COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUIN 2017

sl

N° 2017/ 463 Rôle N° 15/15548

I-L C

F B

H X

Y DAVIES épouse X

C/

I J A

Grosse délivrée

le :

à: M^e Isabelle WILLM

M^e Alain-David POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/07074.

APPELANTS

Monsieur I-L C

XXX

représenté par M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur F B

XXX représenté par M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur H X

XXX

représenté par M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame Y DAVIES épouse X

XXX

représentée par M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur I J A

XXX

représenté par M^e Alain-David POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur I-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2017, Signé par Monsieur I-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. I-J A a acquis le 13 juillet 2010 la parcelle section XXX formant le lot n°60 du lotissement dénommé 'Le Domaine des Sirènes Zone B’ à Roquebrune sur Argens et a procédé à des travaux d’extension de la maison existante.

Faisant valoir que ces travaux ont été entrepris en contravention avec le cahier des charges et en non-conformité avec le permis de construire, M. I-L C, M. F B, M. H X et M^me Y Davies épouse X ainsi que l’association syndicale libre du domaine des sirènes zone B ont, le 13 septembre 2012, fait asssigner M. A devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’obtenir la démolition des constructions sous astreinte de 500 € par jour de retard, outre paiement d’une somme de 10000 € de dommages-intérêts et 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 16 juin 2015, le tribunal a :

— dit l’association syndicale libre du domaine des sirènes Zone B et M. B irrecevables en leurs demandes ;

— dit recevables en leurs demandes M. C, et les époux X ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

— ordonné la démolition du porche d’accueil avec démolition de la dalle de béton qui assure la liaison entre l’édicule et la villa de M. A ;

— constaté que celui-ci s’engage à supprimer ces éléments et dit n’y avoir lieu en conséquence à astreinte ;

— dit que pour le surplus des ouvrages construits sur la propriété de M. A la preuve de la violation du cahier des charges n’est pas rapportée ;

— dit n’y avoir lieu à expertise ;

— dit irrecevables et mal fondées les demandes en démolition pour non-respect du permis de construire ;

— rejeté la demande en paiement de la somme de 10000 € de dommages-intérêts ;

— rejeté les demandes reconventionnelles de M. A tendant à la démolition sous astreinte d’ouvrages, à la remise en état des lieux et au paiement de la somme de 585834,60 € à titre de dommages intérêts ;

— condamné in solidum M. C, M. B, les époux X et l’association syndicale libre du domaine des sirènes Zone B à payer à M. A la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de Particle 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Le 24 août 2015, M. C, M. B et les époux X ont régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation et demandent à la cour par conclusions déposées le 13 mars 2017 de:

Vu les articles 1143 et 1145 du code civil,

'- Confirmer le jugement déféré mais seulement en ce qu’il :

reconnaît recevables les consorts X et Monsieur C,

rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

ordonne la démolition du porche d’accueil avec démolition de la dalle de béton qui assure la liaison entre l’édicule et la villa de Monsieur A,

rejette les demandes reconventionnelles de Monsieur A tendant à la démolition sous astreinte d’ouvrages, à la remise en état des lieux et au paiement de la somme de 585834,60 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

— Infirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.

Statuant à nouveau :

— Constater l’intérêt à agir de Monsieur D, propriétaire voisin direct de Monsieur A, et le déclarer recevable

Sur les constructions intervenues en violation du cahier des charges du lotissement :

— Dire et juger que la construction de Monsieur A viole l’article 8 du cahier des charges en ce qu’elle dépasse un carré de 30 m/30m

— Ordonner la démolition des ouvrages constuits en violation de l’article 8 du cahier des charges

— Dire et juger que la construction dépasse la hauteur de 7 mètres à la corniche

— Ordonner la démolition des ouvrages construits en violation de l’article 8 du cahier des charges.

— Dire et juger que la construction comporte trois niveaux d’habitation

— Constater que le rez-de-chaussée constitue un étage d’habitation

— Dire et juger que l’extension terrasse viole l’article 9 du cahier des charges en ce qu’elle est inférieure au minimum de 5 m entre les limites divisoires de la propriété C

— Ordonner la démolition des constructions intervenues en infraction au cahier des charges du lotissement, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter la signification de la décision à intervenir.

Sur les constructions intervenues en non-conformité du permis de construire / hors assiette du permis :

— Dire et juger que Monsieur A a construit des garages entre le vide sanitaire existant sous la villa principale jusqu’au bassin de la piscine – Constater que cette construction ressort des constats d’huissier, mais aussi du rapport E produit et établi à la demande de Monsieur A

— Dire et juger que la construction de garages n’était pas autorisée par le permis de construire

— Dire et juger que cette construction illégale, sans autorisation d’urbanisme devra être démolie

— Ordonner la démolition des constructions intervenues en non-conformité au permis de construire, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter la signification de la décision à intervenir

— Condamner Monsieur I-J A au paiement d’une somme de 15000 € au bénéfice des demandeurs pour dommages-intérêts ;

— Débouter Monsieur A de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur I-J A au paiement d’une somme de 3000 € au bénéfice des demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur I-J A aux entiers dépens.'

Formant appel incident, M. A sollicite, par conclusions déposées le 16 décembre 2016, de voir :

'Vu le jugement rendu le 16 juin 2015,

Le réformer en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, alors même qu’il est visé des ouvrages terminés depuis le 15 décembre 1967, date du certificat de conformité délivré par la commune des Issambres.

Le réformer en ce qu’il a ordonné la démolition du porche d’accueil avec démolition de la dalle de béton qui assure la liaison entre l’édicule de la villa de Monsieur I-J A, faute pour les dispositions des articles 8 et 9 du cahier des charges de l’ASL d’être applicables en vertu de l’article L442-9 du code de l’urbanisme.

Le réformer en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation présentées par Monsieur I-J A contre les propriétaires voisins.

Le confirmer en ce qu’il a rejeté toute demande d’expertise.

Le confirmer en ce qu’il a dit et jugé qu’il n’y avait eu aucune violation du cahier des charges par Monsieur I-J A.

Le confirmer en ce qu’il a déclaré les demandes en démolition pour non-respect du permis de construire irrecevables.

En tout état de cause, le confirmer sur le rejet de cette demande.

Le confirmer en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants en dommages-intérêts.

L’infirmer en ce qu’elle n’a pas retenu la condamnation aux demandes reconventionnelles de Monsieur I-J A et en conséquence,

1) en ce qui concerne Monsieur I-L C : Le condamner à démolir sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir les travaux réalisés sur sa parcelle, qui vient en limite sud de la parcelle n° 232 à l’aplomb des parcelles n° 236 et 239, sans respecter la distance réglementaire à la limite divisoire.

Le condamner sous la même astreinte à démolir un mur en aggloméré jointé au ciment d’une hauteur de 2,40 m surélevé de balustrades situé à l’angle sud-est qui ne respecte pas la distance de 5 mètres réglementaires.

Constater que ce mur en limite sud forme un angle droit et longe la limite de propriété de C et s’appuie sur le sommet de la falaise qui délimite les parcelles situées en contrebas que sont les parcelles 236 et 239.

Constater que ce mur a une longueur de 4 mètres et qu’en remontant la limite et après l’édification du mur sur la limite de propriété, les travaux effectués sur la propriété C forment un décroché, et le mur de la piscine se trouve à une distance de 3,90 mètres depuis le grillage séparant les deux parcelles.

Dire et juger qu’il conviendra de démolir ces ouvrages qui ne respectent pas la distance par rapport à la limite divisoire.

Constater que la hauteur d’une porte en bois de couleur noire a été réalisée dans le mur de piscine qu’il conviendra de démolir, sous la même astreinte, dès lors qu’elle ne respecte pas la distance par rapport à la limite divisoire de propriété.

Constater que Monsieur C ne respecte pas l’article 8 du cahier des charges, que la dimension de sa propriété est de 42 mètres au lieu d’un carré de 30 mètres de côté.

Et en conséquence, le condamner à respecter l’article 8 sous la même astreinte précitée.

2) en ce qui concerne Monsieur F D :

Constater que Monsieur D a divisé son immeuble en trois appartements qu’il loue.

Constater qu’il s’agit d’une violation du cahier des charges et le condamner à remettre les lieux en l’état aux fins de le respecter sur ce point.

Condamner Monsieur D à remettre l’immeuble dans l’état antérieurement à la division sous astreinte de 500 € par jour de retard.

3) en ce qui concerne l’ensemble des appelants :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes reconventionnelles de Monsieur I-J A et en conséquence

Condamner Monsieur I-L C, Monsieur F D, Monsieur H X et Madame Y Davies épouse X à payer à Monsieur I-J A la somme totale de 241'750 € à titre de dommages-intérêts :

—  100000 € au titre de la perte de valeur de l’immeuble

—  20000 € au titre des taxes foncières et taxes habitation de 2011 à 2016

—  120000 € arrêtés à l’année 2017 des intérêts du prêt relais – 1750 € de frais de géomètre expert.

Les condamner au paiement de la somme de 20000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral, outre 20000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et dire que la SELAS cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ce dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 14 mars 2017.

MOTIFS de la DECISION

Sur la qualité à agir des appelants

M. B justifie devant la cour être propriétaire de la parcelle section XXX, voisine de celle de M. A, de sorte qu’il est recevable en son action, étant observé que la qualité à agir des époux X et de M. C n’est plus discutée.

Sur la prescription de l’action

Les appelants sollicitent la démolition d’ouvrages d’abord pour infraction aux articles 8 et 9 du cahier des charges du lotissement relatifs à l’emprise des bâtiments, leur hauteur, le nombre de niveaux et la distance à la ligne divisoire, ensuite pour violation du permis de construire concernant la création de garages.

Les prévisions contractuelles sont de caractère réel et non personnel de sorte que les demandes formées de ce chef se trouvent soumises au délai de prescription trentenaire prévu à l’article 2227 du code civil.

S’agissant des garages, la demande de ce chef se prescrit par cinq ans conformément à l’article 2224 du code civil.

M. A fait valoir que la maison a fait l’objet de permis de construire en date des 18 mai 1965 et 26 juillet 1967 ainsi que d’un certificat de conformité délivré le 15 décembre 1967 de sorte que l’action de ses adversaires intentée le 13 septembre 2012, plus de quarante cinq ans après se trouve prescrite sauf concernant le porche qu’il a édifié.

Néanmoins, tant le rapport d’expertise amiable établi à sa demande que le permis de construire obtenu le 2 juillet 2010 et les plans révèlent que les travaux réalisés par lui courant 2011 consistent en l’extension de garages existants, du séjour, d’un coin-repas et de deux terrasses, outre la création d’un auvent pour abriter la porte d’entrée.

Ce sont ces travaux d’extension dont il est demandé la suppression partielle dans l’assignation introductive d’instance délivrée le 13 septembre 2012.

Il ne saurait donc y avoir prescription de ces chefs.

En revanche, il est démontré que suivant permis de construire originaire, la bâtisse était de 7,70 mètres de hauteur et que les travaux qui sont reprochés à M. A n’ont apporté aucune modification sur ce point de sorte que la demande de rétablissement à une hauteur de 7 mètres à la corniche est prescrite.

Sur la caducité du cahier des charges

M. A prétend que les articles 8 et 9 du cahier des charges du lotissement dont l’approbation remonte à 1957 qui sont relatifs aux constructions sont caducs en application de l’article L442-9 du code de l’urbanisme issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui prescrit que:

'Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.'

Il omet cependant l’alinéa 3 de ce texte qui dispose que :

'Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.'

Ainsi, le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

C’est donc à tort que M. A affirme que les articles 8 et 9 du cahier des charges ont cessé de s’appliquer.

Sur le non respect par M. A du cahier des charges et du permis de construire

Pour rejeter les demandes tendant à la démolition par M. A de constructions prétendument édifiées en violation du cahier des charges et du permis de construire, le tribunal a retenu pour l’essentiel que :

— la charge de la preuve incombe aux demandeurs ;

— les pièces produites par eux (constats d’huissier, courriers) sont insuffisantes et contredites par le rapport d’expertise amiable de M. E missionné par M. A ;

— seule la démolition du porche d’accueil doit être ordonnée dans la mesure où la création de cet ouvrage est contraire la règle de l’emprise de 30 mètres sur 30 mètres édictée par de l’article 8 du cahier des charges, aucune autre infraction à ce dernier n’étant caractérisée ;

— la réalisation de travaux non prévus au permis de construire ne saurait être sanctionnée en l’absence de preuve d’un préjudice en résultant ;

— une expertise judiciaire ne saurait être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Les moyens invoqués par M. C, M. B et les époux X au soutien de leur appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ce que le premier juge a connu et auquel il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement sera donc confirmé s’agissant du rejet des demandes de démolition d’ouvrages sauf le porche.

Sur les dommages-intérêts sollicités par M. C, M. B et les époux X

Compte tenu des développements qui précèdent, la demande de dommages-intérêts formée par M. C, M. B et les époux X qui au surplus succombent dans leur appel est mal fondée.

Sur les constructions de M. C et M. B

M. A prétend que les constructions de ses voisins, MM. C et B, ont été édifiées en contravention avec le cahier des charges du lotissement en ce que :

— pour le premier, ne sont pas respectés la distance de 5 mètres de la limite séparative, et l’emprise au sol de 30 mètres sur 30 mètres ;

— le second a aménagé trois appartements.

Il sollicite donc reconventionnellement la mise en conformité des lieux.

Les demandes formées de ce chef présentent un lien suffisant avec les demandes principales.

Sur leur bien fondé, M. A se base sur une seule pièce : un constat d’huissier dressé le 5 juillet 2011 dressé hors le contradictoire des intéressés et qui n’est pas suffisamment précis.

Le premier juge a ainsi considéré à juste titre que ce document n’était pas probant.

Au surplus, s’agissant de M. B, il n’est pas indiqué en quoi la création de trois appartements dans un immeuble serait illicite.

M. A sera donc débouté de ce chef.

Sur les dommages-intérêts sollicités par M. A

M. A allègue avoir subi divers préjudices.

Il affirme en premier lieu avoir, compte tenu de l’attitude de ses voisins dont il craignait même des représailles physiques, renoncé à habiter la maison litigieuse et être contraint de rester dans celle occupée actuellement et qu’ainsi :

— il a dû pendant toute la durée de la procédure payer les interêts du prêt relais souscrit ;

— il a également supporté sur les deux immeubles les taxes foncières et d’habitation ;

— en outre, il n’a pu vendre la maison acquise du fait des nombreuses procédures initiées tant devant les juridictions administratives, qu’en référé et au fond, celle-ci ayant au surplus vu sa valeur diminuer ;

— il a exposé les frais de l’expertise amiable.

Rien ne permet cependant d’établir que M. A a été empêché d’emménager ou même de donner à bail le bien objet du litige.

De plus, il convient de noter que M. A l’a acheté au prix de 755000 € en 2010 et l’estime à 3200000 € actuellement, sans que soit démontré un quelconque lien de causalité entre la dépréciation alléguée et les agissements de ses voisins.

Par ailleurs, il appartient seul à M. A d’assumer les frais d’expert amiable auquel il a décidé de son seul chef de recourir.

En conséquence, aucun préjudice financier n’est caractérisé.

En revanche, la multiplication des recours de M. C, M. B et les époux X contre M. A a incontestablement causé des désagrements à ce dernier.

Compte tenu des circonstances de la cause, le préjudice moral doit être arrêté à la somme de 5000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant dans leur appel, M. C, M. B et les époux X seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à M. A la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 16 juin 2015, mais seulement en ce qu’il a :

— déclaré M. F B irrecevable en ses demandes,

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare M. F B recevable en ses demandes,

Déclare prescrites les demandes tendant à voir dire que la construction de M. A dépasse la hauteur de 7 mètres à la corniche et qu’elle doit être rétablie à cette hauteur,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. I-L C, M. F B, M. H X et son épouse M^me Y X à payer à M. A la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamne M. I-L C, M. F B, M. H X et son épouse M^me Y X aux entiers dépens ainsi qu’à payer à M. A la somme de 5000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT