu par M^e FOSSATI notaire à Nice le 9 mars 1962 publié au 1^er bureau des hypothèques de Nice le 17 mai 1962 volume 3366 numéro 4,

— vu l’acte authentique reçu par M^e J Claude C, notaire associé à Nice, le 6 mars 2008 contenant vente par la Sci les Baoules à M^me AI AE Z,

— constater que le lot numéro 14 acquis par M^me Z, selon les énonciations de son titre, ne correspond ni en localisation ni en consistance aux énonciations de l’état descriptif de division de l’entier immeuble,

— constater que M^me Z a acquis le lot numéro 13 de l’état descriptif de division, privé de l’une de ses pièces rattachée au lot 14 dudit état actuellement propriété des époux B sans qu’aucun modificatif de l’état descriptif de division n’ait été publié,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que le notaire M^e C a commis une faute engageant sa responsabilité envers M^me Z,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la SCP AZ J C, AS AT Y et T X-AR, au contradictoire de M. et M^me B et du syndicat des copropriétaires, à modifier l’état descriptif de division du chef de la quote-part des parties communes à affecter aux lots 13 et 14 pour tenir compte de la modification de leur consistance avec, à ses frais exclusifs, le concours de tel géomètre que le syndicat des copropriétaires désignera pour y parvenir et à rectifier le titre de propriété de M^me Z en concordance avec le règlement de copropriété / état descriptif de division du 9 mai 1962 (lire 9 mars 1962) et son modificatif avant de procéder à leur publication à la conservation des hypothèques territorialement compétente également à ses frais exclusifs avec obligation d’en justifier par la remise sans frais d’une expédition de chaque acte publié à M^me Z,

— le confirmer en ce qu’il a condamné M. et M^me B à rembourser à M^me Z le montant des charges de copropriété qu’elle a payé à proportion de 108/1000e depuis le 6 mars 2008, date de son acquisition, jusqu’au jour de la nouvelle répartition, sous déduction du montant que cette nouvelle répartition permettra de lui imputer justement sur la même période,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la SCP AZ J C, AS AT Y et T X-AR à payer 2.500 € à M^me Z en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— le réformant sur ce point,

— dire que M^me Z sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires,

— condamner la SCP AZ J C, AS AT Y et T X-AR à payer 3.000 € à M^me Z à titre de dommages et intérêts pour tenir compte du préjudice financier qu’elle subit depuis 2008 et des tracasseries associées à pareille situation,

— débouter la SCP AZ J C, AS AT Y et T X-AR de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCP AZ J C, AS AT Y et T X-AR à payer 2.500 € à M^me Z en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

M^me Z estime que l’appartement dont elle a pris possession est bien celui qui était désigné dans son acte. Mais elle précise qu’il ne correspond pas à l’état descriptif de division qui le situe à gauche alors qu’il est à droite. Elle considère qu’elle en réalité propriétaire du lot 13 désigné comme lot 14 dans son titre.

M^me Z estime que la simple lecture de l’état descriptif de division aurait permis à M^e C de s’apercevoir de l’absence de concordance entre l’état descriptif de division et ses actes. Elle considère que M^e C a commis une faute.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 3 février 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au XXX demande à la cour, au visa des articles 5,10,11,]2, 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 71 et suivants du décret du 14 octobre 1955, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 20 mars 2014,

— débouter les époux B de leur demande de remboursement de charges formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence sis XXX au profit de M^me Z,

— à titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. et M^me B à payer au syndicat des copropriétaires les charges qu’i1s restent devoir sur la base de la nouvelle répartition à venir sous déduction des sommes que les époux B se sont déjà acquittés à proportion de 96/1000 ème et ce depuis le 6 mars 2008,

— donner au syndicat des copropriétaires de la résidence sis XXX de ce qu’il s’en rapporte à justice quant à la demande relative à la modification de l’EDD et du règlement de copropriété sous réserves que l’ensemble des actes modificatifs soient effectués aux frais exclusifs de la Scp C-Y-X AR,

— condamner in solidum la Scp C-Y-X AR et les époux B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que les charges ont été appelées en application du règlement de copropriété qui dispose que le lot 14 a une quote part de 108/1000èmes.

