RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/22860 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6S26

Décision déférée à la Cour : Jugement

Jugement du 10 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 93 – RG n° 17/12067

APPELANTE

EURL OPARTEN prise en la personne de sa gérante Madame X, Y, B Z née le […] à […] demeurant à […]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 509 020 632

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean louis COUILLAUD MONTIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 283

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/052412 du 26/11/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

Monsieur C A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e G H I J, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC446, avocat postulant

Assisté de M^e Daniel FERNANDEZ, avocat au barreau de NEVERS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 juin 2010, la SCI MASCARADE, aux droits de laquelle se trouve M. C A, a donné à bail à l’EURL OPARTEN – LINGO CLUB, pour une durée de six années à compter du 15 juin 2010 et jusqu’au 30 juin 2016, un local sis […], constitué d’une entrée, une pièce de 20 m², une pièce de 12 m², cuisine, WC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 2 décembre 2015, C A a donné congé au locataire à l’échéance du 30 juin 2016.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, le bailleur l’a, par acte du 30 octobre 2017, assigné devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin notamment de D F son expulsion.

Par jugement en date du 10 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 5 juin 2010 et portant sur les locaux sis […] 2016,

En conséquence, ordonné à l’EURL OPARTEN LINGO CLUB de libérer les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire, l’EURL OPARTEN LINGO CLUB pourra être expulsée à la requête de C A, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets mobiliers de l’EURL OPARTEN LINGO CLUB trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposés par C A dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de l’EURL OPARTEN LINGO CLUB,

Condamné l’EURL OPARTEN LINGO CLUB à payer à C A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, à compter du 1^er juillet 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

Débouté l’EURL OPARTEN LINGO CLUB de ses demandes,

Condamné l’EURL OPARTEN LINGO CLUB aux dépens, dont distraction au profit de Maître Daniel FERNANDEZ,

Condamné l’EURL OPARTEN LINGO CLUB à payer à C A la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 23 octobre 2018, l’EURL OPARTEN LINGO CLUB a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2019, l’EURL OPARTEN LINGO CLUB demande à la cour de :

— infirmer le jugement du TGI de Bobigny en date du 10/10/2018, RG 17/12067, dans toutes ses dispositions et de :

— Recevoir M^me Z représentant légal de l’EURL OPARTEN LINGO CLUB en son appel et ses demandes et la déclarer bien fondée ;

1 – Constater que l’action personnelle de l’EURL OPARTEN est une action en contestation de congé, qu’elle n’est pas prescrite, et qu’aucune prescription n’est opposable à des conclusions en défense à une action en expulsion,

A titre subsidiaire :

— Constater que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit, et que le congé doit être donné par acte d’huissier et non par lettre recommandée AR,

— Constater que le congé de Mr A est nul,

2 – Requalifier le bail professionnel en date du 5 juin 2010 en bail commercial, compte tenu du local, de l’objet de la société, de l’activité de la société locataire, de son inscription au RCS et de l’application de plein droit du statut des baux commerciaux aux sociétés ayant une activité commerciale ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’erreur sur la substance puisque l’EURL OPARTEN n’a pas une activité professionnelle, mais commerciale, et de prononcer la nullité du bail professionnel en date du 5 juin 2010,

— D’accorder à la société locataire la qualité d’occupant de bonne foi avec le bénéfice des dispositions du code civil prévues en matière locative, et qu’en conséquence, il s’agira d’un bail verbal, dont la durée est déterminée par l’usage des lieux, soit 9 ans pour un local commercial, à compter du 15 juin 2010,

— De condamner Mr A à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 NCP ;

— Condamner Mr A aux dépens, en première instance et en appel, dont distraction au profit

de M^e COUILLAUD-MONTIER JL, conformément à l’article 699 CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2019, M. C A demande à la cour de :

Vu le jugement rendu le 10 octobre 2018, par la Chambre 5, Section 1, du tribunal de grande instance de Bobigny,

Vu la déclaration d’appel enregistrée le 24 octobre 2018,

Vu les conclusions déposées le 28 janvier 2019,

— D E en toutes ses dispositions le jugement de première instance,

Ce faisant,

— D DEBOUTER l’EURL OPARTEN LINGO CLUB de toutes ses demandes,

— D CONSTATER la résiliation du bail conclu le 5 juin 2010 et portant sur les locaux sis […] 2016,

— D F à l’EURL OPARTEN LINGO CLUB de libérer les lieux,

— D DIRE qu’à défaut de départ volontaire, l’EURL OPARTEN LINGO CLUB pourra être expulsée à la requête de Monsieur C A ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier,

— D DIRE ET JUGER que les meubles et objets mobiliers de l’EURL OPARTEN LINGO CLUB trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposés par Monsieur C A dans tout garde meuble de son choix aux frais et risques de l’EURL OPARTEN LINGO CLUB,

— D CONDAMNER l’EURL OPARTEN LINGO CLUB à payer à Monsieur C A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer outre toutes taxes et charges exigibles, conformément au bail expiré à compter du 1^er juillet 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés,

— D CONDAMNER l’EURL OPARTEN LINGO CLUB à payer, dans le cadre de la procédure d’appel à Monsieur A la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— D CONDAMNER l’EURL OPARTEN LINGO CLUB aux dépens dont distraction au profit de Maître G H I J, Avocate aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à D constater ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en faire mention dans le dispositif.

Sur la requalification du bail :

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la

demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Selon les dispositions de l’article 71 du même code, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande d’expulsion formée à son encontre sur le fondement d’un congé délivré au visa du bail professionnel consenti le 5 juin 2010, l’EURL OPARTEN soutient qu’elle est titulaire d’un bail commercial et non d’un bail professionnel dont elle sollicite la requalification. Elle fait valoir que sa demande de requalification du bail constitue un moyen de défense au fond tendant au rejet de la demande de M. C A et que dès lors ce dernier ne peut lui opposer la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

La contestation du congé telle que formée par l’EURL OPARTEN ne peut cependant s’analyser en une défense au fond susceptible d’être opposée en tout état de cause dès lors qu’elle tend à obtenir un avantage autre que le rejet de la demande d’expulsion introduite par M. C A, à savoir la reconnaissance, par une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, du bénéfice du statut des baux commerciaux. En conséquence, s’agissant d’une demande reconventionnelle, elle est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Plus de deux années ayant couru depuis la signature du contrat en cause sans que la société locataire ne formule une contestation sur la qualification dudit contrat, la présente demande de requalification sera déclarée irrecevable comme prescrite.

Sur la demande de nullité du bail professionnel :

L’EURL OPARTEN qui fait valoir qu’elle est une société commerciale inscrite au registre du commerce et des sociétés avec un objet commercial et une activité commerciale et que le local est mentionné dans le bail comme étant un local commercial, invoque une erreur sur l’étendue de ses droits entraînant la nullité du bail professionnel.

M. C A réplique que la volonté des parties était de signer un bail professionnel et de le soumettre aux dispositions des lois de 1986 et 1989 sur les contrats de louage ainsi qu’aux dispositions du code civil et non au statut des baux commerciaux.

La prescription de ce moyen n’étant pas soulevée par M. C A, la cour ne peut la relever d’office.

Il résulte des dispositions des articles 1109 et 1110 du code civil dans leur rédaction applicable à l’espèce que l’erreur sur la nature ou l’étendue d’un droit peut vicier un consentement. Si le bail mentionne en page 2 dans le paragraphe relatif à la désignation des lieux loués qu’il porte sur un local commercial constituant le lot 102, il indique cependant expressément en première page et de manière apparente que les parties ont signé un bail professionnel portant sur des locaux professionnels soumis aux dispositions de l’article 57 A inséré dans la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 par l’article 36 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation et aux dispositions du code civil sur le contrat de louage et ne comporte aucune référence au statut des baux commerciaux. L’EURL OPARTEN invoque vainement son inscription au registre du commerce dès lors que cette inscription est sans incidence pour la qualification de bail commercial, seule étant à considérer l’activité exercée dans les lieux lesquels, en l’espèce, sont destinés à l’exercice de la profession de formateur consultant du preneur dont il n’est pas établi qu’elle constitue une activité commerciale par nature.

Il se déduit de ces constatations que l’EURL OPARTEN n’a pu se méprendre sur l’étendue des droits faisant l’objet de la convention. Dès lors la preuve de l’erreur alléguée n’étant pas établie, le moyen tiré de la nullité du bail professionnel sera écarté.

Sur la validité du congé :

Le congé délivré par M. C A le 2 décembre 2015 pour le 30 juin 2016 a été valablement délivré dans les formes et conditions prévues par le bail et les dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, soit par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six mois avant l’échéance contractuelle du bail. L’EURL OPARTEN est ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 1^er juillet 2016 et le jugement critiqué constatant la résiliation du bail, ordonnant son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation sera confirmé.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’EURL OPARTEN qui succombe supportera les dépens d’instance et d’appel et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 1.500 euros aux frais irrépétibles exposés par M. C A en la présente instance.

Il convient d’autoriser la distraction des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de requalification du bail conclu le 5 juin 2010,

Rejette la demande de nullité dudit bail,

Condamne l’EURL OPARTEN à payer à M. C A la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL OPARTEN aux dépens d’appel,

Autorise la distraction des dépens au profit de Maître G H I J.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE