PhD/ND

Numéro 20/569

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

06/02/2020

Dossier : N° RG 18/02437 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G7HK

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer en raison de l’absence de certaines mentions ou de la présence de mentions erronées dans le contrat de location

Affaire :

B A épouse X

C/

D Z

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Février 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2019, devant :

F G, magistrat chargé du rapport,

assisté de D SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

F G, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de H I et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame H I, Président

Monsieur F G, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame B A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame D Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 21 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE PAU

FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 30/06/2011, à effet au 13/08/2011, M^me B A, épouse X, a donné à bail d’habitation à M^me D Z une maison située à Lons moyennant un loyer mensuel de 950 euros, le bail mentionnant une superficie de 98 m².

Par lettre recommandée avec accusé de réception portant la date du 07/02/2017 mais expédiée le 08/03/2017, la locataire a demandé au bailleur de réduire le loyer, outre le remboursement du trop payé, à raison de la différence entre la surface habitable figurant sur le contrat de bail et la surface réelle, selon elle, de 89,85 m², en se prévalant des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 issues de la loi 2014-366 du 24 mars 2014.

Faute de réponse du bailleur et suivant exploit du 06/07/2017, M^me Z a fait assigner M^me A ainsi que son époux M. J X par devant le tribunal d’instance de Pau en réduction du loyer et réparation de son préjudice.

Par jugement du 21/06/2018, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— rejeté la demande de M^me A tendant à voir dire que l’action en réduction du loyer est prescrite

— dit que l’action en réduction du loyer est à juste titre fondée sur les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable après l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014

— déclaré recevable l’action formée par M^me Z

— constaté qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’égard de M. X en ce qu’il n’est pas propriétaire du logement loué

— fixé le loyer dû par M^me Z à la somme de 870,96 euros à compter du 10/03/2017

— débouté M^me Z de sa demande de dommages et intérêts

— rejeté le surplus des autres demandes des parties

— condamné M^me A aux dépens et au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe faite le 19/07/2018, M^me A a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16/10/2019.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 30/09/2019 par M^me A qui a demandé à la cour, au visa des articles 3, 3-1 et 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, 1103, 1194, 1231 et suivants, 1302 et 1376 anciens et 2222 du code civil, de :

— infirmer le jugement déféré

A titre principal :

— constater que l’action en réduction du loyer devait être introduite avant le 27/03/2017

— constater que M^me Z n’a pas saisi le juge dans le délai de quatre mois à compter de sa demande du 07/02/2017

— constater que l’action en réduction du loyer n’est pas applicable au bail conclu entre les parties le 30/06/2011

— en conséquence, déclarer M^me Z irrecevable en ses demandes

A titre subsidiaire :

— constater qu’elle n’a commis aucune faute dolosive ou aucun manquement à ses obligations de bailleur

— en conséquence, débouter M^me Z de ses demandes

— dire que M^me Z ne peut revendiquer un indû au titre d’un trop perçu de loyer à compter du 10/03/2017 que dans la limite de 56,66 euros par mois eu égard aux prestations sociales versées par la CAF de Pau

— condamner M^me Z à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 18/01/2019 par M^me Z qui a demandé à la cour, au visa de l’article 3-1, 3-3 de la loi du 06 juillet 1989, R. 111-2 alinéas 2 et 3 du code de la consommation, 1231-1, 1103, 1104 du code civil, 1109 et 1116 du code civil, dans leur version applicable à la présente instance, de :

— rejeter toutes prétentions adverses

— confirmer le jugement déféré à l’exception de sa disposition l’ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts

— condamner M^me A à lui payer la somme de 6.295,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier

— condamner M^me A à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS

1 – sur l’application dans le temps de l’action en réduction du loyer

S’agissant de l’application de la loi dans le temps, deux situations doivent être distinguées en matière de bail d’habitation :

— l’application de la loi nouvelle au bail renouvelé ou tacitement reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi

— l’application de la loi nouvelle au bail en cours

Dans le premier cas, il est de jurisprudence ancienne et constante que le bail tacitement reconduit est un nouveau bail auquel s’applique les dispositions de la loi nouvelle entrée en vigueur avant la fin du bail expiré, sous réserve des effets juridiques définitivement réalisés à cette date.

Dans le second cas, il est également de jurisprudence constante que, à défaut de dispositions transitoires expresses en sens contraire, il résulte de l’article 2 du code civil que les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent.

En l’espèce, il est constant que le bail a été conclu le 30/06/2011 pour une durée de trois ans, à effet au 13/08/2011, et a été tacitement reconduit les 13/08/2014 et 13/08/2017.

M^me Z, au terme de ses conclusions, invoque tout à la fois l’application de l’article 3-1

au bail tacitement reconduit et au bail en cours.

Le premier juge, sans aborder la question d’une application immédiate au bail en cours, a retenu que s’agissant d’un nouveau bail, l’article 3-1 était applicable au bail tacitement reconduit au 13/08/2014.

Il convient donc de rechercher si ce texte est applicable au bail liant les parties et, dans l’affirmative, à compter de quelle date.

L’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars, dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Cette disposition, qui relève de l’ordre public statutaire des baux d’habitation, institue au profit du locataire lésé une action spéciale, dérogatoire au droit commun, qui a pour objet de faire sanctionner, dans le silence de la loi du 25 mars 2009 qui l’a prescrite, l’obligation faite au bailleur de mentionner dans le bail la surface habitable du bien loué.

Si l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de certaines dispositions au nombre desquelles ne figure pas l’article 3-1, cette rédaction imprécise des dispositions transitoires n’exclut pas l’application immédiate de l’action en diminution du prix du bail au baux en cours, postérieurs au 25/03/2009, soumis à l’obligation de mentionner la surface habitable dans le bail, dès lors que la loi nouvelle a pour objet de donner au locataire lésé les moyens légaux, effectifs et concrets, de faire sanctionner l’indication erronée de la surface habitable, selon des modalités spéciales garantissant l’équilibre et la sécurité juridique du contrat jusqu’alors passible des seules actions de droit commun, complexes et aléatoires quant à leur issue, de nature à dissuader le locataire lésé à faire reconnaître ses droits en justice.

La décision du Conseil Constitutionnel n° 2014-691 du 20 mars 2014, invoquée par l’appelante, ayant décidé qu’il ressortait de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 que les dispositions contestées de l’article 6 de la loi du 24 mars 2014 ne s’appliqueront pas aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur, n’a d’autre portée que celle concernant l’application de l’article 6 de la loi, rendant sans incidence cette décision sur la question de l’application immédiate de l’article 3-1.

Par conséquent, l’article 3-1 était immédiatement applicable, à compter du 27 mars 2017, au bail en cours liant les parties.

2 – sur la prescription de l’action en réduction du loyer

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

M^me Z a exercé son action le 06/07/2017.

Selon la bailleresse, qui fixe le point de départ de l’action en diminution du loyer à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, l’indication d’une surface habitable de 98 m² résulte

d’une erreur matérielle, par inversion des chiffres, que ne pouvait ignorer la locataire à l’examen du diagnostic de performance énergétique du 15/04/2011, mentionnant une surface habitable de 89,62 m², visé et annexé au bail. Elle en déduit, en tout état de cause, que le point de départ de l’action doit être fixé à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le premier juge a écarté la prescription de l’action en considérant que la bailleresse ne démontrait pas que M^me Z avait eu connaissance de ce document qui n’a pas été paraphé.

Mais, il ressort du contrat de bail que celui-ci comporte un article 19-1 intitulé, en caractères majuscules et gras «dossier de diagnostic technique», faisant suite aux autres clauses essentielles du contrat exposées dans les mêmes formes qui permettent au lecteur normalement attentif d’en prendre aisément connaissance.

Cet article énonce : «Le diagnostic technique est annexé au présent contrat de location et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du code la construction et de l’habitation. Le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations concernant le diagnostic de performance énergétique relatif aux biens loués, dont le contenu est annexé au présent bail».

Toutes les pages du bail ont été paraphées par M^me Z avant qu’elle n’appose sa signature sur la dernière page de l’acte.

Il résulte de ces mentions claires et dénuées d’équivoque que M^me Z a reconnu avoir pris connaissance du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur ainsi que son annexion au bail, ce qui rend sans intérêt ses allégations, au surplus non étayées par une quelconque pièce, selon lesquelles la bailleresse lui aurait communiqué ce document dans un courrier du 08/02/2017.

Et, il ne résulte d’aucune disposition légale que l’opposabilité de ce document serait subordonnée au paraphe du locataire, la preuve de celle-ci étant établie à suffisance par la présentation claire, visible et intelligible de la clause consacrée aux diagnostics techniques obligatoires relatant l’entière exécution par le bailleur de son obligation légale d’information et l’annexion du document au bail, doublée du paraphe des pages du contrat dont M^me Z s’est appropriée le contenu par sa signature.

Il est constant que dans sa première partie consacrée à la description des lieux, le diagnostic indique de façon évidente pour un lecteur normalement attentif que la surface habitable est de 89,62 m².

Par conséquent, non seulement tout locataire est en mesure, dès la prise de possession des lieux, de vérifier ou faire vérifier la conformité de la surface habitable mentionnée dans le bail, sauf s’il justifie de circonstances particulières qui l’en aurait empêché, mais en l’espèce, M^me Z pouvait constater la discordance entre la superficie mentionnée dans le bail et celle du diagnostic technique faisant ressortir un écart supérieur à un vingtième, de sorte que, à la date d’entrée en vigueur de l’article 3-1, le 27 mars 2014, M^me Z connaissait ou aurait dû connaître l’erreur de surface du bail.

Infirmant le jugement déféré, il convient donc de déclarer irrecevable comme prescrite l’action de M^me Z, rendant irrecevable sa demande de dommages et intérêts fondée sur un prétendu dol du bailleur ou manquement de celui-ci à son obligation de contracter de bonne foi.

M^me Z sera condamnée aux entiers dépens de première instance d’appel et les parties

déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré,

et statuant à nouveau,

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes de M^me Z,

CONDAMNE M^me Z aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame H I, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,