Il déclare s’en rapporter à justice sur la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, pour ce qui ne concerne que les copropriétaires concernés.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 septembre 2014, la société civile professionnelle J C, AS-AT Y et T X-AR, notaires associés à Nice, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entreprise en toutes ses dispositions,

— dire irrecevables les demandes de condamnation de la SCP C Y X à rectifier les actes de ventes et l’état descriptif de division de l’immeuble,

— dire que M^e C n’a commis strictement aucune faute au titre de son devoir de vérifications, ne disposant d’aucun élément lui permettant de suspecter que les lots vendus à M^me Z et aux époux B ne correspondaient pas aux appartements visités par eux;

— dire que le paiement par les époux B des charges correspondant à la surface dont ils ont effectivement pris possession et dont ils jouissent depuis l’acquisition ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d’être mis à la charge d’un tiers,

— débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCP C Y X,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de M^e GUEDJ, avocat.

La SCP de notaires expose qu’avant que la SCI Les Baoules devienne propriétaire, les deux lots 13 et 14 appartenaient aux époux A-M, lesquels ont modifié l’agence des deux lots et intégré au lot 14 une chambre qui dépendait à l’origine du lot 13, mais ces agencements n’ont jamais été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. La SCP de notaires expose que les époux A-M ont réuni les deux lots en une seule unité d’habitation et les ont vendus à la SCI Les Baoules.

La SCP de notaires estime que dans les faits M^me Z, acquéreur selon son titre du lot 14, a pris possession de l’appartement que la SCI Les Baoules et l’agence immobilière lui ont fait visiter et qui constituait en réalité le lot 13 de l’état descriptif de division.

La SCP de notaires estime que la mise en conformité de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété avec la réalité matérielle des appartements supposerait la modification des descriptions des lots, la rectification du plan du 3^e étage, un nouveau calcul de tantièmes.

Elle estime que cela suppose l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SCP de notaires estime que la solution la plus adaptée serait un échange de lots.

La SCP de notaires considère qu’elle n’a pas commis de faute et que le notaire n’a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance de ceux-ci. Elle considère qu’elle n’avait pas de moyens de déceler les difficultés.

La SCP de notaires estime qu’elle n’a pas à prendre en charge les frais d’acte ni les charges indûment payées par M^me Z.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 4 mars 2015.

MOTIFS,

— I) Les faits, la non concordance entre les actes et la réalité et l’état descriptif de division

Les lots litigieux se trouvent au sein d’un immeuble en copropriété sis XXX à Nice cadastré section XXX

Cet immeuble appartenait à M. R I, né le XXX, M. H I, né le XXX et M^me P I veuve A, née le XXX.

Cette copropriété a été organisée par un acte de M^e FOSSATI, notaire à Nice, en date du 9 mars 1962 portant état descriptif de division et règlement de copropriété.

Cet immeuble a été divisé en 14 lots de copropriété, 7 lots au rez-de-chaussée, 3 lots au premier étage, deux lots au deuxième étage et deux lots au troisième étage.

Le troisième étage était ainsi divisé en deux lots 13 et 14.

L’état descriptif de division décrit les lots de la manière suivante:

lot numéro treize : un appartement à droite comprenant : dégagement, trois chambres, salle à manger, cuisine, atelier et water-closet avec douche, portant le numéro treize et figurant sous une teinte rose audit plan du troisième étage. Et les quatre-vingt-seize /millièmes des parties communes>>,

et,

lot numéro quatorze : un appartement à gauche comprenant : dégagement, deux chambres, salle à manger, cuisine, atelier et water-closet, portant le numéro quatorze et figurant sous une teinte jaune audit plan. Et les cent huit/millièmes des parties communes>>.

Ainsi en arrivant en haut de l’escalier du 3^e étage, à droite se trouve le lot 13 , avec une entrée dite dégagement, puis une cuisine, une douche et wc, une chambre, une salle à manger, puis encore une deuxième chambre, puis une troisième chambre.

A gauche se trouve le lot 14 avec un dégagement, un atelier, une salle à manger, une cuisine, un wc et deux chambres.

En 2005, par acte de M^e SERVAN, notaire à Nice, en date du 13 juillet 2005, M^me P I divorcée A, propriétaire des lots 13 et XXX au rez-de-chaussée, a fait donation à son fils M. AC A, né le XXX à Nice, de ces lots 13 et 14 et 6. Dans cet acte de donation les lots 13 et 14 étaient définis conformément à l’état descriptif de division.

Dans cet acte les lots étaient présentés comme ayant une valeur de 45.750 € pour le lot 13 et de 76.250 € pour les lots 14 et 6.

En 2007, par acte de M^e AS-AT Y, notaire à Nice, associé de M^e J C, en date du 24 juillet 2007, le fils de M. AC A, M. H A, et la veuve de M. AC A, M^me L M, ont vendu à la SCI Les Baoules l’ensemble composé par les lots 13 et 14 plus le lot 6 pour un prix global de 240.000 €.

Dans cet acte les lots 13 et 14 étaient désignés conformément à l’état descriptif de division.

Cet acte comprenait un paragraphe sur la superficie au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette superficie était de 82,05 m² pour le lot 13 et de 48,53 m² pour le lot 14.

Les certificats de mesurage annexés à l’acte du 24 juillet 2007 permettent de se rendre compte que le notaire M^e Y a fait une interversion de lots.

Le certificat de mesurage de l’appartement côté droit, correspond au lot 13. Le notaire l’a affecté au lot 14 à gauche, sans doute parce qu’il ne mentionne que deux chambres, mais le plan en annexe du certificat de mesurage permet de se rendre compte que la troisième chambre du lot 13 a été séparée de cet appartement. La surface est de 48,53 m².

Le certificat de mesurage de l’appartement coté gauche correspond au lot 14. Le notaire l’a affecté au lot 13 sans doute parce qu’il mentionne trois chambres, mais il est clair au vu du plan que la troisième chambre du lot 13 a été raccrochée au lot 14, de sorte que la superficie est de 82,05 m².

Il apparaît que les consorts A, alors propriétaires des deux lots 13 et 14 avaient modifié l’agencement intérieur de ces lots, faisant passant une chambre du lot 13 au lot 14, sans prendre la peine de faire modifier l’état descriptif de division. Lorsque le mesureur est venu il a constaté l’existence de deux appartements, un côté droit, le 13, avec deux chambres et non plus trois, et un côté gauche, le 14, avec trois chambres et non plus deux.

M^e Y n’a pas modifié la description des lots, et a interverti les certificats de mesurage. En l’état cela n’avait pas de conséquence puisque la SCI Les Baoules avait acquis les deux lots ensemble.

Lorsque la SCI Les Baoules a décidé de vendre de manière séparée les deux lots et qu’ils ont été de fait acquis par deux acquéreurs différents, la difficulté n’a pas été résolue.

Par acte du 20 février 2008, reçu par Me de CARBON, avec la participation de M^e J C, la SCI Les Baoules a vendu au prix de 172.000 € à M. et M^me B un bien immobilier désigné comme suit :

lot numéro treize (13) : un appartement situé au troisième étage à droite, comprenant trois chambres, salle à manger, cuisine, salle de bains et les quatre-vingt-seize /millièmes (96/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales>> plus un débarras lot n° 6.

Cette désignation correspond à l’état descriptif de division et à l’acte antérieur.

L’acte mentionne un certificat de mesurage de la société Sobatim pour une surface de 81,55 m².

Ce certificat de mesurage a trait à l’appartement sis au 3^e étage gauche.

Il est clair que l’acte ainsi dressé est erroné. Le bien est en réalité le lot 14 auquel est rajouté une chambre du lot 13. Il n’est pas à droite comme indiqué dans l’acte, mais à gauche.

Par acte du 6 mars 2008, reçu par M^e J C, la SCI Les Baoules a vendu à M^me AI AE Z au prix de 129.000 € un bien désigné comme étant : lot numéro quatorze (14) un appartement comprenant une entrée, une cuisine indépendante, une salle d’eau avec wc, un séjour et deux chambres et les cent huit/millièmes (108/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales>>.

Il y a lieu de noter que le notaire n’a pas repris exactement les mentions de l’état descriptif de division car il n’a pas mentionné 'appartement à gauche’ ce qui laisse entendre qu’il a eu conscience de l’erreur .

Cet appartement se situait à droite.

Le certificat de mesurage ne mentionne plus de quel côté il se trouve.

Il retient une superficie de 47,44 m².

Il est clair que cette deuxième vente correspond en réalité au lot 13 amputé d’une chambre.

Il résulte de cette analyse que :

— M. et M^me B ont acquis l’appartement correspondant au lot 14 plus une chambre du lot 13 .Leur acte les déclare propriétaires du lot 13 par erreur avec un nombre de tantièmes de

copropriété de 96/1.000èmes.

— M^me Z a acquis l’appartement correspondant au lot 13 moins une chambre, qui a glissé dans l’appartement B. Son acte la déclare propriétaire du lot 14 par erreur avec un nombre de tantièmes de copropriété de 108/1.000èmes.

— II) Sur la responsabilité de M^e C et de la SCP C, Y et X-AR, notaires associés à Nice :

Tant les époux B que M^me Z demandent de reconnaître la faute de M^e C, notaire, et de la société civile professionnelle J C, AS-AT Y et T X-AR, notaires associés à Nice.

Il résulte de l’analyse des actes telle que rappelée ci-dessus que les erreurs suivantes ont été commises :

— initialement le 24 juillet 2007, par M^e AS-AT Y, notaire associé de la SCP C, Y et X-AR, qui a interverti dans son acte les affectations des certificats de mesurage, affectant celui de l’appartement côté gauche (lot 14) au lot 13, et celui de l’appartement côté droit (lot 13) au lot 14, alors que la lecture des certificats de mesurage aurait permis au notaire de se rendre compte qu’ils ne correspondaient pas aux lots tels que résultant de l’état descriptif de division,

— secondairement, le 20 février 2008 par Me de CARBON, dont la responsabilité n’a pas été recherchée, et par M^e J C, notaire associé de la SCP C, Y et X-AR, alors que ces notaires ont repris l’erreur de l’acte du 24 juillet 2007, dressant l’acte de l’appartement côté gauche, et le dénommant lot 13 appartement à droite,

— troisièmement, le 6 mars 2008, par M^e J C, notaire associé de la SCP C, Y et X-AR, dressant l’acte de l’appartement côté droit soit du lot 13 selon l’état descriptif de division et le désignant lot 14.

M^e C a commis, après M^e Y, une très grave erreur, en se trompant dans la désignation des lots.

La simple lecture des certificats de mesurage devait lui faire apparaître l’erreur.

Le déphasage entre les tantièmes et la superficie devait attirer son attention, 96/1.000èmes pour un appartement de 81,55 ² contre 108/1.000èmes pour un appartement de 47,44 m² au même étage.

Au besoin, en présence de telles incohérences, il devait se déplacer sur les lieux pour vérifier la correspondance des actes qu’il préparait avec les lieux.

M^e C a dressé et contribué à dresser des actes qui ne correspondent pas à la vérité des lieux.

Les époux B demandent à la SCP C, Y et X-AR:

— de modifier l’état descriptif de division, à ses frais,

— de rectifier leur acte d’acquisition, à ses frais,

— de leur payer 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.

M^me Z demande à la SCP C, Y et X-AR :

— de modifier l’état descriptif de division, à ses frais,

— de rectifier son acte d’acquisition, à ses frais,

— de leur payer 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour tracasseries.

— II-1) sur la rectification des actes :

En réparation de leur préjudice, les consorts B et Z sont en droit de voir condamner la SCP C, Y et X-AR à une obligation de faire, en réparant les fautes commises.

Ils sont en droit d’exiger du notaire l’établissement d’actes correspondant à leurs acquisitions.

Il s’agit de l’état descriptif de division et des deux actes de vente.

En ce qui concerne l’état descriptif de division, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44 rue Trachel a déclaré s’en rapporter à justice dans la mesure où la rectification ne concerne que les copropriétaires des lots 13 et 14, sans concerner aucun autre lot, sans concerner aucune partie commune, sans modifier la répartition des charges de copropriété autrement qu’entre les deux copropriétaires concernés.

L’analyse des lieux au vu des plans produits a permis de voir qu’une chambre raccrochée initialement au lot 13 a été intégrée dans le lot 14.

En conséquence, il suffit que le lot 13 soit défini comme : lot numéro treize : un appartement à droite comprenant : dégagement, deux chambres( au lieu de trois chambres), salle à manger, cuisine, atelier et water-closet avec douche, portant le numéro treize .>>, et que le lot 14 soit défini comme : lot numéro quatorze : un appartement à gauche comprenant : dégagement, trois chambres( au lieu de deux chambres), salle à manger, cuisine, atelier et water-closet, portant le numéro quatorze .>> pour que l’état descriptif de division corresponde à la réalité des lieux.

Cette modification qui ne porte aucunement atteinte aux droits des autres copropriétaires peut être faite par le notaire, qui prendra cependant soin d’expliquer cette modification aux copropriétaires lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

En ce qui concerne les actes d’acquisition, celui des consorts B devra être rectifié après modification de l’état descriptif de division, pour préciser que leur appartement correspond au lot 14 et non plus au lot 13, et celui de M. Z devra être rectifié de la même manière en ce qu’il correspond au lot 13 et non au lot 14.

Le notaire devra inviter la SCI Les Baoules, partie à ces actes, à participer à ces actes modificatifs avec d’une part les consorts B et d’autre part M^me Z. Il devra inviter Me de CARBON, notaire ayant dressé avec lui l’acte d’acquisition des époux B à participer à cette modification.

Il devra ensuite en assurer la publicité foncière.

Il appartiendra à la SCP C, Y et X-AR de prendre en charge les frais de ces modifications.

— II-2) Sur les demandes de dommages et intérêts :

Les demandes de dommages et intérêts, tant des époux B que de M^me Z seront examinées de manière indépendante de demandes faites au titre de l’excès de charges de copropriété payé par M^me Z.

Les préjudices correspondent aux tracasseries provoquées par les erreurs commises par les rédacteurs des actes authentiques. Ils seront évalués à 2.000 € pour M^me Z.

Quant au préjudice financier allégué par les époux B, il est la conséquence de l’erreur sur les charges et des sommes qu’ils doivent verser à M^me Z pour charges payées par elle alors qu’elles leur revenaient. Cette demande sera examinée ci-dessous avec la question des charges de copropriété.

— III) Sur la question des charges de copropriété :

Le lot acquis par M^me Z, qui correspond en fait au lot 13 moins une chambre, et a été désigné à tort de lot 14, correspond d’après l’acte erroné à 108/1.000èmes de tantièmes de copropriété.

Cette proportion de tantièmes de copropriété ne correspond pas à la réalité alors que le lot 13 tel qu’il résultait de l’état descriptif de division avait 96/1.000èmes de copropriété et qu’en réalité l’appartement de M^me Z correspond à ce lot 13 de l’état descriptif de division moins une chambre. Il correspond en réalité à moins de 96/1.000èmes de copropriété.

Le lot acquis par les époux B, qui correspond en fait au lot 14 plus une chambre, et a été désigné à tort de lot 14, correspond d’après l’acte erroné à 96/1.000èmes de tantièmes de copropriété.

Cette proportion de tantièmes de copropriété ne correspond pas à la réalité alors que le lot 14 tel qu’il résultait de l’état descriptif de division avait 108/1.000èmes de copropriété et qu’en réalité l’appartement des époux B correspond à ce lot 14 de l’état descriptif de division plus une chambre. Il correspond en réalité à plus de 108/1.000èmes de copropriété.

L’ensemble des deux appartements représente 47,44 m² + 81,55 m², soit 128,99 m², ou 36,78% de la surface pour l’appartement de M^me Z et 63,22 % de la surface pour celui des époux B. L’ensemble des charges des deux lots représente 96 + 108 millièmes ou 204 millièmes. Ceux-ci devront être répartis au prorata des surfaces soit 75/1.000èmes pour l’appartement de M^me Z et 129/1.000èmes pour l’appartement des époux B.

La définition des lots devra être rectifiée avec 75/1.000èmes pour le lot 13, M^me Z et 129/1.000èmes pour le lot 14, époux B.

M^me Z a payé un excès de charges par rapport au nombre de millièmes de copropriété de son lot.

Il appartiendra aux époux B de l’indemniser du différentiel.

Les époux B à cet égard formé une demande de dommages et intérêts contre la société civile professionnelle C Y et X-AR pour préjudice financier du fait de l’obligation qui leur est faite d’indemniser M^me Z.

Ce préjudice est certain, mais son montant n’est pas définitivement fixé. Ils ont demandé

6.000 €. Il leur sera alloué au vu des éléments produits la somme de 4.000 €.

— IV) Sur les autres points :

L’arrêt sera déclaré opposable au syndicat des copropriétaires du XXX à Nice.

La SCP C Y et X-AR, à l’origine du litige, en supporter les dépens et indemnisera les autres parties de leurs frais irrépétibles, soit au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel confondus, les sommes de :

-2.500 € à M^me Z,

-2.500 € aux époux B,

-2.000 € au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 20 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Nice a en ce qu’il a :

— condamné la SCP C Y X-AR à modifier l’état descriptif de division de la copropriété du XXX à Nice du chef de la quote part des tantièmes à affecter aux lots 13 et 14 pour tenir compte de la modification de leur consistance, à ses frais exclusifs,

— condamné la SCP C Y X-AR à rectifier le titre de propriété de M^me AI-AE Z en concordance avec le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 9 mai 1962 et son modificatif,

— condamné la SCP C Y X-AR à procéder à la publication de ces modifications à la conservation des hypothèques territorialement compétente à ses frais exclusifs et à en justifier par la remise sans frais d’une expédition de chaque acte publié à M^me Z,

— condamné M. F B et M^me N O épouse B à rembourser à M^me AI-AE Z l’excédent des charges qu’el1e a payé entre le 6 mars 2008 et jusqu’au jour de la nouvelle répartition,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR à payer à AI-AE Z la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR à payer à M. F B et M^me N O épouse B la somme de 2.500 € au titre des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP J C AS-AT Y et T X-AR aux entiers dépens de la première instance, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Réformant pour le surplus et ajoutant,

Ordonne à la SCP C Y X-AR, notaires, de rectifier également l’acte d’acquisition du 20 février 2008 de M. F B et M^me N O épouse B, et ordonne à la SCP C Y X-AR, notaires, d’appeler à l’acte de modification M^e Fabrice de CARBON, notaire associé de la SCP de CARBON, CHAMPAGNE, DEBUSIGNE, ou son successeur,

Dit que l’état descriptif de division du XXX à Nice devra indiquer que le lot 13 au troisième étage correspond à :

lot numéro treize : un appartement à droite comprenant : dégagement, deux chambres, salle à manger, cuisine, atelier et water-closet avec douche, portant le numéro treize et les soixante-quinze millièmes (75/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.>>

Dit que l’état descriptif de division du XXX à Nice devra indiquer que le lot 14 au troisième étage correspond à :

lot numéro quatorze : un appartement à gauche comprenant : dégagement, trois chambres, salle à manger, cuisine, atelier et water-closet, portant le numéro quatorze et les cent vingt-neuf millièmes (129/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales >>,

Dit l’arrêt commun au syndicat des copropriétaires du XXX

Dit que la SCP C Y X-AR, notaires, devra participer à une assemblée générale des copropriétaires du XXX à Nice pour expliciter cette modification qui ne porte en aucune façon atteinte aux droits des autres copropriétaires,

Dit que la SCP C Y X-AR, notaires, devra appeler la SCI Les Baoules aux actes rectificatifs de propriété des époux B et de M^me Z,

Dit que l’acte de propriété des époux B, du 20 février 2008, devra être rectifié en ce que l’appartement acquis correspond au lot 14 du nouvel état descriptif de division, et sur les tantièmes de copropriété,

Dit que l’acte de propriété de M^me Z, du 6 mars 2008, devra être rectifié en ce que l’appartement acquis correspond au lot 13 du nouvel état descriptif de division, et sur les tantièmes de copropriété,

Dit que la SCP C Y X-AR, notaires, assurera à ses frais toutes les démarches et tous les frais aux fins de publicité foncière et remettra sans frais aux parties une expédition de l’acte rectifié,

Condamne la SCP C Y X-AR, notaires, à payer à titre de dommages et intérêts la somme de deux mille euros (2.000 €) à M^me AI AE Z et de quatre mille euros (4.000 €) aux époux B,

Condamne la SCP C Y X-AR, notaires, à payer la somme de deux mille euros (2.000 €) au syndicat des copropriétaires du XXX

Condamne la SCP C Y X-AR, notaires, aux dépens d’appel, sans distraction alors qu’aucune partie ne l’a demandée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT