ARRÊT N°

N° RG 19/00976 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HIYU

MAM

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

22 janvier 2019

RG:18/01981

C

C/

DE B

G

S.C.P. Q R S

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2021

APPELANTE :

Madame D C

née le […] à […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C h r i s t i a n M A Z A R I A N d e l a S E L A R L MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Monsieur X, Y, P DE B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e LONGERON de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Edith DELBREIL, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame Z, A, F G épouse DE B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e LONGERONde la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Edith DELBREIL, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

SCP Q R S Office notarial Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me A-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2021 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me A-Agnès Michel, présidente de chambre, le 11 février 2021, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique conclu en l’étude de la SCP Q-U-S, notaire à Mirabeau, en date du 27 décembre 2013, Madame D C a vendu à Monsieur X de B et Madame Z G, son épouse, une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage, sise à La Bastidonne (Vaucluse) au prix de 400'000 €.

Cette maison avait été édifiée entre 2006 et 2008, par l’époux de M^me C et le père de cette dernière, sur un terrain lui appartenant en propre, sans que soit souscrit une assurance dommages ouvrage.

Ledit acte contient une clause intitulée «'Absence d’assurance dommages-ouvrage'» ainsi rédigée :

«'Le vendeur déclare que, malgré ses qualités successives de maître de l’ouvrage et de vendeur après achèvement et, contrairement aux dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances, il n’a souscrit aucune des assurances de responsabilité et de dommages prévues par l’article L 241-1 à L 242-2 du code des assurances pour la construction de la piscine.

Les parties reconnaissent qu’il leur a été donné connaissance du code des assurances des dispositions du code des assurances insérées dans les articles du code de la construction et de l’habitation.

Le vendeur reconnaît que le rédacteur des présentes l’a informé de l’obligation qui lui est faite aux termes de l’article L 243-2 alinéa 2 du code des assurances de mentionner dans le corps de l’acte ou en annexe, l’existence des assurances prévues aux articles L 241-1 et suivants du même code, savoir:

-une assurance dite «'assurance de responsabilité'» couvrant les risques découlant des articles 1792 et suivants du code civil (responsabilité décennale) et assurant le maintien pour la durée de la responsabilité pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance'.

- une assurance dite «'assurance dommages'» souscrite pour le compte de l’acquéreur et pour celui des propriétaires successifs, garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux résultant des articles 1792-1 et 1792 du code civil….

Qu’interrogé à cet effet par le rédacteur des présentes, il a répondu que, malgré ses qualités successives de maître de l’ouvrage et de vendeur après achèvement et, contrairement aux dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances ci-dessus rappelés, il n’a souscrit aucune des assurances sus énoncées.

Que le rédacteur des présentes lui a fait lecture des sanctions pénales prévues par l’article L 243-3 du code des assurances, soit six mois d’emprisonnement et une amende de 75 000 € ou l’une de ces deux peines seulement et lui a rappelé l’impossibilité dans laquelle il se trouvait de se soustraire aux responsabilités ci-dessus mentionnées, celles-ci étant d’ordre public.

L’acquéreur reconnaît avoir été averti par le notaire rédacteur des présentes qu’il n’existe pas d’assurance responsabilité décennale, ni d’assurance dommages-ouvrage ainsi que des risques encourus liés à l’acquisition d’un bien non assuré.

Il déclare vouloir cependant en faire son affaire personnelle et confirmer expressément son intention d’acquérir l’immeuble dont s’agit.

En conséquence, les vendeur et acquéreur, parfaitement informés de tous les inconvénients de cette situation et des conséquences pouvant en résulter, déclarent néanmoins vouloir passer outre aux recommandations et avertissements donnés par le rédacteur des présentes et réitèrent leur volonté de régulariser la présente vente en renonçant, dès à présent, à exercer ultérieurement tous recours à ce sujet'».

Après la vente sont apparues divers désordres, notamment des fissures.

Monsieur et Madame de B ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Avignon, lequel par ordonnance du 15 février 2013 a ordonné une expertise confiée à Monsieur K L.

Par ordonnance du 4 juillet 2016, la mission de l’expert a été étendue aux désordres affectant la cheminée et à l’absence d’aération de l’habitation.

L’expert a déposé son rapport définitif le 25 juillet 2017. Il a conclu que le constructeur d’origine n’avait pas respecté le niveau des fondations indiqué dans le rapport du géotechnicien ; l’instabilité est directement en rapport avec l’ancrage des fondations dans un sol argileux sensible aux variations hydriques et soumises à des retraits/gonflement ; le confortement des fondations par mise en place de microprieux ancrés dans le substratum gréseux et les autres travaux nécessaires (ventilation, cheminée) s’élèvent à un montant global estimé de 281 460,96 € TTC.

Par ordonnance de référé du 29 janvier 2018, Madame D C a été condamnée à payer aux époux de B une provision de 10'000 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2018, les époux de B ont fait assigner a jour fixe Madame D C devant le tribunal de grande instance d’Avignon.

Par acte d’ huissier du 29 juin 2018 Madame C a fait assigner la SCP Q-U-S.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 22 janvier 2019 le tribunal de grande instance d’Avignon a statué comme suit :

'condamne Madame D C à payer aux époux de B la somme de 281'460,96 euros TTC au titre des travaux de reprise,

'dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise en date du 25 juillet 2017 jusqu’au jour du jugement,

'condamne Madame D C à payer aux époux de B la somme de 5600 € au titre des frais de déménagement et de relogement durant la durée des travaux,

'condamne la SCP Q-U-S à relever et garantir Madame D C de l’ensemble de ces condamnations,

'ordonne l’exécution provisoire du jugement,

'déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

'condamne Madame D C à payer aux époux de B la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamne la SCP Q-U-S à payer à Madame D C la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamne la SCP Q-U-S aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire pour un montant de 14'028,85 euros.

Par déclaration enregistrée le 5 mars 2019 Madame D C a relevé appel de ce jugement.

Par déclaration enregistrée le 11 février 2019 La SCP Q-U-S a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 18 avril 2019 le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 juin 2019, auxquelles il est expressément référé, Madame D M épouse C demande à la cour de :

a titre principal,

'rejeter la demande des époux de B dirigées à son encontre,

au regard de l’absence du constructeur,

'déclarer irrecevable à l’égard de la seule demanderesse l’action fondée sur l’article 1792 et suivants du Code civil,

'infirmer le jugement déféré et débouter les époux de B de leurs demandes fins et conclusions, au cas où la demande des époux de B serait admise,

'confirmer le jugement déféré et dire la SCP Q-U-S responsable pour n’avoir pas alerté Madame C de l’absence d’intérêt de la clause de non garantie et de l’absence d’intérêt de la clause de renonciation à tout procès du chef d’un sinistre décennal ce qui constitue une faute engageant la responsabilité du notaire à l’égard de son client vendeur profane,

'dire et arrêter que la SCP Q-U-S, notaire, viendra relever et garantir Madame C de toutes condamnations en principal intérêt frais et dépens,

a titre subsidiaire,

'désigner tel expert qu’il appartiendra afin que ce dernier puisse analyser la cause des désordres tels qu’évoqués par le vendeur c’est-à-dire les travaux réalisés par l’acquéreur qui ont modifié la circulation hydrique,

'condamner les époux de B au paiement de la somme de 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remisées notifiées le 7 juin 2019, auxquelles il est expressément référé, la SCP Q-U-S demande à la cour de réformer le jugement et :

' débouter Madame C de son appel à garantie dirigée contre le notaire,

'la débouter de toutes ses demandes,

'la condamner au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remisées notifiées le 17 juin 2019, auxquelles il est expressément référé, Monsieur X de B et Madame Z G épouse de B demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame C au paiement de la somme de 281.460,96 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise en date du 25 juillet 2017 jusqu’au jour du jugement, de la somme de 5.600,00 € au titre des frais de déménagement et de relogement durant la durée des travaux, de la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de débouter M^me C de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et la condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 mars 2020.

Le dossier fixé à l’audience du 24 mars 2020, a été renvoyé à l’audience du 17 novembre 2020 en raison de la crise sanitaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. et M^me De B à l’encontre de M^me C,

Les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1792-1 2° du code civil, analysé l’origine et la qualification des désordres examinés par l’expert judiciaire, apparus dans le délai de forclusion décennale, ont a bon escient retenu, par des motifs précis et parfaitement circonstanciés, que la cour adopte, que la venderesse était tenue à l’égard des acquéreurs de la garantie décennale prévue par les dispositions d’ordre public de l’article 1792 du code civil.

Il est seulement ajouté :

— qu’il est indifférent que M^me C, elle-même, n’ait pas construit la maison, la responsabilité ci-dessus étant encourue, par la personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, au demeurant la cour observe que la plupart des factures de travaux sont au nom de M. et M^me C, aucune irrecevabilité ne peut prospérer,

— que cette responsabilité de plein droit ne peut céder que devant la preuve que les dommages proviennent d’une cause étrangère, nullement démontrée,

— les constats techniques, plans et shémas reproduits pages 21 à 50 des conclusions de M^me De B, ne sont pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert quant à sa responsabilité, ni à la nature décennale des désordres, d’autant que l’expert a répondu précisément au dire n°'3 de son avocat, notamment quant à l’absence d’influence de la rampe construite devant le garage, confirmant que la cause déterminante des désordres est l’insuffisance de profondeur des fondations,

— le moyen relatif à la clause de garantie des vices cachés est manifestement inopérant, les époux de B ne fondant pas leur action sur ces dispositions,

— quelle que soit la lecture ou l’interprétation donnée à la clause «'Absence d’assurance dommages ouvrage'», reproduite plus haut, il est rappelé que toute clause exclusive ou limitative de la responsabilité prévue aux articles 1792 et 1792-2 est réputée non écrite.

Tenue de la garantie décennale, M^me C doit réparation intégrale aux époux de B des préjudices qu’ils subissent, de manière à les replacer dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la leur si le fait dommageable ne s’était pas produit.

La somme fixée à ce titre par les premiers juges, homologuant les conclusions de l’expert, n’est nullement critiquée par l’appelante, s’agissant du montant des travaux de reprise, 281.460,96 €, comme de l’indemnisation des frais de déménagement et de relogement, soit 5600 €.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur l’appel en garantie à l’encontre du notaire,

M^me C sollicite la garantie du notaire faisant valoir que la clause reproduite plus haut, constitue en son dernier paragraphe ainsi rédigé: «'En conséquence, les vendeur et acquéreur, parfaitement informés de tous les inconvénients de cette situation et des conséquences pouvant en résulter, déclarent néanmoins vouloir passer outre aux recommandations

et avertissements donnés par le rédacteur des présentes et réitèrent leur volonté de régulariser la présente vente en renonçant, dès à présent, à exercer ultérieurement tous recours à ce sujet'», une renonciation de l’acquéreur à engager une action en justice à son égard, de sorte qu’elle pouvait légitimement croire être protégée de tout procès, y compris s’agissant de désordres de nature décennale.

Le notaire réplique que, c’est par une erreur d’analyse que le tribunal a retenu que cette clause se rapportait aux relations entre les vendeur et acquéreur, alors qu’elle ne concernait que le notaire, les parties se disant parfaitement informées, renonçaient à tout recours contre le notaire. Il conclut que les demandes à son encontre sont donc irrecevables et infondées.

La cour observe que s’il résulte de la lecture in extenso de la clause litigieuse, que les parties ont été informées par le notaire de l’absence des assurances légales sur l’immeuble vendu, les risques qu’elles entendaient assumer, notamment la venderesse, n’étaient pas identifiés de manière complète. Par ailleurs, la rédaction du dernier paragraphe est ambiguë en ce que les termes «tous recours’à ce sujet'» se rapportent aux acquéreur et vendeur, et non au notaire, de sorte que M^me C, profane, a pu comprendre la clause ainsi qu’elle le soutient et ainsi être trompée quant à la portée de son engagement. Il est ajouté que ces termes sont contradictoires avec un paragraphe précédent qui rappelle l’impossibilité de se soustraire aux responsabilité légales, confortant encore son caractère ambiguë.

La venderesse, non initiée, n’a pas d’une part, été parfaitement informée des risques auxquels elle s’exposait et d’autre part, en raison des termes imprécis de la clause, a pu penser que l’acquéreur renonçait par avance à engager une action à son encontre.

En insérant une telle clause, insuffisamment précise, de nature à tromper la venderesse, le notaire a manqué à son l’obligation qui est la sienne d’éclairer de manière complète et circonstanciée les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte. Parfaitement informée, M^me C aurait pu souscrire une assurance dommages ouvrage, encore possible après travaux ou différer la vente après l’expiration du délai décennal. Ce manquement au devoir de mise en garde du notaire a exposé la venderesse au risque, qui s’est réalisé, de subir la présente action.

Cette faute est à l’origine pour M^me C, de la perte de chance de ne pas conclure l’acte de vente ou de souscrire une assurance adaptée et constitue un préjudice certain. Il est de principe que l’indemnisation de la perte de chance n’est jamais égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et la perte de chance en lien direct et certain avec la faute retenue se mesure à la probabilité que l’évènement favorable se soit réalisé.

Au vu des circonstances de l’espèce, et en l’absence d’éléments précis apportés par l’appelante la garantie du notaire sera due à hauteur de la moitié des sommes allouées aux acquéreurs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

M^me C qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer aux époux de B, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés au cours de l’instance.

Selon l’article R 631-4 du code de la consommation, lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à la charge de ce dernier l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Faute de texte l’y autorisant lorsque le litige oppose deux particuliers ou deux professionnels entre eux, la demande de M^me C sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, abrogé, sera rejetée.

La charge finale des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile sera supportée par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension,

Dit que M^me D M épouse C est entièrement responsable sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil des désordres de nature décennale sur l’immeuble vendu le 27 décembre 2013 à Monsieur X de B et Madame Z G épouse de B,

Condamne M^me D M épouse C à payer à Monsieur X de B et

Madame Z G épouse de B :

— la somme de 281'460,96 euros TTC au titre des travaux de reprise laquelle sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise en date du 25 juillet 2017 jusqu’au jour du jugement,

— la somme de 5600 € au titre des frais de déménagement et de relogement durant la durée des travaux,

— la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés au cours de l’instance,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M^me D M épouse C aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCP Q-U-S, notaire, à relever et garantir M^me D M épouse C à hauteur de la moitié des condamnations prononcées ci-dessus,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,