COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 25 OCTOBRE 2016

N° 2016/ 507

Rôle N° 15/07924

X Y

Z Y

A Y

C/

SARL INSTITUT TECHNIQUE DE RECHERCHES COSMÉTIQUES (I.T.R.E.C.)

Grosse délivrée

le :

à :

M^e B C

SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD &
ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15
Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05454.

APPELANTS

Madame X Y née le XXX à XXX nationalité Française, demeurant
XXX NICE

représentée par M^e B
C, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e D
E de la SEP CHARLES & E, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame Z Y née le XXX à XXX nationalité Française, demeurant
XXX NICE

représentée par M^e B
C, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e D
E de la SEP CHARLES & E, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur A Y né le XXX à XXX nationalité Française, demeurant XXX,
XXX NICE

représenté par M^e B
C, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e D E de la SEP CHARLES & E, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

SARL INSTITUT TECHNIQUE DE RECHERCHES COSMÉTIQUES (I.T.R.E.C.) exploitant sous le nom commercial AIRLAND-CLINIQUE DU CHEVEU et à l’enseigne ADAMENCE
ET ADAMENCE BIOCOSMETICS, inscrite au R.C.S. de NICE sous le numéro B 379 104 334, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié XXXsiège socialXXX, demeurant XXX NICE

r e p r é s e n t é e p a r M e A g n è s E R
M F M G d e l a S C P
ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Patrick DAVID, avocat au barreau de
GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, H
I, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me H I, Présidente

Madame J K, Conseillère

Madame L M, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha
BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2016.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25
Octobre 2016,

Signé par M^me H I, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail commercial du 5 février 2004, les consorts
Y ont loué à la SARL
ITREC (INSTITUT TECHNIQUE DE RECHERCHES CAPILLAIRES) un local de 180 m² situé à l’angle des rues Papon et Boyer à Nice, avec accès situé à droite de l’entrée de l’immeuble du 8, rue Papon, moyennant un loyer annuel initial de 10.980/ 915 par mois.

Seon bail commercial du 28.4.2006, les consorts Y ont loué à la S.A.R.L. ITREC un second local commercial de 146 m² avec accès à gauche de l’entrée de l’immeuble 8, rue Papon, outre une pièce contiguë de 26,60m², sans communication avec le premier local, moyennant un loyer annuel initial de 7300 / 650 par mois.

La S.A.R.L ITREC exerçait dans ces deux locaux sous la dénomination ' Airland-Clinique du cheveu’ une activité d’achat et de vente en gros et en détail, en direct ou par correspondance, de produits capillaires, de cosmétiques, soins de beauté et du corps ainsi que les activités de formation et de démonstration ou de show room dans ces mêmes activités.

S’étant plainte de différents désordres liés notamment à la détérioration de la toiture et des sols, elle a retenu le paiement de ses loyers.

Par ordonnance du 24 février 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a donné acte à la S.A.R.L du paiement de l’arriéré et aux bailleurs de leur désistement de leur demande en résiliation en ordonnant une expertise judiciaire afin de déterminer l’existence et l’importance des désordres dénoncés.

L’expert a déposé un rapport le 26 juillet 2013.

A la demande de la S.A.R.L. ITREC et par ordonnance du 25.3 .2014, l’expert a été à nouveau désigné pour vérifier s’il existait une aggravation des désordres ou l’apparition de nouveaux désordres.

Un accédit de l’expert en date du 30 juin 2014 a été transmis aux parties avant le dépôt d’un pré- rapport du 25 aout 2015 et d’un rapport définitif qui est intervenu le 30 octobre 2015.

Par jugement en date du 15 avril 2015, le tribunal de grande instance de Nice a :

— prononcé la résiliation du bail commercial du 5.XXX bail commercial du 28.4.2006 liant les parties aux torts des consorts Y ;

— ordonné l’exécution provisoire de ce chef ;

— condamné les consorts Y à payer à la S.A.R.L. ITREC la somme de l77.53,75 au titre des préjudices subis ;

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de 60.000 ;

— dit que la S.A.R.L. ITREC était exonérée de 30% de son loyer à compter du 1.1.2015 ;

— ordonné l’exécution provisoire de ce chef ;

— condamné les consorts Y à payer à la S.A.R.L. ITREC la somme de 5.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Les consorts Y ont relevé appel de cette décision le 5 mai 2015.

Dans leurs dernières conclusions en date du 19 avril 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, les consorts
Y demandent à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— constater que la société I.T.R.E.C.a quitté les lieux depuis le 30 juin 2015,

— constater que la société I.T.R.E.C. n’a jamais demandé l’exécution des travaux mais s’est précipitée sans attendre l’expertise sollicitée pour demander la résiliation du bail,

— dire et juger que la résiliation incombe naturellement à la société I.T.R.E.C.qui en a pris l’initiative et s’est opposée à une utilisation normale des locaux,

— débouter la société I.T.R.E.C. de toutes ses demandes,

— condamner la société I.T.R.E.C à restituer au bailleur la somme de 60.000 avec intérêts de droit à compter du 20 avril 2015,

— la condamner à payer aux exposants la somme de 10.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 septembre 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.A.R.L
I.T.R.E.C demande à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 15 avril 2015 en toutes ses dispositions à l’exception du montant des préjudices retenu par le premier juge ainsi que la réduction de loyer à opérer, la recevoir en son appel incident,

— dire et juger que les consorts Y n’ont pas effectué les travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres subis par la S.A.R.L. ITREC depuis de nombreuses années,

— dire et juger que les grosses réparations sont à la charge des consorts Y en leur qualité de bailleur,

— dire et juger que l’inaction des consorts Y durant des années justifie la résiliation des baux consentis aux torts des bailleurs,

— prononcer la résiliation des deux baux consentis à la société ITREC aux torts des bailleurs,

— dire et juger que la date de la résiliation des baux en cause sera fixée à la date de 1'assignation introductive d’instance en date du 7 octobre 2014 avec toutes conséquences,

— dire et juger que l’inaction des consorts Y, durant des années, a causé de nombreux préjudices à la S.A.R.L. ITREC,

— dire et juger que la résiliation des baux cause également différents préjudices indemnisables,

— condamner en conséquence les consorts Y à payer à la société
ITREC les sommes suivantes, en réparation des différents préjudices :

—  80.000,00 au titre du préjudice de jouissance ;

—  254.153,75 au titre des préjudices matériels ;

—  99.000,00 au titre du préjudice économique ;

—  21.075,89 au titre du préjudice lié aux expertises et procédures ;

—  20.000,00 au titre du préjudice moral.

Soit un montant total des préjudices qui s’élève à une somme de 474.229,64 .

— dire et juger que la société ITREC sera exonérée :

— à hauteur de 50 % des loyers à compter de l’accédit du 30 juin 2014, eu égard au contexte, à l’urgence appuyée de l’expert, et à la situation des lieux ;

— à hauteur de la totalité des loyers à compter du 1^er février 2015 jusqu’à son départ effectif des lieux.

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les consorts Y au paiement d’une somme de 10.000,00 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres et la résiliation du bail

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

A ce titre, il lui appartient de veiller de façon constante aux travaux nécessaires à l’entretien de son immeuble et à réparer les désordres inhérents à la vétusté ou à l’action des éléments.

L’article 606 du code civil met également à sa charge les grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble, étant précisé qu’en l’espèce, les clauses contractuelles des baux consentis en maintiennent expressément la charge au bailleur.

Le bailleur ne peut s’exempter de ses obligations légales et contractuelles en invoquant la modicité des loyers consentis ou la connaissance par le locataire de l’état de l’immeuble au jour de la signature des contrats de location.

En l’espèce, les désordres affectant l’immeuble loué à la société ITREC visent l’état de la toiture et la détérioration des sols .

S’agissant de la toiture, la société ITREC a dénoncé par de multiples courriers au mandataire du bailleur entre le 17 janvier 2008 et le 19 novembre 2008 puis à compter de septembre 2009 l’état alarmant de la toiture de l’entrepôt et les inondations récurrentes causées à ses stocks au fur et à mesure des intempéries.

Les deux constats d’huissier des 19 novembre et 22 décembre 2010 dressés par Maître N, huissier de justice, établissent que le hangar de stockage correspondant au second contrat souscrit en 2006 présente un plafond infiltré sur toute sa largeur, avec des parties totalement imbibées d’eau, des

mezzanines et des velux également infiltrés par les eaux de ruissellement, des lames de lambris décaissées ou en suspension ; l’huissier a également constaté que des cartons de marchandises étaient abîmés et que la société a été obligée de stocker les marchandises en périphérie des zones sinistrées ;
il note enfin que le second local présente également des traces d’infiltration en plafond et au niveau du mur.

Dans son rapport déposé le 26 juillet 2013 , l’expert confirme l’état de délabrement de la toiture surplombant l’entrepôt et souligne que 'la toiture n’est plus fixée à son support et repose simplement sur le bâti. Le faîte se délite. Les scellements des poutres en bois supportant la toiture ont disparu.
Certaines tuiles sont cassées et d’autres désemboîtées et/ou soulevées. L’eau circule sous le solin et celui-ci est devenu inefficace. Cette toiture n’assure plus son rôle de mise hors d’eau. Les infiltrations affectant ce local sont exclusivement dues à la défaillance du solin et aux déformations de la couverture en tuiles engendrées par le descellement des pièces bois de la charpente, lui-même provoqué par le délitement de l’arase supérieure des murs structurels en raison de la vétusté du bâtiment.'

L’expert impute les désordres à la vétusté de l’immeuble lié à un défaut d’entretien des bailleurs pendant des décennies; il préconise la démolition et la reconstruction de la toiture.

Les bailleurs soutiennent que des travaux de démolition de la SCCV VILLA voisine ont provoqué des fissurations dans les murs de l’îlot immobilier et des mouvements de la toiture.

Mais les constatations matérielles de l’expert démontrent la désagrégation et l’émiettement des supports du toit, ce qui correspond à la seule vétusté de l’immeuble.

Il précise en outre ( page 41/53) que, si dans le cadre d’un référé préventif du 4 avril 2008 concernant l’ensemble de l’îlot immobilier situé à cette adresse, il n’avait pas noté de désordres structurels sur l’immeuble de la copropriété Giubeli, il n’avait pas à cette époque eu à examiner la toiture litigieuse, que les infiltrations dénoncées par la société
ITREC se situent à l’angle opposé des fissurations murales imputées à ce chantier et qu’en toute hypothèse, elles leur sont antérieures puisque dénoncées en janvier 2008 avant même le démarrage de ce chantier.

Les bailleurs ne peuvent donc revendiquer l’application de l’article 1722 du code civil qui suppose la survenance d’un cas fortuit extérieur à leur propre négligence.

Il en résulte que la ruine de la toiture et les dommages qui en sont la conséquence sont imputables aux bailleurs et qu’entre janvier 2008 et le 30 juin 2014, date à la quelle l’expert a constaté la réparation de la toiture, ces derniers n’avaient pas procédé aux travaux satisfaisants qu’induisait cette obligation.

S’agissant de la détérioration des sols, le premier dommage concernant le local commercial a été signalé le 7 février 2007, la société ITREC dénonçant à cette date que 'une partie du sol du bureau s’est effondré et que l’assistante a passé une jambe au travers'.

Dans son procès-verbal du constat en date du 19 novembre 2010, l’huissier décrit l’existence de ce trou ainsi qu’un gonflement anormal du sol dans l’axe direct de la porte d’entrée du local commercial .

Le dirigeant de la société ITREC déclare déjà à cette date que ' les planchers n’avaient pas été correctement été réalisés. En effet, au-dessous se trouvent des cuves d’une ancienne huilerie et les trappes en bois à ces cuves ont été laissées .
De fait lorsque le bois travaille, celui ci entraîne les dégradations que vous pouvez observer.'

Dans son rapport du 26 juillet 2013, l’expert constate ce phénomène et l’attribue au pourrissement

partiel des pièces structurelles en bois du plancher en raison du fort taux d’humidité régnant dans le sous sol.

Il avait préconisé en juillet 2011 un étaiement et une reprise en sous oeuvre du seul désordre avéré mais dès novembre 2013, la S.A.R.L. ITREC a constaté que cette reprise limitée était inefficace, que des trous nouveaux apparaissaient dans le plancher, et que les sols des bureaux s’effondraient en plusieurs endroits et se trouvaient en cours d’effondrement à d’autres.

Dans son accédit du 30 juin 2014, l’expert décrit un nouveau trou important de 0,50x0,50m dans le sol à l’entrée de la salle de réunion et une partie du sol anormalement souple au niveau du secrétariat, les emplacements correspondants des condamnations par panneau de bois des anciennes trappes d’accès aux cuves à huile, l’ensemble des trappes étant susceptibles de reproduire le même phénomène. L’expert note également que l’intérieur de la trappe visitée n’est plus étanche et que le sol est recouvert de 17 cm d’eau claire qui provient des mouvements de la nappe phréatique, aucune infiltration par les murs n’étant par ailleurs constatée.

Ces désordres désormais généralisés devaient, selon l’expert, donner lieu à une obstruction immédiate des trappes par la réalisation une dalle en béton armé reprise dans l’épaisseur du plancher pour assurer la sécurité des personnes et conduire à envisager la création de puits de décompression et d’un puisard équipé de pompes de relevage dans le sous sol et dans la cour pour éviter les remontées de nappe phréatique au delà du seuil tolérable.

Les risques d’effondrement immédiat du plancher bas de la salle de réunion et de la salle d’archives du local commercial ont conduit la ville de Nice a en interdire provisoirement l’accès au personnel et au public par arrêté municipal en date du 4 décembre 2014.

L’expert retient l’ancienneté de la construction et le défaut de conception consistant à condamner les anciennes cuves à huile par du bois putrescible, à terme affecté par les remontées de nappe phréatique.

Ces défauts doivent être garantis par le bailleur au preneur par application de l’article 1721 du code civil.

Les bailleurs soutiennent que l’affaissement du sol serait causé par la nouvelle pression exercée sur la nappe phréatique par la construction voisine de la SCCV
VILLA.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité par application de l’article 1722 du code civil.

Or si dans en page 36 de son rapport en date du 30 octobre 2015, l’expert évoque cette hypothèse en indiquant que lors des travaux de construction du projet de la villa SCCV Villa Garibaldi une ou plusieurs circulations d’eaux souterraines pouvaient avoir été déviées, il ajoute que la preuve n’en a pas été rapportée.

La responsabilité contractuelle des bailleurs reste donc seule en cause pour des vices de construction dénoncés depuis 2006 .

Ceux ci ont refusé de prendre en considération avant la seconde expertise en déclarant par l’intermédiaire de leur mandataire dans un courrier du 18 novembre 2013 ' en ce qui concerne vos remarques sur le sol des bureaux effondrés, ces allégations sont totalement fausses….' ou y en affirmant de façon erronée que depuis les expertises 'tous les sous sols ont été repris et étayés’ .

Force est de constater qu’ils n’ont pas entrepris les travaux de confortement nécessaires avant la visite technique de l’expert en date du 4 février 2015.

L’expert constate lors de cette visite qu’en l’absence des travaux urgents de reprise en sous oeuvre sous le contrôle d’un ingénieur structure, l’ensemble des sols des locaux occupés par la S.A.R.L.
présente désormais un caractère dangereux pour les personnes qui risquent de passer au travers.

Quelque soient les zones impactées, l’expert indiquait que ce n’était qu’après les premières réparations de confortement que la teneur des travaux définitifs dans le sous sol et dans la cour pourrait être déterminée.

Le retard du bailleur à remédier aux vices de conception de son immeuble et à sa vétusté entre 2006-2007 et 2014 constituent des manquements graves à ses obligations qui ont définitivement compromis l’exploitation commerciale à compter du 1^er février 2015.

Les travaux réalisés par les bailleurs sous les directives de l’expert entre février et mai 2015 apparaissent particulièrement tardifs et ne sauraient exonérer ces derniers de leur responsabilité contractuelle au regard des manquements pour la période antérieure.

Le fait que le locataire aurait refusé l’accès à l’entreprise Goiran le 14 octobre 2014 pour effectuer les premiers travaux de confortement reste sans incidence sur la responsabilité des bailleurs jusqu’à cette date et n’est en outre pas avéré pour la période postérieure, dès lors que les déplacements de l’entreprise n’avaient pas fait l’objet d’une date préalablement concertée.

Dans ces conditions, la gravité des manquements des bailleurs qui ont attendu les différentes expertises judiciaires pour remédier aux conséquences de la vétusté de leur immeuble dans lequel le délabrement de toiture a été suivi d’un risque majeur d’affaissement général des sols, justifiait la demande de résiliation de bail par la société locataire pour des locaux devenus impropres à leur usage.

Le jugement qui a prononcé la résiliation du bail sera donc confirmé.

L’inexploitation partielle des locaux pour la partie interdite par l’arrêté de la ville de Nice justifie la réfaction de loyer de 30% retenue par le premier juge mais à compter du 4 décembre 2014, date de l’arrêté.

La réfaction sera totale à compter du 1^er février 2015 jusqu’au 15 avril 2015 date de la résiliation du bail, toute exploitation commerciale des locaux étant reconnue comme dangereuse par l’expert par suite du risque de l’effondrement des sols.

Les bailleurs ne sollicitent pas d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.

Sur les préjudices subis

La société locataire a quitté les lieux le 30 juin 2015.

Pendant huit ans, la S.A.R.L. ITREC a été confrontée à l’impossibilité d’utiliser entièrement et paisiblement les lieux loués.

Le préjudice de jouissance qui en résulte et distinct des autres préjudices matériels et financiers sera fixé à 2.000 par an soit 16.000.

Le préjudice lié au stock a été justement écarté par le premier juge, l’expertise ayant établi que seul le conditionnement des produits ( boites et étiquettes) avait été abîmé et non les produits eux mêmes ;
le coût du reconditionnement n’est pas établi en cause d’appel.

La société explique que suite à la dégradation des cartons par suite des infiltrations, elle a été dans l’obligation de faire stocker par son fournisseur les marchandises commandées et de n’en demander l’approvisionnement qu’au fur et à mesure de ses besoins.

Les frais de stockage externe pendant le cours des infiltrations a été retenu par le premier juge sur la base de factures éditées entre 2010 et 2014.

Pour autant la société n’a pas répondu à la demande des bailleurs de produire ses bilans et autres livres comptables de manière à vérifier le paiement et l’enregistrement de ses factures en comptabilité pour les années 2010 et 2011. Elle a reconnu que la facture du 14 mars 2012 ( et non 2013) ayant pour libellé ' stockage pour produits finis clinique du cheveu du 1 janvier 2011 au 31 décembre 2011 pour 13 000 n’avait en réalité pas été réglée. Ces deux factures litigieuses et non vérifiées en comptabilité représentant respectivement 12 000 et 13 000 seront rejetées.

Les autres factures seront admises aux débats pour leur montant émis et non discuté pour 2012 et 2013, soit respectivement 12 000 , 8400 et 1200
HT.

Les factures 2014 et 2015 ne seront admises que jusqu’au 30 juin 2014 date où la réfection de la toiture neuve pour l’entrepôt ne justifiait plus le stockage externe.

Elles s’élèvent aux sommes de 2400 ( factures FP
Milano) et de 3120 ( facture Phytocosma)

Les frais de stockage externe seront en conséquences admis pour un montant global de 27120.

Le coût du déménagement avec montage et démontage des installations en lien avec le déménagement est justifié pour un montant global de 15 347,42 HT.

La facture de la commission d’agence émise par le cabinet Philipps le 30 mai 2015 pour retrouver de nouveaux locaux à la S.A.R.L ITREC s’établit à 2.500
HT.

Les autres factures sans lien avec le déménagement seront rejetées.

La société demande 50 000 à titre de préjudice lié à la perte de chance de percevoir une indemnité d’éviction.

Mais ce préjudice n’est pas certain ni avéré dans la mesure où, par application de l’article L 145-17-I-2 du code de commerce, la société ITREC n’aurait pas eu vocation à percevoir cette indemnité dès lors qu’indépendamment des dommages et intérêts générés par sa faute, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu d’aucune indemnité lorsque l’immeuble doit être partiellement démoli s’il est établi comme en l’espèce que par suite de l’affaissement des sols il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état, et ce d’autant que l’immeuble est désormais confronté à d’importantes fissurations verticales provoquées par le chantier voisin ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat de Maître
O en date du 29 juin 2015.

Cette demande sera rejetée.

En revanche, la perte financière que la société ITREC a nécessairement subi compte tenu de la période liée au déménagement et au réaménagement pendant laquelle elle n’a pu se consacrer à son activité commerciale représente une perte de marge brut de 27.000.

La société justifie également d’un préjudice économique équivalent au surcout de loyer au regard de la moindre surface des nouveaux locaux appartenant à la société Facilitim qu’elle occupe désormais à l’extérieur de la ville en l’état de la nécessité de souscrire un nouveau bail commercial pour une surface moindre suivant contrat de location signé le 29 mai 2015.

La perte de surface de 162m²x 4,12 (différentiel du coût du m² ) représente une préjudice économique rapporté à un bail de neuf ans de 664,44x 108 mois= 72.000.

Ces sommes seront accordées à la S.A.R.L. ITREC à titre de dommages et intérêts.

La société ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral à défaut de produire des lettres de protestation de ses clients et fournisseurs ou des pièces justifiant l’atteinte à l’image de marque de la société par des reports ou retards liés à sa situation locative.

Les frais de constat qui ont constitué pour la société des moyens de preuve ne peuvent de ce fait être indemnisés à titre de dommages et intérêts.

Les frais d’assistance à expertise seront inclus dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 3.000 en sus de celle déjà allouée en première instance .

Les frais d’expertise seront inclus dans les dépens qui seront laissés à la charge des consorts Y, parties perdantes.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux du 5 février 2004 et 28 avril 2006 aux torts des consorts Y ;

Le réformant sur la réfaction des loyers et le montant du préjudice ;

Dit que la S.A.R.L. ITREC est exonérée de 30% de son loyer à compter du 4 décembre 2014 et de la totalité de son loyer à compter du 1^er février 2015 jusqu’à la résiliation du bail ;

Condamne les consorts Y à payer à la société ITREC la somme de 157 467,42 à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus ;

Condamne les consorts Y à payer à la société ITREC la somme de 3.000 au titre des frais irrépétibles d’appel ;

confirme le jugement en ces autres dispostions non contraires;effectué le 4 avril 2008

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne les consorts Y aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaires , et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

LA GREFFIÈRE, LA
PRÉSIDENTE,